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Immobilien Maklercourtage: Teilung der Provision bringt kaum Entlastung

Wird beim Kauf von Wohneigentum der Makler vom Verkäufer beauftragt, soll dieser künftig zumindest die Hälfte zahlen. Doch damit wird meist nur Bestehendes zementiert.
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In Bayern teilen sich schon jetzt Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Erwerb von Wohnimmobilien. Quelle: action press
Wohnen in München

In Bayern teilen sich schon jetzt Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Erwerb von Wohnimmobilien.

(Foto: action press)

Berlin „Wir erleichtern Familien den Umzug in ihr eigenes Zuhause und den Aufbau einer zukunftsfesten Altersvorsorge“, schwärmte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD), als sie kürzlich die Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf verkündete. Damit sollen die Nebenkosten beim Erwerb von Häusern und Eigentumswohnungen sinken: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, so soll er ihn zumindest zur Hälfte auch selbst bezahlen.

Doch das dürfte kaum eine Entlastung bringen, wie nun die Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Grünen nahelegt, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt. Die Gesetzesinitiative der Bundesregierung zementiert demnach lediglich den Status Quo.

Die Übersicht der Bundesregierung zeigt: München, Stuttgart, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Rosenheim, Mannheim, Bonn, Wiesbaden, Köln und Heidelberg sind die zehn deutschen Gemeinden, in denen der Erwerb von Einfamilienhäusern am teuersten ist.

Beim Erwerb von selbstgenutzten Eigentumswohnungen lautet das Ranking der zehn teuersten kreisfreien Großstädte: München, Stuttgart, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Münster, Rosenheim, Freiburg im Breisgau und Ingolstadt.

Doch in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen ist es bereits jetzt gängige Praxis, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühren teilen. Lediglich für Hamburg und Hessen würde der aktuelle Gesetzentwurf eine Verbesserung bedeuten.

Kaum Entlastung für Käufer

„In fast allen überhitzen Wohnungsmärkten werden die Maklerkosten bereits heute hälftig geteilt“, kritisiert Chris Kühn, Sprecher für Bau- und Wohnungspolitik von Bündnis 90/Die Grünen im Bundestag. „Die Entlastungswirkung für die Hauskäuferinnen und Hauskäufer durch die Reform der Maklerkosten ist gleich Null.“

Nach Angaben der Bundesregierung existiert in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Teilen Niedersachsens bislang keine Hälfte-Teilung. Der Wohnimmobilien-Makler LBS Immobilien gab kürzlich bei einer Anhörung im Bundestag an, dass sich in drei Vierteln des Bundesgebiets Verkäufer und Käufer bereits jetzt die Courtage teilen.

Bislang gibt es keine gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklercourtage oder dazu, wie sich Verkäufer und Käufer die Kosten aufteilen. Meist wird von Makler auf „ortsübliche“ Sätze verwiesen. Derzeit liegen je nach Bundesland die Maklerkosten, inklusive Mehrwertsteuer, zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Neben der Grunderwerbsteuer mit bis zu 6,5 Prozent bildet die Maklerprovision also den größten Batzen beim Kauf von Wohnimmobilien. Dazu kommen Notargebühren in Höhe von 1,5 Prozent des Kaufpreises und Grundbuchkosten in Höhe von 0,5 Prozent. Insgesamt können so beim Kaufpreis einer Immobilie von 500.000 Euro zusätzliche Nebenkosten von 80.000 Euro entstehen.

Insofern ist es richtig von der Politik, den Kostenblock der Maklercourtage in den Blick zu nehmen, wenn die Kosten für den Erwerb von Wohneigentum spürbar gesenkt werden sollen. „Der Bundesregierung fehlt es am politischen Willen, bei der Maklercourtage etwas Substantielles im Interesse der Verbraucher zu ändern“, beklagt aber Chris Kühn von den Grünen.

Entschärfte Variante

Tatsächlich handelt es sich bei dem von Union und SPD nun beschlossenen Gesetzentwurf um eine entschärfte Variante. Um die Nebenkosten kräftig zu senken, hatte Lambrechts Amtsvorgängerin Katarina Barley (SPD) noch das Bestellerprinzip vorgesehen und in die Ressortabstimmung gegeben.

Damit hätte nur noch derjenige den Makler bezahlen müssen, der ihn für den Kauf oder Verkauf von Wohnimmobilien auch beauftragt hat. Denn gerade in Ballungsräumen seien die Käufer in einer Zwangslage, hatte Barley betont. Hier wälzten die Verkäufer die Maklergebühren meist komplett auf die Käufer ab. Wer als Käufer nicht aus dem Rennen seien wolle, müsse das mitmachen.

Das Bestellerprinzip gilt seit Mitte 2015 bei Mietverträgen. Seitdem müssen die Vermieter die Courtage zahlen, wenn sie einen Makler beauftragt haben, und nicht mehr die Mieter. Doch für den Immobilienerwerb steht nun nur noch die Provisionsteilung im Gesetzentwurf.

Die Bundesregierung sei „nach intensiver Prüfung“ zu der Auffassung gelangt, dass es „nicht interessengerecht“ wäre, das Bestellerprinzip auf die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien zu übertragen, heißt es dazu in der Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage der Grünen. „In der Regel profitieren beiden Parteien von der Tätigkeit eines qualifizierten und zur Neutralität verpflichteten Maklers, so dass die alleinige Kostentragung durch eine Partei den tatsächlichen Umständen nicht gerecht wird“, heißt es weiter. Stattdessen sei in diesen Fällen die hälfte Teilung der Provision angemessen.

Die Grünen fordert ein „echtes“ Bestellerprinzip beim Immobilienerwerb. Einen entsprechenden Gesetzentwurf hat die Oppositionspartei in den Bundestag eingebracht.

Gestiegene Kaufpreise

Die Explosion der Kosten beim Haus- und Wohnungskauf – und damit der Kaufnebenkosten – macht eine andere Übersicht der Bundesregierung deutlich: Demnach sind die Kaufpreise für Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert von 2009 bis 2019 in München um 120 Prozent gestiegen, in Rosenheim um 106 Prozent und in Mannheim um 86 Prozent.

Der Kaufpreis von Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert stieg von 2009 bis 2019 in München um 162 Prozent, in Rosenheim um 153 Prozent, in Köln und Frankfurt am Main um 114 Prozent und in Hamburg um 112 Prozent.

Zudem werden auch die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser im Jahr 2019 aufgelistet, etwa 1,65 Millionen Euro in München oder 1,08 Millionen Euro in Stuttgart. Das macht folgende Berechnung möglich: Selbst bei einer hälftigen Teilung der aktuellen Maklerprovision von in der Regel 7,14 Prozent, also 3,57 Prozent für den Käufer und 3,57 Prozent für den Verkäufer, bedeutet das allein für den Eigenheimkäufer im Schnitt zusätzlich zum Kaufpreis eine Provision von in München knapp 59.000 Euro und in Stuttgart von gut 38.000 Euro.

Die Grünen wollten mit ihrer Kleinen Anfrage von der Bundesregierung außerdem wissen, wie die Teilung der Maklerprovision umgesetzt werden soll. Das zuständige Bundesjustizministerium führt dazu aus: Für die Fälle, in denen ein Makler durch beide Parteien des Kaufvertrags beauftragt wird, darf der Makler mit beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. „Abweichende Vereinbarungen können wirksam nicht getroffen werden, ein nachträglicher Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartner der Maklers“, heißt es in der Antwort an die Grünen.

Sofern nur eine Partei den Makler beauftragt, kann eine Übernahme der Maklerkosten durch die andere Partei demnach nur bis zur Hälfte der Gesamtprovision erfolgen. „Zudem muss die Partei, die den Makler beauftragt hat, zunächst ihren Anteil an der Provision zahlen und dies auch nachweisen, bevor der Makler die andere Partei in Anspruch nehmen kann“, heißt es weiter.

Die Aufstellung der Bundesregierung macht nach Ansicht der Grünen noch etwas deutlich: Die Belastung durch Maklerkosten überwiegt in vielen Gebieten die Entlastung durch das Baukindergeld. Beim Baukindergeld beträgt die finanzielle Entlastung 12.000 Euro pro Kind auf zehn Jahre.

Mit Blick auf die hohen Maklerprovisionen zeigt sich demnach, dass hier höhere Entlastungseffekte möglich sind. „So läuft das Baukindergeld als Instrument weitgehend ins Leere und eine Lenkungswirkung findet nicht statt“, kritisiert Grünen-Politiker Kühn. „Beim Baukindergeld überwiegen die reinen Mitnahmeeffekte weiterhin.“

Kühn und seine Fraktionskollegen wollten von der Bundesregierung auch wissen, mit welchen Vertretern und Verbänden sich das Bundesjustizministerium in den vergangenen zwölf Monaten zum Thema Bestellerprinzip beim Immobilienerwerb ausgetauscht hat.

Das Ministerium listet 16 Verbände, Institutionen und Unternehmen auf. Die Grünen sehen hier jedoch eine Schlagseite in der Zusammensetzung: „Die Perspektive der Hauskäuferinnen und Verbraucher fehlt fast komplett“, bemängelt Kühn. Zwei Verbraucherschützer hätten „stolzen“ 13 Vertretern der Makler- und Immobilienbranche gegenübergesessen. Dementsprechend fällt auch Kühns Gesamtbilanz aus: „Ein 100-Prozent-Sieg der Maklerlobby. Das haben wir jetzt schwarz auf weiß.“

Mehr: Beim Erwerb von Wohneigentum muss die Politik die Makler und viele weitere Aspekte in den Blick nehmen. Ein Kommentar.

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