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Jacopo Mingazzini Accentro-Chef warnt: „Der Kauf einer Eigentumswohnung wird immer schwieriger“

Für Jacopo Mingazzini ist Berlin der wichtigste Markt. Er beobachtet mit Unverständnis den politischen Unwillen der Stadt, für mehr Wohnraum zu sorgen.
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In Berlin lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung 2018 bei 321.578 Euro – ein Plus von 21,8 Prozent. Quelle: dpa
Wohnungsmarkt in Berlin

In Berlin lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung 2018 bei 321.578 Euro – ein Plus von 21,8 Prozent.

(Foto: dpa)

Berlin Jacopo Mingazzini ist Chef der Berliner Accentro Real Estate AG, die sich auf den Verkauf von Wohnungen im mittelpreisigen Segment konzentriert, vor allem in der deutschen Hauptstadt. Berlin sei „auf der Überholspur“, sagt Mingazzini. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung lag 2018 bei 321.578 Euro, das ist ein Plus von 21,8 Prozent. Gleichzeitig sank die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen im Neubau um 21,2 Prozent.

Damit scheitere die Bundesregierung an ihrem eigenen Anspruch, für mehr Wohneigentum in Deutschland zu sorgen, sagt Mingazzini und warnt: Deutschland sei dabei, trotz historisch niedriger Zinsen, Gering-, aber zunehmend auch Mittelverdiener vollständig vom Wohneigentum abzuhängen.

Um mehr Wohneigentum zu fördern, könnte die Bundesregierung die Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb aussetzen, schlägt Mingazzini vor. „Sie könnte über Bürgschaftsmodelle, gekoppelt an Einkommensgrenzen, nachdenken, um Gering- und Mittelverdienern zu helfen, fehlendes Eigenkapital bereitzustellen. Da geht es um Summen in der Höhe von rund 30.000 Euro, die man durch die staatliche KfW absichern lassen könnte“, ergänztgt der Accentro-Chef.

Lesen Sie hier das ganze Interview

Herr Mingazzini, Milieuschutzgebiete, Enteignung, Mietendeckel: Haben Sie eigentlich noch Spaß in Berlin?
Berlin ist unser Heimatmarkt und bleibt vorerst auch unser wichtigster Markt. Aber wir beobachten sehr genau, wie die Politik hier agiert. Nachdem wir uns zehn Jahre lang fast nur auf Berlin konzentriert hatten, schauen wir uns seit zwei Jahren auch in Hamburg und Leipzig sowie an Rhein und Ruhr und am Main stärker um.

Wie hat sich Ihr Investitionsverhalten in Berlin geändert?
Wir kaufen nicht mehr in Milieuschutzgebieten.

Milieuschutzgebiete sollen den Anstieg der Mieten in diesen Gebieten begrenzen und so die Zusammensetzung der Bevölkerung schützen. Modernisierungen, Umbauten oder Nutzungsänderungen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind in diesen Gebieten genehmigungspflichtig. Außerdem haben Städte bei Verkäufen ein Vorkaufsrecht. In Berlin gibt es bereits 58 Milieuschutzgebiete – nervt Sie das?
Ganz klar, ja. Es ist doch so: Wenn wir ein Haus in einem Milieuschutzgebiet kaufen würden, dann bestehen die Bezirke in der Regel auf eine so genannten Abwendungsvereinbarung, die unter anderem besagt, dass man 20 Jahre lang auf energetische Sanierungen verzichtet, es sei denn, sie sind gesetzlich verpflichtend. Zudem könnten wir die Wohnungen sieben Jahre lang nur an Mieter verkaufen. Selbst wenn eine Wohnung leer wird, dürfen sie diese erst an einen Selbstnutzer verkaufen, wenn der die Wohnung vorher gemietet hat. Auch wenn der vorher nebenan gewohnt hat. Das ist doch absurd.

Haben Sie kein Verständnis dafür, dass die Mieter vor allzu schnell und stark steigenden Mieterhöhungen geschützt werden sollen?
Natürlich. Doch am Ende wird der Mietenanstieg durch ausreichend vorhandenen Wohnraum gebremst – und der entsteht nicht, wenn Investoren immer weiter geknebelt werden. Noch immer wird weit weniger gebaut als notwendig wäre. Und ich prognostiziere keine Besserung: Die Baugenehmigungszahlen sind schon wieder gesunken.

Jacopo Mingazzini ist Chef der Berliner Accentro Real Estate AG.
Jacopo Mingazzini

Jacopo Mingazzini ist Chef der Berliner Accentro Real Estate AG.

Wie sieht es in Berlin aus?
Hier ist es besonders gravierend. Seit Rot-Rot-Grün regiert, sind die Baugenehmigungszahlen jedes Jahr ein Stück gesunken.

Was sind die Gründe? Ist es Unwilligkeit? Oder schaffen es die Ämter nicht?
Es ist in erster Linie der politische Unwille, gefolgt von der besonderen Situation Berlins, wo die Verwaltung nach der Wende 20 Jahre totgespart wurde, weil man in einer finanziell prekären Situation war. Diese Situation hält bis heute an. Die Verwaltung ist unterbesetzt und überaltert, der Krankenstand ist extrem hoch. Dazu kommt das zweistufige Verwaltungssystem Senat und Bezirk, mitunter ohne klare Hierarchie und Weisungsbefugnis. Bis da Entscheidungen getroffen sind, vergehen Monate, manchmal Jahre. In Hamburg sitzen alle Beteiligten an einem Tisch. Es gibt eine koordinierende Stelle und man hat das Gefühl, die wollen helfen.

Was will Berlin?
Berlins linke Bausenatorin Katrin Lompscher hat sich glasklar positioniert, in einer Stadt mit 85 Prozent Mietern ganz kompromisslos für die Rechte der Mieter einzustehen. Die Grünen sind fast auf ihrer Wellenlänge und der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) lässt alle walten. Da sehnt sich man fast nach Klaus Wowereit zurück, der hatte wenigstens eine Vision für Berlin. Im Moment wird nicht viel gestaltet.

Zurück zum Wohnungsmarkt. Was konkret zeigt Ihr Wohneigentumsbericht, den Sie schon zum zwölften Mal vorlegen?
2018 wurden in den 82 untersuchten deutschen Großstädten 124.467 Eigentumswohnungen verkauft, ein Minus von 2,5 Prozent. Gleichzeitig haben sich die Preise durchschnittlich um 6,8 Prozent erhöht. Das zeigt, dass der seit gut zehn Jahren anhaltende Trend steigender Kaufpreise noch nicht erlahmt ist. In Berlin sieht es noch drastischer aus: Berlin ist im vergangenen Jahr von Platz 12 auf Platz 5 der teuersten Standorte hochgerutscht und ist weiter auf der Überholspur. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung lag 2018 bei 321.578 Euro, das ist ein Plus von 21,8 Prozent. Gleichzeitig sank die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen im Neubau um 21,2 Prozent. Das heißt, der Markt wird immer enger und der Kauf einer Eigentumswohnung immer schwieriger.

Das konterkariert doch das Ziel der Bundesregierung, für mehr Wohneigentum sorgen zu wollen?
Definitiv. Nur in Hamburg sieht es besser aus. Hier hat die Zahl der verkauften Neubauwohnungen um knapp 15 Prozent zugenommen. Es ist schade: die Mehrheit der Bevölkerung wünscht sich Eigentum, auch um sich fürs Alter abzusichern, und Deutschland ist dabei, trotz historisch niedriger Zinsen, Gering- und zunehmend auch Mittelverdiener vollständig vom Wohneigentum abzuhängen. Ich rede da übrigens nicht von Subventionen, ich rede davon, Hürden abzubauen, die die Politik gesetzt hat.

Nennen Sie bitte ein Beispiel.
Die Bundesregierung könnte die Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb aussetzen. Sie könnte über Bürgschaftsmodelle, gekoppelt an Einkommensgrenzen, nachdenken, um Gering- und Mittelverdienern zu helfen, fehlendes Eigenkapital bereitzustellen. Da geht es um Summen in der Höhe von rund 30.000 Euro, die man durch die staatliche KfW absichern lassen könnte.

Wie bewerten Sie das Paket, das die Koalition am Freitag beschlossen hat?
Das Klimapaket stellt einen Kompromiss dar zwischen dem Anspruch, die Klimaziele zu erreichen und Wohnungsbesitzer nicht übermäßig zu belasten. Die Zuschüsse und Anreize für energetische Modernisierungen und das Verbot von Ölheizungen ab 2016 werden sicher Wirkung zeigen. Es wird nun auf die Details der Ausgestaltung ankommen.

Mehr: Warum der neue Mietendeckel in Berlin Wohnungssuche für Geringverdiener erschwert.

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