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Gastkommentar Die Grundsteuer ist eine Reform mit Mängeln

Die Neuordnung der Grundsteuer ist unnötig kompliziert. Doch die Bundesländer haben die Chance die Probleme des neuen Gesetzes zu umgehen.
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Clemens Fuest ist Präsident des Ifo-Instituts.
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Clemens Fuest ist Präsident des Ifo-Instituts.

Nach langen Verhandlungen haben Bund und Länder sich auf eine Neuordnung der Grundsteuer geeinigt, und der Bundestag hat die Reform nun beschlossen. Die Debatte hatte sich auf zwei Konzepte konzentriert: eine flächenbasierte und eine wertbasierte Steuer. Letztlich hat man sich auf eine wertbasierte Bemessungsgrundlage geeinigt.

Den Steuerzahlern soll aber eine aufwendige Einzelbewertung der Immobilien erspart werden. Außerdem können Bundesländer sich dafür entscheiden, von der bundeseinheitlichen Bemessungsgrundlage abzuweichen. Diese Lösung ist ein guter Kompromiss. Trotzdem kann die Reform nicht überzeugen. Die neue Grundsteuer ist unnötig kompliziert und torpediert zentrale Anliegen einer wertbasierten Steuer.

Verfehlt ist dagegen die Kritik, die Öffnung für unterschiedliche Grundsteuern in den einzelnen Bundesländern würde Schaden anrichten. Im Gegenteil liegt hier die Chance, die Mängel der Reform zu beheben. Warum ist die neue Grundsteuer unnötig kompliziert? Komplexität bei der Besteuerung kann akzeptabel sein, wenn dadurch mehr Einzelfallgerechtigkeit erreicht wird. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Für jedes Gebäude wird für die verbleibende Nutzungsdauer ein Wert bestimmt.

Während dieser Zeit geht man davon aus, dass der Bodenwert Teil der Miete ist. Für die Zeit danach zählt nur noch der abgezinste Bodenwert. Je länger die Nutzungsdauer des Gebäudes, desto stärker wird abgezinst, und desto weniger beeinflusst der Bodenwert die Höhe der Grundsteuer. Für den Bodenwert zieht man Bodenrichtwerte heran. Deren Eignung ist umstritten, aber sie sind einfach verfügbar.

Das Problem liegt nun in der Bestimmung des Gebäudewerts während der Nutzungsdauer. Die Berechnung ist trotz Pauschalierung kompliziert. Es wird nach Grundstücksarten, Baujahr- und Wohnflächengruppen sowie Gemeindetypen unterschieden.

Die erstaunlichste Eigenschaft des Verfahrens liegt nun darin, dass es keine Rolle spielt, ob ein Gebäude sich in einer zentralen oder bevorzugten Wohnlage befindet oder am Stadtrand. Den Befürwortern der wertbasierten Grundsteuer ging es aber gerade darum, dass innerhalb von Gemeinden teure Immobilien belastet und weniger wertvolle Immobilien in schlechteren Lagen entlastet werden.

Das erreicht die neue Grundsteuer kaum. Die Bodenrichtwerte wirken in diese Richtung, aber sie spielen wegen der langen Nutzungsdauer von Gebäuden nur eine untergeordnete Rolle.

Die These, eine auf Immobilienwerten basierende Grundsteuer sei gerechter als eine Flächensteuer, ist ohnehin umstritten. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, bei der die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Nutzer der Immobilie keine Rolle spielt.

Es besteht allenfalls ein statistischer Zusammenhang zwischen dem Wert von Immobilien pro Quadratmeter und dem durchschnittlichen Einkommen des Nutzers. Ob das reicht, um den erheblichen Aufwand der Immobilienbewertung zu rechtfertigen, ist umstritten.

Aber mit Sicherheit nicht zu rechtfertigen ist ein pauschaliertes, jedoch noch immer aufwendiges Bewertungsverfahren, das den wichtigsten Grund für Wertunterschiede – zentrale oder periphere Lagen innerhalb einer Stadt – weitgehend ausblendet.

Die geplante Grundsteuerbewertung führt zu einer Art Pseudogerechtigkeit bei der Lastenverteilung, die mit einer Belastung nach tatsächlichen Wertverhältnissen kaum etwas zu tun hat.

Überzeugender wäre es, als Bemessungsgrundlage eine direkte Kombination aus Bodenrichtwerten und Gebäudeflächen zu wählen, wie es zuletzt der Wissenschaftliche Beirat beim Bundesfinanzministerium vorgeschlagen hat. Der entscheidende Faktor für Wertunterschiede zwischen Immobilien wäre berücksichtigt, und die Steuer wäre deutlich einfacher.

Nicht überzeugend ist hingegen die oft geäußerte Kritik an der Öffnungsklausel für die Bundesländer. Der Vorwurf, es drohe ein unerwünschter Steuerwettbewerb, trägt schon deshalb nicht, weil der Hebesatz der Grundsteuer ohnehin dezentral, auf der Ebene der Gemeinden festgelegt wird. Die Öffnungsklausel hat aber einen großen Vorteil.

Einige Bundesländer werden sich für eine Flächensteuer oder die Kombination aus Bodenrichtwerten und Gebäudeflächen als Bemessungsgrundlage entscheiden. In der Praxis kann sich zeigen, welches Modell besser funktioniert.

Alle Bundesländer haben die Chance, die Probleme der jetzt im Gesetz verankerten Immobilienbewertung zu umgehen, indem sie eine andere Bemessungsgrundlage wählen. Die Möglichkeit, aus unterschiedlichen Lösungen zu lernen, ist ein Vorteil des Föderalismus, der viel zu selten genutzt wird.

Mehr: Der Präsident des Ifo-Instituts Clemens Fuest warnt im Interview vor den Gefahren eines ungeregelten Brexit. Der America-First-Politik von Donald Trump sollte Europa geschlossen entgegentreten.

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