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Analyse Fünf Maßnahmen, um mehr Wohnraum in Deutschland zu schaffen

Im Kampf gegen den Wohnraummangel setzt die Politik keine Ideen um. Enteignungen werden das Problem nicht lösen. Doch es gibt interessante Konzepte.
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Besonders in der deutschen Hauptstadt wird bezahlbarer Wohnraum knapp. Quelle: dpa
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Besonders in der deutschen Hauptstadt wird bezahlbarer Wohnraum knapp.

(Foto: dpa)

BerlinEs wäre nicht richtig, der Regierung Nichtstun vorzuwerfen. Etliche Gipfel und Kabinette und Kommission beruft sie für unterschiedliche Themenfelder ein. Aber statt ernsthaft über Mittel und Wege zu diskutieren, wie die Wohnungsnot gelindert werden kann, verliert sich die Politik in der unsinnigen Debatte über Enteignungen – die nicht eine einzige Wohnung schafft. Union und FDP bedienen alte Reflexe und attackieren die Grünen als Verbotspartei.

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, forderte „Stimmen der Vernunft“. Notwendige Entschädigungszahlungen wären „herausgeschmissenes Geld“, das Wohnungsunternehmen stattdessen in den Bau neuer, bezahlbarer Wohnungen investieren könnten. „Das wäre das mit Abstand wirksamste Mittel, um die angespannten Wohnungsmärkte in Ballungsregionen zu entlasten.“

Baden-Württembergs Ministerpräsident Winfried Kretschmann (Grüne) distanzierte sich an diesem Dienstag von Habeck, indem er sich gegen eine Enteignung großer Wohnungsbauunternehmen aussprach. „Die Debatten um Enteignung von Wohnungsbaugesellschaften führen wir mit Sicherheit nicht. Die sind unsinnig meiner Meinung nach“, sagte Kretschmann in Stuttgart. Wenn man Wohnungsbaugesellschaften enteigne, müsse man sie entschädigen. „Das sind gigantische Summen.“ Das Geld stecke man besser in den Bau neuer Wohnungen.

Die Wohnungsfrage habe inzwischen vor allem in den Städten eine solche Sprengkraft angenommen, „da kann man nicht mehr darauf vertrauen, dass es der Markt schon richten wird“, sagte dagegen Grünen-Fraktionschef Anton Hofreiter an diesem Dienstag. Denkverbote würden nicht weiterhelfen. „Es braucht hier politischen Druck und den notwendigen Ordnungsrahmen.“ Es könne nicht sein, dass Baugrund auf Ewigkeiten unbebaut liegengelassen werde und nur den Interessenten von Spekulanten diene.

Hofreiter stützte damit den Kurs von Grünen-Parteichef Robert Habeck, der sich am Wochenende dafür ausgesprochen hatte, angesichts massiv steigender Mieten auch über Enteignungen nachzudenken – das aber vor allem, um auf brachliegenden Grundstücken bauen zu können. Das kommunale Bau- und Planungsrecht sehe schon heute eine Baupflicht vor, heißt es in einem Thesenpapier des Parteichefs.

„Wird nicht gebaut, kann in letzter Konsequenz eine Enteignung gegen Entschädigung stehen.“ Über die Nutzung müsse aber kommunal entschieden werden, so Habeck – vor allem auch unter Berücksichtigung der Frage, ob die Gelder, die zur Entschädigung eingesetzt werden müssten, woanders nicht besser verwendet werden könnten.

Ob es „schlau ist, das finanziell zu bezahlen, wird der Berliner Senat überlegen müssen“, legte Habeck diesen Dienstag im Inforadio vom Radio Berlin Brandenburg nach. Auch er sprach sich gegen Denkverbote aus. Er wolle das Problem „nicht ideologisch diskutieren, (...) sondern in pragmatischer und praktischer Hinsicht.“

Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) sieht in bezahlbaren Wohnungen „die soziale Frage unserer Zeit“. Sein Fokus, machte er zuletzt in der ARD noch einmal deutlich, liege auf „Bauen, Bauen, Bauen“. Die Bundesregierung will in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen Wohnungen schaffen, das wären 375.000 Wohnungen pro Jahr.

Nach Schätzungen des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes (ZDB) wurden 2018 rund 300.000 Wohnungen neu gebaut – nach 284.800 Wohnungen 2017. Für 2019 wird mit bestenfalls 315.000 bis 320.000 Wohnungen gerechnet. Die Zahl fehlender Wohnungen wird damit immer größer, Schätzungen zufolge sind es inzwischen mindestens eine Million fehlende Wohnungen, vor allem in den Ballungsgebieten. Doch welche Möglichkeiten bleiben im Kampf gegen die Wohnungsnot?

Hier eine Auswahl von fünf Maßnahmen:

1. Mehr Bauland bereitstellen – schneller genehmigen
Bauland ist die Grundvoraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsbau. Die FDP fordert beispielsweise, alle Grundstücke und Liegenschaften des Bundes, die nicht für Staatszwecke benötigt werden, schnellstmöglich zu identifizieren, bereitzustellen und bevorzugt über eine beschleunigte Konzeptvergabe zu veräußern. Auch nicht mehr benötigte Gewerbebrachen müssen in den Fokus der Stadtentwicklung rücken, heißt es in einem gerade veröffentlichten Beschlusspapier der FDP-Bundestagsfraktion.

Selbst in der Millionenstadt Berlin sind Grundstücke nicht mehr zuhauf verfügbar, „jedenfalls keine, die auf die Wünsche der Bauträger zugeschnitten sind“, berichtet Rainer Schorr, Chef der PRS Family Trust GmbH in Berlin. Schorr berät institutionelle Investoren, vor allem bei Grundstücksakquisitionen in und um Berlin. „Hier herrschen jetzt ganz normale Verhältnisse“, sagte Schorr dem Handelsblatt. Grundstücke müssten in einem langwierigen Prozess bebauungsfähig gemacht werden.

Genau hier aber hakt es, dabei ist die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen genauso wichtig wie die Bereitstellung von Grundstücken. Dienlich könnte beispielsweise die Harmonisierung der Bauordnungen aller Bundesländer sein – ein Prozess, der bislang nur schleppend vorankommt. „Das Bauordnungsrecht ist Länderrecht“, sagte Seehofers neue Staatssekretärin Anne Katrin Bohle an diesem Freitag. Sie sei aber optimistisch, dass sich die Länder sukzessive an der der Musterbauordnung des Bundes orientieren würden.

2. Aufstockungen, Umwandlungen und Verdichtungen
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW schätzt, dass bis zu 2,7 Millionen Wohnungen auf diese Weise in Deutschland entstehen und für eine Entspannung des Wohnungsmarktes in dicht besiedelten Regionen sorgen könnten. Das würde auch den Flächenverbrauch minimieren. Der Immobilienverband IVD bestätigt „erhebliches Potenzial“, allerdings verhinderten Bauvorschriften, Normen und Auflagen vielerorts diese ungenutzten Möglichkeiten. Das müsse sich ändern, fordert IVD-Präsident Michael Schick. Vor allem der Brandschutz stelle oft ein Hindernis dar.

Durch Dachaufstockungen und Dachausbauten ändere sich in der Regel die Gebäudeklasse des Objektes, so Schick. Dadurch erhöhten sich in unterschiedlichen Bereichen die Auflagen, wie die Brandschutzanforderungen an verwendete Materialien oder auch die Anforderungen an Fluchtwege. Diese erhöhten Anforderungen verursachten bis zu 156 Euro an zusätzlichen Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einer Immobilie von 80 Quadratmetern machten diese zusätzlichen Kosten fast 12.500 Euro aus.

Wie es gehen könnte, mache Hamburg vor, wo die Bauordnung kürzlich geändert worden sei, sagte Schick. Dort habe man sich von einigen Bremsklötzen verabschiedet. So benötige der Ausbau und die Aufstockung von Dachgeschossen keinen Nachweis weiterer Stellplätze, da die Stellplatzverordnung ausgesetzt worden sei. Zudem könne die Aufstockung in Holzbauweise erfolgen und bis zum fünften Stockwerk sei der Einbau eines Aufzugs nicht mehr zwingend vorgeschrieben. „Diesem guten Beispiel sollten andere Metropolen dringend folgen.“

3. Günstiger Bauen
In Deutschland gibt es inzwischen mehr als 20.000 Bauvorschriften, Normen und andere Anforderungen, die beim Hochbau beachtet werden müssen. „Dass ein solches Dickicht an Vorschriften nicht nur unnötig kompliziert ist, sondern auch zusätzliche Kosten verursacht, liegt auf der Hand“, so die FDP, die deswegen einen Baukosten-TÜV fordert. Neue Regelungen müssten einer verpflichtenden Folgenabschätzung unterzogen werden, die die Kosten des Bauens und Wohnens ermittelt.

Auch der GdW fordert, alle Anforderungen an das Bauen, ob gesetzliche oder technische Normen, auf den Prüfstand und einer Kostenberechnung zu unterziehen. „Wenn es immer höchste Qualität sein muss, inklusive Dreifachverglasung und der beste Schallschutz, dann wird der Spielraum, günstig zu bauen, gering“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln. „Wir haben keine Wahl: wir müssen uns in diesen Wust aus Standards begeben. Und überlegen, welche Standards verzichtbar sind.“

Dazu gehört auch die Förderung der seriellen und standardisierten Bauweise. Der GdW hat bereits wiederholt eine bundesweit gültige bauliche Zulassung für Gebäude gefordert. Nur so könne den derzeit auf einem Höchststand befindlichen Kapazitätsengpässen entgegengewirkt werden.

Es sei kurios, sagt Voigtländer. Die Baubranche sei ähnlich ausgelastet wie Anfang der 2000er Jahre. Damals seien aber pro Jahr 100.000 Wohnungen mehr gebaut worden. Auch das zeige die Komplexität der heutigen Bauvorschriften. „Wir müssen also unbedingt zu Produktivitätsfortschritten kommen, sonst wird Bauen und Wohnen tendenziell noch teurer.“

4. Steuerliche Verbesserungen für den Wohnungsbau
Die Wohnungswirtschaft fordert seit langem die Erhöhung der linearen Abschreibungsmöglichkeit von zwei auf drei Prozent. Der aktuelle Abschreibungssatz für Gebäude unterstellt einen Lebenszyklus von 50 Jahren. Doch „gerade die Gebäudetechnik hat heute eine deutlich kürzere Lebensdauer als früher. Die Zwei-Prozent-Absetzung hängt damit der Entwicklung am Bau hinterher. Die Finanzpolitiker müssen sich schon beide Hände vor die Augen halten, um das nicht zu sehen“, sagt Ronald Rast, Koordinator des Verbändebündnisses „Impulse für den Wohnungsbau“.

Beschlossen hat die Koalition stattdessen eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau, die allerdings auf vier Jahre begrenzt ist. Die Zustimmung des Bundesrats stehe aber noch aus. Das erfülle ihn „mit einiger Sorge“, sagte Bauminister Seehofer vergangenen Freitag. Er richtete noch einmal einen „dringenden Appell“ an die Länderkammer, das Thema bei der nächsten Sitzung zu behandeln.

Auch bei der Förderung der energetischen Gebäudesanierung kommt die Regierung nicht voran, obwohl es im Koalitionsvertrag verankert ist und das Thema seit 2011 im Fokus der jeweiligen Regierungen steht. Doch immer wieder scheiterte die Umsetzung.

Umweltministerin Svenja Schulze (SPD) dämpfte diesen Dienstag die Erwartungen. Die steuerliche Förderung zur energetischen Sanierung sei kein Allheilmittel, sagte sie auf der Jahresauftaktkonferenz der DENEFF (Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz). „Auch hier kommt es auf die Ausgestaltung an und allein auf dieses Instrument zu setzen, wäre bei weitem nicht ausreichend.“

5. Mehr Sozialwohnungen
Jährlich werden rund 80.000 neue Sozialwohnungen benötigt, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko. Dafür müssten insgesamt mindestens fünf Milliarden Euro aufgewendet werden. Die Länder seien nun gefordert, die eingesetzten Bundesmittel in angemessener Höhe zu kofinanzieren und für die Wohnraumförderung einzusetzen. Die Zuständigkeit für den sozialen Wohnungsbau liegt seit der Föderalismusreform 2006 bei den Ländern.

Als Ausgleich früherer Finanzhilfen gewährt der Bund den Ländern Kompensationsmittel in Höhe von derzeit 1,5 Milliarden Euro jährlich, die aber bis Ende 2019 befristet sind. Inzwischen steht fest, dass der Bund auch über 2019 hinaus die Länder finanziell unterstützen kann. Der Bundesrat hatte im März für eine dafür notwendige Änderung des Grundgesetzes den Weg freigemacht. Jetzt liegt der Ball bei den Ländern.

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