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Immobilien Bauen in Corona-Zeiten: Worauf Vertragspartner achten sollten

Die Arbeit auf vielen Baustellen läuft trotz der Pandemie weiter. Trotzdem sichern sich viele Unternehmen mit „Corona-Verträgen“ gegen Rechtsstreitigkeiten ab. Worauf Sie achten müssen.
19.11.2020 - 07:59 Uhr Kommentieren
Die Coronakrise hat die Baubranche bisher nicht so hart getroffen wie andere Bereiche der Wirtschaft. Quelle: dpa
Baustelle in Schwerin.

Die Coronakrise hat die Baubranche bisher nicht so hart getroffen wie andere Bereiche der Wirtschaft.

(Foto: dpa)

Berlin Noch wird auf den meisten deutschen Baustellen weiter gebohrt, geschweißt und gehämmert: Trotz anfänglicher Einreiseverbote, Lieferschwierigkeiten und Quarantäneregeln sind Projektverzögerungen durch die Coronakrise eher gering. Entsprechend groß ist die Bereitschaft, Konflikte im Einvernehmen zu lösen und den Gang zum Gericht zu vermeiden.

„Im Frühjahr gab es eine Flut von – zum Teil auch nur prophylaktischen – Behinderungsanzeigen der Auftragnehmer, die sich mehr oder weniger allgemein auf das Pandemiegeschehen stützten“, sagt Oliver Moufang, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Kanzlei GSK Stockmann in Frankfurt am Main. „Soweit die Bauprojekte abgeschlossen sind, haben sich die Vertragsparteien überwiegend einigen können.“

Doch was, wenn ein Bauunternehmer wegen der Coronakrise ein Bauprojekt nicht rechtzeitig fertigstellen kann? Längst sichern sich viele große Unternehmen mit speziellen „Corona-Klauseln“ für solche Fälle ab. Baurechtsexperten sehen solche Formulierungen für private Hausbauer aber skeptisch.

Potenzial für juristische Auseinandersetzungen ist durchaus vorhanden. „Bislang sind wir ohne große Verzögerungen durch die Coronakrise gekommen“, sagt Thomas Speeth von der Schiffszimmerer-Genossenschaft in Hamburg, einer der ältesten Wohnungsgenossenschaften Deutschlands. „Aber angesichts der steigenden Infektionszahlen befürchten wir natürlich, dass es auch Corona-Fälle in der Baubranche geben wird und das Gesundheitsamt Baustellen von einer Minute auf die andere stilllegen könnte.“

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    Vertragspartner einigen sich auf „Corona-Klauseln“

    Doch wer ist dann schuld – die Baufirma, weil sie nicht pünktlich liefert? Oder gilt die Corona-Pandemie doch als Fall von höherer Gewalt? Juristisch sind noch viele Fragen offen. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Corona-Pandemie ein Fall von höherer Gewalt sein könne, sei nach wie vor rechtlich nicht geklärt, sagt Rechtsanwalt Moufang. „In der baurechtlichen Literatur sind erste Erklärungsversuche erkennbar, aber aktuelle Rechtsprechung dazu gibt es – anders als zum Beispiel im Mietrecht – nicht.“

    Im März hatte das Bundesbauministerium einen Erlass veröffentlicht, in dem es heißt, die Corona-Pandemie sei „grundsätzlich geeignet, den Tatbestand der höheren Gewalt“ auszulösen. Höhere Gewalt, heißt es weiter, sei ein „unvorhersehbares, von außen einwirkendes Ereignis, das auch durch äußerste, nach der Sachlage zu erwartende Sorgfalt wirtschaftlich vertretbar nicht abgewendet werden kann und auch nicht wegen seiner Häufigkeit hinzunehmen ist“.

    Pauschal lässt sich jedoch für keine Baustelle höhere Gewalt unterstellen. „Die Anforderungen, einen Fall von höherer Gewalt nachzuweisen, sind hoch“, sagt Moufang. Jeder Fall sei einzeln zu betrachten. Derjenige, der sich auf höhere Gewalt beruft, muss genau darlegen, wodurch sich die Bauverzögerung ergab und warum er seinen Vertrag nicht erfüllen kann. „Das ist für beide Seiten ein sehr unsicheres Terrain.“

    Inzwischen gehen Vertragspartner dazu über, sogenannte „Corona-Klauseln“ in die Verträge aufzunehmen. „Beratungen dazu sind mittlerweile Standard geworden“, berichtet Moufang. „Vor allem für die Bauindustrie sind solche Klauseln wichtig, um sich später – bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen – auf die Corona-Pandemie berufen zu können.“

    Das habe vor allem einen Grund: „Bei höherer Gewalt geht es um ein unvorhergesehenes Ereignis“, sagt Moufang. Doch auch wenn die Corona-Pandemie ein Jahrhundertereignis darstellt: dass es dabei auch zu Schließungen und anderen Eingriffen kommt, dürfte neun Monate nach Ausbruch der Krise kaum noch jemanden überraschen. Mit Corona-Klauseln können sich Auftragnehmer aber zumindest die Option offenhalten, Bauverzögerungen mit der Pandemie zu begründen.

    Mit den Formulierungen lässt sich etwa regeln, dass Auftragnehmer informieren müssen, wenn es wegen Auflagen zu einer Verschiebung der Übergabetermine führen. Oder dass Auftragnehmer darlegen müssen, welche Maßnahmen ergriffen wurden, um die Verzögerungen zu vermeiden oder zu beseitigen, und wie lange mit einer Terminverschiebung gerechnet werden muss. Auch Vereinbarungen über die Beauftragung eines Schiedsgutachtens und die Übernahme der entsprechenden Kosten können getroffen werden.

    Bauherren-Schutzbund rät zur Vorsicht

    Während solche Corona-Klauseln bei den Vertragsverhandlungen großer Unternehmen zum neuen Normalfall geworden sind, rät der Bauherren-Schutzbund (BSB), eine Verbraucherschutzorganisation für private, aber eher kleinere Bauherren, Wohnungskäufer und Modernisierer, zur Vorsicht. „Bauherren sollten bei solchen Klauseln skeptisch werden und ohne vorherige rechtliche Prüfung keine Zusatzvereinbarung wegen des Coronavirus unterschreiben“, sagte ein BSB-Sprecher auf Nachfrage. Es gelte grundsätzlich immer, dass der Auftragnehmer, der den Fertigstellungszeitpunkt nicht eingehalten habe, beweisen müsse, ob dies unverschuldet war. „Aus dieser Beweispflicht sollte man ihn auch nicht entlassen.“

    Wer zustimmt, sämtliche Termine und Fristen wegen Corona als gegenstandslos zu betrachten oder auf Ansprüche aus Vertragsstrafen zu verzichten, erteile damit einen Freibrief. Und das „ohne zu wissen, ob das konkrete Bauvorhaben überhaupt jemals durch die Coronakrise behindert wird oder wurde“, heißt es beim BSB.

    Mit Blick auf die Ende des Jahres auslaufende Mehrwertsteuersenkung rät der BSB dazu, mögliche Schadensersatzansprüche zu prüfen. „Eventuell können die drei Prozent zusätzliche Mehrwertsteuer dann als Schaden gelten, den der Unternehmer ausgleichen muss“, hieß es. Keinesfalls sollte jetzt aber auf eine schnelle Fertigstellung gedrängt werden, um von dem günstigeren Steuersatz zu profitieren. „Wenn vereinbarte Bauzeitpläne gestrafft werden, wird sich dies naturgemäß auf die Bauqualität auswirken. Dann können die Schadensbeseitigungskosten teurer werden als die eingesparte Mehrwertsteuer.“

    Verbraucher, die jetzt einen Bauvertrag abschließen, sollten nach Meinung des BSB bedenken, dass sie ihr Bauvorhaben erst im kommenden Jahr abnehmen werden. „Die Mehrwertsteuer wird immer zum Zeitpunkt der Leistungserbringung, also zur Bauabnahme erhoben“, warnt der BSB. „Damit es zu keiner bösen Überraschung kommt, sollten Bauherren also schon jetzt wieder mit 19 Prozent kalkulieren – auch wenn ihr Angebot mit 16 Prozent ausgewiesen ist.“

    Mehr: Stockende Genehmigungsverfahren bremsen den Wohnungsbau

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