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Kommentar Wohnungsnot in Deutschland – Immobilienkonzerne müssen mehr Verantwortung übernehmen

Immobilienkonzerne schieben der Politik die Schuld für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu. Es reicht aber nicht, nur auf die Versäumnisse anderer hinzuweisen.
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Investoren und große Vermieter sehen sich zunehmend von der Politik gegängelt. Zu Recht? Quelle: imago/photothek
Baustelle in Berlin

Investoren und große Vermieter sehen sich zunehmend von der Politik gegängelt. Zu Recht?

(Foto: imago/photothek)

Die nächste Eskalation ist schon programmiert. Das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft bestätigt nicht nur den anhaltenden Preisaufwärtstrend in deutschen Großstädten. Die Experten rechnen auch in den Ballungsräumen mit „weiteren deutlichen Kaufpreissteigerungen“. Setzt sich der Trend wie von der Branche erwartet fort, wird das die Debatte um bezahlbaren Wohnraum nur weiter befeuern.

Die Politik wird sehr wahrscheinlich mit zusätzlichen Auflagen reagieren. Investoren und große Vermieter wie Vonovia oder Deutsche Wohnen sehen sich zunehmend gegängelt. Doch sie müssten selbst mehr tun, um schärferer Regulatorik zu entgehen und den Zorn der Bürger nicht unnötig auf sich zu ziehen.

Gerade die zwei größten börsennotierten Unternehmen, Vonovia und Deutsche Wohnen, stehen häufig im Fokus der Debatten. In den vergangenen Jahren haben beide Konzerne ihre Erträge gesteigert, nicht zuletzt durch Mieterhöhungen. Beide haben ihre Mieten im Bestand zwischen 2013 und 2017 um etwa drei Prozent pro Jahr erhöht. Zuletzt wurden die Ausgaben für Modernisierungen stärker erhöht als jene für Instandsetzungen.

Die Dividenden an die Aktionäre wurden in den vergangenen Jahren ebenfalls kräftig gesteigert. Dass diese Mischung in Zeiten, da Wohnen von beiden Koalitionspartnern schon als „soziale Frage unserer Zeit“ ausgerufen wurde, den Zorn von Politikern und Bürgern auf sich zieht, bedarf keiner hellseherischen Fähigkeiten.

Wie viel Gewinn ist moralisch vertretbar?

Nun ist es nicht verwerflich, Gewinne zu erwirtschaften, im Gegenteil: Ein Unternehmen muss Profite erzielen, um Kapitalpuffer zu bilden, eben um auch in Instandhaltung oder Modernisierungen zu investieren. Die Frage an dieser Stelle ist: Wie viel Gewinn ist moralisch vertretbar? Darüber lässt sich trefflich streiten.

Eine einfache Antwort gibt es nicht. Städtische Gesellschaften wie etwa die Degewo in Berlin (60.000 Wohnungen) zeigen, dass sich auch mit Mietsteigerungen von unter zwei Prozent noch Gewinne einfahren lassen – im vergangenen Jahr waren es knapp 170 Millionen Euro.

Doch statt sich der Debatte zu stellen, schieben die Wohnkonzerne der Politik die Schuld für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu. Sicher hat die Politik über Jahre vieles versäumt: Sie hat es verschlafen, für genügend Bauland zu sorgen, und sie erschwert auch heute noch mit lahmenden Genehmigungsprozessen den Neubau. Es reicht aber nicht, nur auf die Versäumnisse der anderen hinzuweisen.

Statt sich aus der Schussbahn zu bringen, macht sich mancher Akteur in der erhitzten Debatte noch selbst zur Zielscheibe. Wenn Deutsche Wohnen beispielsweise gegen die Erhebungsverfahren des Berliner Mietspiegels klagt, um letztlich höhere Mietsteigerungen durchzuboxen, bringt das nicht gerade Sympathiepunkte ein. Den Prozess hat das Unternehmen übrigens jüngst vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof verloren.

Wenn die Konzerne nicht länger Sündenbock sein wollen, müssen sie aktiver werden, zum Beispiel beim Neubau. Große Aktionäre, die schlanke Geschäftsmodelle bevorzugen, dürften zwar nicht in Begeisterung verfallen. Solche Vorhaben würden jedoch zeigen: Hier sind Unternehmen, die selbst zur Lösung der Wohnungsnot beitragen. Vonovia und Deutsche Wohnen haben dies seit geraumer Zeit für sich erkannt, könnten aber noch mehr tun.

Immobilienkonzerne müssen nachbessern

Sinn ergibt durchaus auch die Strategie, haushaltsnahe Dienstleistungen stärker in den Konzern zu integrieren, wie es etwa Vonovia macht. Doch dieses Konzept wird sinnlos, wenn dadurch offenbar an einigen Stellen eben nicht wie versprochen Nebenkosten gespart werden. Immer wieder wird erklärt, dass keine Details zum Nachteil der Mieter verheimlicht werden. Warum dann also nicht von vornherein Transparenz schaffen, erklären, wo sich sparen lässt und warum an anderen Stellen nicht?

Die Deutsche Wohnen sagt, dass sie bei Mieterhöhungen finanzielle Härtefälle anerkennt, sofern die Mieter sie anmelden. Haushalte sollen in ihren Wohnungen nicht mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete bezahlen. In der öffentlichen Debatte kommt dies bislang nicht an.

Auch hier könnten die Konzerne nachbessern. Wenn sie schon derartige Kappungen anbieten, warum nicht als umfassendes Mieterprogramm? So könnten Ängste einkommensschwacher Mieter vor Mieterhöhungen zerstreut werden. Die Konzerne müssen selbst mehr für die Akzeptanz ihrer Geschäftsmodelle tun.

Auch, weil es nicht im Sinne der Gesamtgesellschaft sein kann, Wohnungskonzerne zu enteignen. Überhaupt ließe sich damit der Wohnungsmarkt nicht retten. Vonovia und Deutsche Wohnen besitzen mit ihren 646 .000 Wohnungen kaum mehr als drei Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands.

Und doch stehen sie als größte Bestandshalter stärker im Fokus als die Vielzahl privater Vermieter. Das heißt auch, dass ihnen eine besondere Verantwortung zukommt – sowohl für ihre Aktionäre als auch für die Gesellschaft.

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