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Wohnungen in Berlin

Die Hauptstadt gehört zu jenen Städten in Deutschland, in denen die Mietpreise besonders hoch sind.

(Foto: dpa)

Frühjahrsgutachten Warum Immobilienpreise und Mieten auch 2019 steigen

Der Preisdruck am deutschen Wohnungsmarkt wird sich laut Immobilienweisen 2019 verschärfen. Die Experten sehen die Schuld bei der Politik: Sie setze falsche Anreize.
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Berlin2019 dürfte sich die Preisrally auf dem deutschen Wohnungsmarkt fortsetzen: Vor allem in Ballungsräumen bleibt der Preisdruck sowohl für Käufer als auch für Mieter hoch. Das geht aus dem Frühjahrsgutachten 2019 hervor, das der Rat der Immobilienweisen am Dienstagmorgen in Berlin vorgestellt hat.

Grund für das steigende Preisniveau ist das Missverhältnis zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage, heißt es in dem Gutachten. Für die bisher ergriffenen Maßnahmen der Bundesregierung finden die Weisen kaum ein gutes Wort. Der Neubau werde in Deutschland vernachlässigt, Baukindergeld oder Sonderabschreibungsmöglichkeiten wirkten preistreibend. Und die Verschärfung der Mietpreisbremse führe nicht zu einer Entspannung der Märkte, kritisieren die Gutachter.

Auch der Markt für Büroimmobilien steht zunehmend unter Druck. 35 Städte meldeten akute Büronot, so die Immobilienweisen. An einigen Standorten müssten Unternehmensabwanderungen in Kauf genommen werden.

„Der Neubau wird in unserem Land völlig vernachlässigt“, sagte Andreas Mattner, Präsident des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft ZIA, der das insgesamt 364-seitige Gutachten am Dienstag an Marco Wanderwitz, Parlamentarischer Staatssekretär von Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU), übergab.

Die Politik setze die falschen Signale statt die richtigen Anreize. Sie verschärfe das Mietrecht, drohe vereinzelt sogar mit Enteignungen. Dringend erforderlich seien stattdessen: die Erhöhung der linearen Abschreibungsmöglichkeiten, die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die Senkung der Grunderwerbsteuer sowie die Beschleunigung von Planungs- und Baugenehmigungszahlen.

Keine dieser Maßnahmen finde aktuell Anwendung. „Das verschlimmert die Situation für das bezahlbare Wohnen und Bauen.“

Das Frühjahrsgutachten im Detail:

Das Gutachten der Immobilienweisen zeigt, dass sich die Neuvertragsmieten im vergangenen Jahr weiter erhöht haben. Deutschlandweit lag der mittlere Angebotsmietpreis im dritten Quartal 2018 bei 7,06 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem dritten Vorjahresquartal ergibt sich damit ein Plus von 3,9 Prozent.

Im Vergleich der sieben bevölkerungsreichste Städte (A-Städte) werden die höchsten Mieten mit 16,54 Euro pro Quadratmeter nach wie vor in München verlangt, gefolgt von Stuttgart, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln und Berlin. Auch in der Hauptstadt liegen die Neuvertragsmieten mit 10,04 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt im zweistelligen Bereich.

Dass der Aufwärtstrend auch 2019 anhält, davon sind die Immobilienweisen überzeugt. Die A-Städte verzeichneten weiter steigende Einwohnerzahlen, berichtet Carolin Wandzik, eine von fünf Immobilienweisen und Geschäftsführerin des Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH (Gewos).

Plus von 15,2 Prozent in Berlin

Binnenwanderungsverluste seien über den Zuzug aus dem Ausland mehr als ausgeglichen worden. Eine mögliche Entspannung erwartet Wandzik nur, wenn mehr Bauland ausgewiesen wird – in Verbindung mit Verdichtungsmaßnahmen. Zusätzlich seien weitere Hemmnisse und Preistreiber zu beseitigen, etwa komplexe Bauvorschriften und verzögerte Genehmigungsverfahren durch fehlende Planungs- und Genehmigungskapazitäten.

Entsprechend erhöht haben sich auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen. So kosteten im bundesweiten Mittel im dritten Quartal 2018 Bestandswohnungen 1.875 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit dem dritten Vorjahresquartal ergibt sich damit eine Preissteigerung von 8,2 Prozent.

Im Vergleich der sieben größten Städte stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen mit einem Plus von 15,2 Prozent am stärksten in Berlin, gefolgt von Frankfurt am Main mit 13,2 Prozent. Zuletzt wurde in den sieben A-Städten für eine durchschnittliche Bestandswohnung zwischen 6.390 Euro pro Quadratmeter in München und 3.240 Euro pro Quadratmeter in Köln verlangt.

Eine grundlegende Trendumkehr sei auch im elften Jahr des aktuellen Zyklus nicht absehbar, so die Immobilienweisen. In Anbetracht der anhaltenden Angebotsknappheit dürfte sich der Preisauftrieb am deutschen Wohnimmobilienmarkt 2019 fortsetzen. Vor allem in den Ballungsräumen sei von weiteren deutlichen Kaufpreissteigerungen auszugehen. Allerdings beobachten die Experten hier auch Preisübertreibungen, „die entsprechende Korrekturen nach sich ziehen können“.

Kürzlich hatten bereits die Analysten der Commerzbank erklärt, 2019 kein Ende des Booms zu sehen – auch deshalb, weil sie an keinen Einbruch der Konjunktur glaubten. Solange der Handelsstreit zwischen China und den USA nicht eskaliere und die Briten die EU nicht in einem ungeordneten Verfahren verließen, überwiege die Zuversicht, dass die deutsche Wirtschaft ihre Wachstumsschwäche bald überwinden und im Jahresverlauf wieder etwas dynamischer expandieren werde.

Die niedrigen Zinsen sorgten gleichzeitig dafür, dass Wohnimmobilien im historischen Vergleich erschwinglich blieben. Die Beschäftigung floriere weiter, die Löhne stiegen.

Allerdings scheine es der Bauwirtschaft schwer zu fallen, die hohe Nachfrage nach Wohnraum zu bedienen. Nach Schätzung des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes (ZDB) wurden 2018 rund 300.000 Wohnungen neu gebaut – nach 284.800 Wohnungen 2017. Für 2019 wird mit bestenfalls 315.000 bis 320.000 Wohnungen gerechnet.

Abseits der sieben größten Städte beobachten die Immobilienweisen eine sehr heterogene Entwicklung in Deutschland. Einerseits gibt es viele Städte, denen es gelingt, vor allem junge Menschen anzuziehen. In diesen Städten, Schwarmstädte genannt, sind die Mieten und Kaufpreise hoch und haben, befeuert durch das niedrige Zinsniveau, längst Rekordstände erreicht.

Zu diesen Städten gehören beispielsweise Ingolstadt und Freiburg, wo das Miet- und Kaufpreisniveau sogar höher als in manchen A-Städten ist. Dahinter folgen Mainz, Regensburg, Darmstadt, Heidelberg und Wiesbaden. In Ostdeutschland gehören Potsdam und Jena zu den Schwarmstädten.

Andererseits gibt es eine Reihe von Großstädten, denen nicht oder kaum gelingt, junge Menschen anzuziehen. Dazu gehören etwa altindustrielle Städte in Nordrhein-Westfalen wie Hagen oder Oberhausen. Die Mieten liegen zwischen fünf und sechs Euro, die günstigsten Kaufpreise bei 1.000 Euro pro Quadratmeter. Gelsenkirchen ist die bundesweit günstigste Großstadt.

Ab einem Wohnungsleerstand von unterhalb drei bis 3,5 Prozent stellten sich höhere Mieten ein, erläutert Harald Simons, Vorstand des Forschungsinstituts Empirica, der für das Gutachten unter anderem die Wohnungsmärkte in den kreisfreien 68 Großstädten über 100.000 Einwohner in Deutschland analysiert hat. „Bei sehr niedrigen Leerstandsquoten explodiert das Mietniveau dann geradezu.“ Werde ein Wert von drei Prozent als nicht-preistreibende Leerstandsquote angestrebt, so liege in 48 von 68 kreisfreien Großstädten die Leerstandsquote heute darunter.

Mietpreisbremse: keine Entspannung

Vor allem in Ballungsräumen wird die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin nicht vom Angebot gedeckt, analysiert der Volkswirt Lars P. Feld, der auch Mitglied des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist.

Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dürften kaum zu einer Entspannung der Lage führen. „Als Symptombehandlung stört sie die Funktion des Preises als Signal der Knappheit und vergrößert die Unsicherheit von Mietern, Vermietern und Investoren“, meint Feld.

Seiner Ansicht nach sollte die Umlagefähigkeit der Grundsteuer erhalten bleiben. Ansonsten drohten höhere Kosten für Vermieter. Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit führe dazu, dass die Grundsteuer eine reine Vermögensteuer werde, warnte Feld.

Das Bundesverfassungsgericht verlangt vom Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Reform der Grundsteuer, die derzeit vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt werden kann. Über die genaue Umsetzung wird derzeit diskutiert.

Zur Förderung des Wohneigentums hat sich laut Feld die Bundesregierung mit dem Baukindergeld zu einer „relativ unsystematischen steuerlichen Förderung“ entschlossen. Da die Prämie vom Verkäufer in vielen Fällen auf den Verkaufspreis umgelegt werde, seien höhere Immobilien-, Bau- und Grundstückspreise die Folge.

Auswertungen zeigten, dass viele Familien Baukindergeld erhielten, die darauf nicht angewiesen wären, während die eigentlichen Probleme – geringes Kapital gepaart mit hohen Erwerbsnebenkosten – für Haushalte mit geringeren Einkommen fortbestünden, so Feld.

Auch die geplante Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau sieht Feld kritisch, weil er weitere Preissteigerungen befürchtet. „Aufgrund der stark ausgelasteten Bau- und Planungskapazitäten, der fehlenden Bereitstellung von Bauland und den nach wie vor günstigen Finanzierungsbedingungen darf bezweifelt werden, ob die Maßnahme zum gewünschten Ergebnis führt“, erklärt Feld.

Das Vorhaben hat den Gesetzgebungsprozess noch nicht final passiert. Der Bundesrat hatte Ende Dezember den Gesetzesbeschluss des Bundestags von der Tagesordnung abgesetzt. Das Gesetz würde privaten Investoren ermöglichen, befristet auf vier Jahre fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung bei der Steuer geltend zu machen – zusätzlich zur linearen Abschreibung von zwei Prozent.

Büroimmobilien: Unternehmensabwanderungen drohen

Immer häufiger um freie Flächen rangeln Wohn- mit Büroimmobilien. Die Leerstandsquote bei Büroimmobilien sank im vergangenen Jahr weiter. Allein in den A-Standorten reduzierte sich das Büroflächenangebot 2018 auf eine Leerstandsquote von 3,4 Prozent.

Mittlerweile, zeigt das Gutachten, herrscht in 35 Büromärkten in Deutschland mit einer Leerstandsquote von drei Prozent quasi Vollvermietung. Besonders drastisch sei die Situation in München und Berlin mit einer Leerstandsquote von 1,5 beziehungsweise 1,7 Prozent.

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der Bulwiengesa AG, der im Gutachten die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien analysiert hat, geht von einem anhaltenden Trend aus. 2019 werde sich die Flächenverknappung vor allem bei Büros über fast alle Standorte fortsetzen.

Trotz leicht steigender Fertigstellungszahlen werde die hohe Nachfrage kaum zu bewältigen sein. Besonders die stark nachgefragten, kurzfristig bezugsfähigen Neubauflächen stünden nicht ansatzweise in dem Maße zur Verfügung, wie sie benötigt würden. An einigen Standorten erwartet Schulten Unternehmensabwanderungen.

Pflegeimmobilien: Bedarf steigt rasant

2017 waren in Deutschland insgesamt rund 3,41 Millionen Menschen pflegebedürftig, das entspricht 4,1 Prozent aller Einwohner. Diese Zahl wird weiter steigen, so die Immobilienweisen. 2030 würden etwa 675.000 Menschen mehr Menschen auf Pflege angewiesen sein.

Die mit Abstand meisten Pflegebedürftigen werden zu Hause versorgt. Nur rund 23 Prozent der Betroffenen leben dauerhaft in der vollstationären Pflege. Diese Gruppe werde analog zur demografischen Entwicklung kräftig wachsen – doch das Angebot, mahnt der Immobilienweise Simons, hinke hinterher. „Bleiben die Fertigstellungen weiterhin auf dem niedrigen Niveau der letzten Jahre, so reicht der Angebotszuwachs bis 2030 nicht einmal aus, um die Hälfte des zusätzlichen Bedarfs zu decken.“

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Mehr zu: Frühjahrsgutachten - Warum Immobilienpreise und Mieten auch 2019 steigen

1 Kommentar zu "Frühjahrsgutachten: Warum Immobilienpreise und Mieten auch 2019 steigen"

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  • Selbstverständlich trägt die Politik die Schuld sowohl an steigenden Mieten als auch an Wohnungsnot - nämlich durch ihren INTERVENTIONISMUS.
    Das ist ökonomisches Basiswissen:
    "Ein Beispiel für staatliche Intervention ist die Mietpreisbremse. Durch die Inflationierung der Geldmenge steigen die Immobilienpreise und in Folge dessen die Mieten. Verbietet der Staat nun marktgerechte Mieten (mittels Mietpreisobergrenze), werden noch weniger Wohnungen gebaut, weil die Rentabilität sinkt. In der Folge verschlimmert sich die Wohnungsnot."
    https://www.misesde.org/?p=20607
    Ist die staatliche Interventionsspirale erst einmal in Gang gesetzt, dreht sie sich immer schneller, denn Politiker wollen ja Wahlen gewinnen - und die gewinnen sie nur, wenn sie "etwas " tun gegen die von ihnen selbst in die Höhe getriebenen Mieten. Dieses böse Spiel durchblicken jedoch die allermeisten (da ökonomisch ungeschulten) Bürger nicht.
    Welche staatlichen Interventionen dürften nun folgen?
    "Die nächsten Interventionsschritte sind dann z. B. staatlicher Wohnungsbau oder Subventionen für den Wohnungskauf. Damit werden Mittel aus anderen Bereichen der Wirtschaft abgezogen, wo sie nach den Präferenzen der Konsumenten dringender gebraucht würden."
    Im mittlerweile fast wieder vollsozialistischen Berlin denkt man bereits an das Ende jeder staatlichen Intervention: die offene Enteignung.