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Immobilien Berlin will Mieten auf knapp acht Euro begrenzen

Berlin will als erstes Bundesland einen Mietendeckel einführen. Jetzt werden erste Details bekannt – mit drastischen Folgen für Vermieter.
Update: 25.08.2019 - 13:53 Uhr 5 Kommentare
Der von SPD, Linke und Grünen geführte Berliner Senat will die Mieten vom Jahr 2020 an für fünf Jahre einfrieren, um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beruhigen. Quelle: dpa
Mietendeckel in Berlin

Der von SPD, Linke und Grünen geführte Berliner Senat will die Mieten vom Jahr 2020 an für fünf Jahre einfrieren, um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beruhigen.

(Foto: dpa)

Berlin Wohnungen in Berlin sollen in den kommenden Jahren nicht mehr als knapp acht Euro pro Quadratmeter kosten dürfen. Das sieht der Entwurf für den vom Senat geplanten Mietendeckel vor, wie Berliner „Tagesspiegel“ und „Morgenpost“ übereinstimmend berichten.

Danach sind je nach Erstbezug und Ausstattung der Wohnung Kaltmieten von 3,42 bis 7,97 Euro möglich. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wollte sich zu den Berichten nicht äußern. Zu internen Vorgängen gebe es keine Stellungnahme, hieß es.

Genau genommen legt die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung laut Tagesspiegel 17 Quadratmeter-Mieten fest, wobei vom Alter des Hauses abhängt, welche Obergrenze gilt. Die grundsätzliche Regel dabei: Je älter das Mietshaus ist, desto niedriger die Miete – ohne Rücksicht auf die Lage.

Die Miete für Altbauwohnungen aus der Gründerzeit oder anderer hochherrschaftlicher Mietshäuser, die „bis 1918“ entstanden, dürfte demnach höchstens 6,03 Euro je Quadratmeter im Monat kosten.

Wer mehr bezahlt – in der Innenstadt werden solche Wohnungen für 15 Euro und mehr vermietet –, kann eine Absenkung verlangen auf die genannte Höchstmiete, sobald der Mietendeckel in Kraft tritt. Die billige Miete soll „ab dem Tag der Antragstellung“ gelten.

Diese Regelung dürfte unmittelbar nach Inkrafttreten des Gesetzes eine Flut von Anträgen auf Mietminderung auslösen, da die Mieter umso mehr Miete sparen, je schneller sie den Antrag gestellt haben.

Bei Modernisierungen sind verschiedene Zuschläge auf die jeweilige Obergrenze möglich, dürfen aber zusammen nicht mehr als 20 Prozent betragen. Die Regelungen sollen für alle vermieteten Wohnungen gelten. Ausnahmen gelten etwa für öffentlich geförderten Wohnungsbau, Studenten- und Jugendwohnheime oder Neubauten, die erstmalig 2014 bezugsfertig waren.

Der von SPD, Linke und Grünen geführte Berliner Senat will die Mieten vom Jahr 2020 an für fünf Jahre einfrieren, um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beruhigen. Berlin wäre das erste Bundesland mit einer solchen Regelung. Nach Einschätzung des wissenschaftlichen Dienstes des Bundestags ist aber dieser Mietendeckel rechtlich fragwürdig.

Die SPD reagierte mit Skepsis auf die Vorschläge. „Wir brauchen keine Schnellschüsse, sondern einen rechtlich überprüften Gesetzentwurf, der auch vor Gerichten Bestand haben muss“, sagte die wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion, Iris Spranger, der Deutschen Presseagentur. „Wir dürfen die Stadt jetzt nicht verrückt machen.“ Mietern sei nicht mit einer Fülle von Vorschlägen geholfen, die am Ende womöglich keinen Bestand hätten.

Mietendeckel „nichts anderes als Enteigung“

Beatrice Kramm, Präsidentin der Berliner Industrie- und Handelskammer (IHK), nannte die Vorschläge rechtlich höchst bedenklich, „es ist völlig unverhältnismäßig und wirtschaftlich wäre es für Berlin eine Katastrophe“, hieß es in einer Mitteilung. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, kritisierte, ein so ausgeprägter Mietendeckels „würde völlig über das Ziel hinaus schießen und damit vor allem diejenigen treffen, die dauerhaft und verantwortlich in den Wohnungsmarkt investieren“.

Aus Sicht der oppositionellen CDU sind die Vorschläge aus dem Haus Lompschers „unsozial und unseriös“. Der Wohnungsexperte der Fraktion, Christian Gräff, sagte: „Ohne Zweifel ist dabei, dass ein solches Gesetz mit einem massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit verfassungswidrig ist und hunderttausende von Klagen provoziert.“ FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja kritisierte „Sozialismusfantasien des Senats“, der Mietendeckel bedeute „nichts anderes als Enteignung“.

Mit der Regulierung reagiert die Politik nicht zuletzt auf die zunehmenden Mieterproteste. Immobilienökonomen wie Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft mahnen jedoch seit langem: Helfen kann letztlich nur der Neubau. „Regulieren hilft auf Dauer nicht“, sagt Voigtländer. Er sieht nicht zuletzt die Politik in der Pflicht für mehr Bauen zu werben. Häufig werden Bauprojekte jedoch durch Bürgerproteste verhindert.

Auch Reiner Braun, Vorstand des Immobilienmarktforschers Empirica, lehnt Mietendeckel strikt ab. Nicht nur würden die netten Vermieter bestraft, die über Jahre die Miete nur wenig oder gar nicht erhöht hätten.

Es sei auch eine Maßnahme, aus der ein Ausstieg nur schwer möglich sein wird, auch wenn der Deckel nur für fünf Jahre angelegt ist. Innerhalb dieser Zeit werde die heute bestehende Knappheit nicht aufgehoben sein. Die Frage sei dann wiederum, wie der Ausstieg gelingen soll, ohne dass die Mieten explodieren.

Eigenbedarf nur noch mit Genehmigung

Und noch ein Recht der Vermieter soll nach dem Entwurf der Berliner Politiker drastisch beschnitten werden: Die Kündigung eines Mieters, weil der Eigentümer oder ein Familienmitglied seine Wohnung selbst nutzen will.

Eine solche „Eigenbedarfskündigung“ soll laut Tagesspiegel nur noch mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes möglich sein. Deren Mitarbeiter dürfen dann entscheiden, ob in dem konkreten Fall „das berechtigte Interesse der Vermieter das öffentliche Interesse an der Erhaltung angemessenen Wohnraums überwiegt“. Bisher wurden solche Streitfälle oft vor Gericht geklärt.

Senatorin Katrin Lompscher (Linke) rechnet nach Informationen des Tagesspiegels damit, dass jeder zweite Mieter in Berlin mit Hinweis auf die neuen Obergrenzen einen Antrag auf Prüfung und Senkung seiner Miete stellen könnte. Dies könnte der Senatorin zufolge eine Flut von bis zu 3000 Anträgen pro Bezirk und Monat auslösen.

Mehr: Bundestagsgutachten übt Kritik an Berliner Mietendeckel: Nach Einschätzung der Gutachter ist das Mietpreisrecht bereits umfassend im BGB geregelt – und insofern kein Thema mehr für die Landespolitik.

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5 Kommentare zu "Immobilien: Berlin will Mieten auf knapp acht Euro begrenzen"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Eine ganz einfache Rechnung verdeutlicht, warum so eine Begrenzung kontraproduktiv ist. Ein großer Anteil der vermieteten Wohnungen gehören Privatpersonen. Wenn ich als Privatperson Geld "anlegen" will, achte ich auf die Rendite. Als Benchmark gelten Aktienfonds mit etwa 5%.
    Nun zur Rechnung: Wenn ich nur 8€/m² erreichen kann, sind dies 96€/m²/Jahr. Nehme ich nun die 5% Rendite, bedeutet dies, dass sich eine "Geldanlage" in Immobilien nur Sinn macht, wenn der Kaufpreis nicht mehr als 1920€/m² beträgt. Für diesen Preis bekomme ich in den Ballungsgebieten noch nicht mal eine Garage. Dies, in Verbindung mit dem sehr einseitigen Mieterschutz, macht eine Immobilie als Geldanlage völlig uninteressant. Somit werden wohl bald die privaten "Investoren" wegfallen - mit allen Konsequenzen.

  • Sollte die Höhe der erlaubten Miete sich tatsächlich am Alter des Objekts orientieren, ergeben sich "interessante" Szenarien: die sanierte Altbauwohnung mit Stuckdecke und Holzboden in guter Lage muss zwangsweise günstiger vermietet werden, als die marode Plattenbauwohnung aus den 80ern?!
    Damit würde selbst Berlin eine neue Stufe des real existierenden Wahnsinns erklimmen ...

  • - Fortsetzung 2 -

    "Um die wirtschaftlichen Nah- und insbesondere Fernwirkungen ging es allerdings nicht, als das Bundesverfassungsgericht nun die Vereinbarkeit der Maßnahme mit dem Grundgesetz zu prüfen hatte. Der juristische Laie mochte auf die Idee kommen, dass hier doch relativ offensichtlich in das Eigentumsrecht und vor allem in die Vertragsfreiheit eingegriffen wurde, was allerdings am Wohnungsmarkt nichts Neues ist. Das zumindest war die Auffassung der Klägerin, und der wollten die Richter nicht folgen – und zwar einstimmig. (...)
    Vielmehr konstatierten die Richter sehr wohl, dass hier ein Eingriff in das Eigentumsrecht vorliege. Warum dieser aber letztlich doch nicht zu einer Aushebelung des Gesetzes führte, wurde mit der Verhältnismäßigkeit dieses Eingriffs begründet. Die naheliegende Frage ist natürlich: Verhältnismäßig in Bezug worauf? Und da kommen wir zum eigentlichen Kunstgriff: Es liege „im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken.“ Nicht nur, dass eine derart schwammige Begründung vom Grundsatz her auf jede Toplage anwendbar ist, es wäre auch einmal spannend zu erfahren, wie die Verfassungsrichter eigentlich dieses „öffentlichen Interesses“ habhaft wurden? Wie ermittelt man so etwas jenseits der wohlfeilen Worthülse in der Praxis? Wessen Interesse zählt im konkreten Fall als „öffentlich“? Das der Republik, der Stadt, des Stadtviertels, des Straßenzuges oder nichts von alledem? Oder willküren die Richter dieses „öffentliche Interesse“ im Wesentlichen aus dünner Luft? Handelt es sich dabei gar um das, was Friedrich August von Hayek in anderem Zusammenhang einmal „die Anmaßung von Wissen“ nannte?"
    https://www.smartinvestor.de/blog/2019/08/23/loecher-in-der-matrix-oeffentliches-interesse/

  • - Fortsetzung 1 -

    Für die exorbitanten Miepreissteigerungen gerade in deutschen Städten müsste man das Beispiel dann folgendermaßen umformulieren:
    "Nach unvorhergesehener massiver Zuwanderung in 2015ff. wird der Wohnraum insbesondere in den Städten knapp, das bedeutet, vielen Nachfragern stehen wenige Anbieter gegenüber. Die Vermieter stellen fest, dass sie sehr viele Angebote bekommen. Sie wählen die für sie besten, nämlich die Mieter, für deren Miete der Staat vollumfänglich aufkommt, da hier das Risiko eines Mietausfalls nahezu null beträgt. Das führt dazu, dass die beobachteten Preise für Mieten rasch in die Höhe schnellen. Jene, die zu kurz gekommen sind, also vor allem die hart malochenden deutschen Niedriglöhner, werden bald zu Neidern. Dumme oder bösartige Politiker könnten sich dazu verleiten lassen, hier zu intervenieren. Sie setzen also eine "Miepreisbremse" fest oder drohen Wohnungseigentümern sogar mit Enteignung - vorgeblich, um auch den (wahlberechtigten) armen deutschen Niedriglöhnern den Bezug einer Mietwohnung zu ermöglichen. Doch diese Maßnahmen können natürlich die zugrunde liegende Wohnungsknappheit nicht aus der Welt schaffen. Per Erlass entsteht kein Wohnraum. Die Folge ist gegenteilig: Verfügbarer Wohnraum verschwindet vom Markt. Die Wohnungsknappheit wird noch größer. Zusätzlich werden Anreize verringert, neuen Wohnraum zu schaffen, da möglichen Wohnungsbauern später die Enteignung drohen könnte."
    https://www.handelsblatt.com/meinung/kommentare/kommentar-kluft-zwischen-arm-und-reich-umverteilung-darf-kein-tabu-mehr-sein/24311700.html

    Wer nun allerdings auf das Bundesverfassungsgericht hofft (siehe Artikel unten), dürfte herb enttäuscht werden - denn dort wird kein Recht gesprochen (und Eigentumsrechte geschützt), sondern dort werden politische Urteile gefällt:

  • Dazu noch einmal von Kommentar von neulich:

    "Setzt der Staat "Höchstpreise" fest (oder wie bei den Mieten eine "Mietpreisbremse"), dann bestand zuvor ein NACHFRAGEÜBERHANG und ein ANGEBOTSMANGEL.
    Der Staat beginnt nun jedoch eine KONTRAPRODUKTIVE INTERVENTIONSSPIRALE:
    "Nach einem Ernteausfall wird Getreide knapp, das bedeutet, vielen Nachfragern stehen wenige Anbieter gegenüber. Wenn diese Anbieter auch Fremden Getreide verkaufen und nicht bloß alles mit Familie und Freunden teilen, stellen sie fest, dass sie sehr viele Angebote bekommen. Sie wählen die für sie besten, was dazu führt, dass die beobachteten Marktpreise für Getreide rasch in die Höhe schnellen. Jene, die zu kurz gekommen sind, werden bald zu NEIDERN. Dumme oder bösartige Politiker könnten sich dazu verleiten lassen, hier zu intervenieren. Sie setzen also Höchstpreise für Getreide fest - vorgeblich, um auch den Armen den Bezug zu ermöglichen. Doch diese gesetzliche Maßnahme kann natürlich die zugrunde liegende Knappheit nicht aus der Welt schaffen. Per Erlass wächst kein Korn. Die Folge ist gegenteilig: Verfügbares Getreide verschwindet vom Markt. Die Knappheit wird noch größer. Zusätzlich werden die Anreize verringert, für zukünftige Ernteausfälle Getreide aufzuheben.
    Diese Erfahrung war im Nachkriegsdeutschland überdeutlich. Die alliierten Besatzer hatten Preisfixierungen durchgesetzt, die den Mangel nach dem Krieg fortdauern ließen. Ein damals junger deutscher Ökonom (...) setzte sich gegen die Amerikaner durch und ließ alle Preisfixierungen abschaffen. Sein Name: LUDWIG ERHARD." (Rahim Taghizadegan: Wirtschaft wirklich verstehen, München: FinanzBuch Verlag, 2011, S. 81)

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