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Mietrecht Koalition streitet um Modernisierungsumlage

Um Mieter vor explodierenden Kosten zu schützen, will die große Koalition die Umlage von Modernisierungskosten begrenzen. Doch die Vorschläge aus Justizministerium schießen über das Ziel hinaus – meint zumindest die CDU.
Experten sehen auch die Pläne von Umweltministerin Barbara Hendricks (SPD) zur energetischen Gebäudesanierung in Gefahr. Quelle: dpa
Ausrangierte Heizkörper

Experten sehen auch die Pläne von Umweltministerin Barbara Hendricks (SPD) zur energetischen Gebäudesanierung in Gefahr.

(Foto: dpa)

BerlinBundesjustizminister Heiko Maas (SPD) will die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete stärker einschränken als bislang bekannt – bekommt dabei aber Gegenwind vom Koalitionspartner. „Die Neuregelung darf nicht dazu führen, dass nicht mehr in den Wohnungsbestand investiert wird“, warnte der Unions-Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak (CDU) am Mittwoch in Berlin. Eine Senkung der Modernisierungsumlage im vorgeschlagenen Umfang sehe er deshalb kritisch. Auch die Immobilienwirtschaft signalisierte Widerstand.

Bei einer Wohnungsmodernisierung darf der Vermieter bislang elf Prozent der Kosten auf die Miete umlegen. Im Koalitionsvertrag war eine Senkung auf zehn Prozent vereinbart, das Justizministerium peilt jetzt aber die Marke von acht Prozent an. Das geht aus einem Grundlinien-Papier des Justizministeriums hervor, das der Deutschen Presse-Agentur (dpa) vorliegt und über das zuerst die „Saarbrücker Zeitung“ berichtet hatte.

Was säumige Mieter retten kann
Wenn überweisen, dann richtig
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Wenn der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommt und zwei Mieten schuldet, kann der Vermieter fristlos kündigen. Doch es gibt einen Rettungsanker für den Mieter: Wenn innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (sogenannte Schonfrist) sämtliche Ansprüche des Vermieters ausgeglichen werden, wird die Kündigung unwirksam. Auch ein Dritter kann die Schulden des Mieters begleichen. Der Deutsche Anwaltverein (DAV) weist aber auf ein Urteil des Landgerichts Itzehoe hin (Az.: 9 S 34/14): Wenn eine Bekannte den ausstehenden Betrag ohne weitere Hinweise wie die Namensnennung der Mieterin auf das falsche Konto des Vermieters überweist, wird die Kündigung dadurch nicht unwirksam.

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Gänsehaltung in reinen Wohngebieten verboten
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Hausbesitzer dürfen in einem reinen Wohngebiet keine Gänse halten. Das hat das Kölner Verwaltungsgericht mit einem am 1. Juli veröffentlichten Urteil entschieden. Das Gericht wies die Klage eines Ehepaars aus Pulheim ab, das auf seinem Grundstück zwei Gänse hielt. Als Nachbarn sich über das Geschnatter beschwerten, ordnete die Stadt Pulheim an, die Tiere zu entfernen. Dagegen zogen die Eheleute vergeblich vor Gericht.

Nach Auffassung der Richter dürfen in einem reinen Wohngebiet nur Tiere gehalten werden, mit denen die Anwohner normalerweise rechnen müssten, etwa Hunde, Katzen und Kaninchen - nicht aber Gänse. (AZ: 23 K 42/14). Zudem sei davon auszugehen, dass Gänse als besonders schreckhafte Tiere die Wohnruhe stören könnten und deshalb im reinen Wohngebiet generell nicht zulässig seien. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

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Mieter müssen Einbau von Rauchmeldern dulden
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Auch, wenn sie schon eigene Geräte eingebaut haben, müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch ihren Vermieter dulden. Immobilienbesitzer seien zu einem Einbau gesetzlich verpflichtet, begründete der Bundesgerichtshof (BGH) zwei am 17. Juni 2015 in Karlsruhe verkündete Urteile. Der BGH verwies zudem darauf, dass Einbau und Wartung „aus einer Hand“ die Sicherheit erhöhe. (Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) In den beiden Fällen hatte eine Wohnungsbaugesellschaft und eine Genossenschaft beschlossen, ihren Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern ausstatten und warten zu lassen. Zwei Mieter verweigerten sich dem aber, weil sie selbst schon eigene Rauchwarnmelder angebracht hatten. Laut Urteil müssen sie den Einbau dulden, auch weil er „zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts“ der Wohnungen führe.

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Beleidigung rechtfertigt fristlose Kündigung von Mieter
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Beleidigt ein Mieter seinen Vermieter grob, muss er mit der Kündigung rechnen. Benutzt der Mieter etwa die Bezeichnung „Sie promovierter Arsch“, darf der Vermieter das Mietverhältnis sofort beenden. Das hat das Amtsgericht München in einem am Freitag veröffentlichten Urteil entschieden. Das Gericht berücksichtigte dabei, dass die Parteien im gleichen Haus wohnen und damit regelmäßige Zusammentreffen unausweichlich sind. Außerdem habe sich der Mieter nicht entschuldigt. Das Urteil ist rechtskräftig (Az.: 474 C 18543/14).

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Kinderlärm ist kein Grund zur Mietminderung
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Fußball ist zwar Volkssport Nummer Eins. Doch bolzende Jugendliche nervten ein Hamburger Paar so sehr, dass es die Miete kürzte. Jetzt war der BGH in dem Fall am Zuge - und kam zu einem ernüchternden Ergebnis für Mieter: Der Lärm Fußball spielender Jugendlicher berechtigt Mieter nicht automatisch zu einer Mietminderung, hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 29. April in einem langen Streit um einen Bolzplatz in Hamburg entschieden (Az.: VIII ZR 197/14). Der BGH wies den Fall an die Vorinstanz zurück, das die Mietminderungen gebilligt hatte. Der BGH verwies darauf, dass bei einer nachträglich auftauchenden Lärmquelle nicht vorschnell von einem Recht zur Kürzung der Miete ausgegangen werden darf. Lebensäußerungen von Kindern müssten außerdem in der Regel akzeptiert werden, betonte der BGH-Senat in seiner Entscheidung.

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Zutrittsverweigerung kann zu Kündigung führen
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Ein Vermieter kann seinem Mieter unter Umständen schnell fristlos kündigen, wenn dieser wichtige Renovierungen in seiner Wohnung nicht zulässt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 15. April entschieden (Az.: VIII ZR 281/13). In dem Fall war das Haus von Hausschwamm befallen, das Dach drohte einzustürzen. Doch die Mieter weigerten sich, notwendige Maßnahmen gegen den Hausschwamm durchführen zu lassen und verwehrten den Zutritt zu ihrer Wohnung. Erst mit einer einstweiligen Verfügung konnte die vermietende Gesellschaft ein halbes Jahr später Handwerkern Zutritt zu der Wohnung ermöglichen. Die Firma kündigte ihren Mietern schließlich fristlos. Die Klage auf Räumung der Wohnung blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die Firma ging in Revision zum BGH, der mit seinem Urteil Vermieterrechte stärkte. Die BGH-Richter wiesen den Fall nun an das Landgericht zurück: Dieses habe nicht berücksichtigt, dass ein Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer baldigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme haben könne.

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Mieter müssen Schönheitsreparaturen nicht mehr bezahlen:
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Wenn Vermieter eine Wohnung unrenoviert an Mieter übergeben, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig. Mieter müssen in diesen Fällen weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen, wie der Bundesgerichtshof in einem am 18. März 2015 verkündeten Urteil entschied. (Aktenzeichen: VII ZR 185/14). Laut BGH ist es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, wenn er die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren tragen soll, die nicht er, sondern ein Vormieter verursacht hat.

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Darin ist ferner eine Kappungsgrenze vorgesehen, wonach die Miete nach einer Modernisierung in acht Jahren um höchstens 50 Prozent und maximal vier Euro pro Quadratmeter steigen darf. Zudem schlägt das Justizministerium vor, die Berechnung der Betriebskosten auf die tatsächliche Wohnfläche zu begrenzen - bisher sind Abweichungen von zehn Prozent zulässig.

Reformiert werden sollen auch die Regularien, nach denen der Mietspiegel erstellt wird. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten sollen nicht mehr nur die vergangenen vier Jahre berücksichtigt werden, sondern die vergangenen zehn Jahre. Doch auch hier kündigt die Union ihren Widerstand an. Durch das Vorhaben des Justizministeriums würden die Vergleichsmieten erheblich sinken, warnte Luczak. „Durch das Zusammenwirken mit der Mietpreisbremse wäre jede Dynamik und Anreiz zum Wohnungsneubau damit erstickt.“

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) sieht sogar die Pläne von Umweltministerin Barbara Hendricks (SPD) zur energetischen Gebäudesanierung in Gefahr. Bei einer Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeit „werden notwendige Investitionen in die Modernisierung in vielen Fällen komplett unwirtschaftlich“, erklärte BID-Chef Axel Gedaschko.

Angesichts der Unstimmigkeiten zwischen den Koalitionspartnern ist es wohl ausgeschlossen, dass die Eckpunkte unverändert in die Endfassung der Mietrechtsreform einfließen. Das Justizministerium verweist aber ohnehin darauf, dass derzeit nur die ersten Gespräche liefen. Der Referentenentwurf - die Vorstufe zum fertigen Gesetzentwurf - werde frühestens im Frühjahr 2016 vorliegen.

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  • dpa
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