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Neubausiedlung in Nordrhein-Westfalen

Grundsteuerberechnung nach Fläche? Ifo-Chef Fuest sieht dafür zumindest gute Argumente.

(Foto: dpa)

Modelle für die künftige Grundsteuer Ifo-Experten haben klaren Favoriten für die Reform der Grundsteuer

Dass Ifo-Institut empfiehlt, die Grundsteuer nur nach Fläche zu berechnen. Das Flächenmodell stößt allerdings auf Kritik des DIW-Instituts. Finanzminister Scholz hat sich noch nicht festgelegt.
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BerlinIn der Diskussion um eine Reform der Grundsteuer bezieht das Münchner Ifo-Institut klar Stellung. Die Grundsteuer sollte demnach allein nach der Fläche von Grundstücken und Gebäuden berechnet werden. „Für das Flächenmodell sprechen aus finanzwissenschaftlicher Sicht die besseren Argumente“, sagte Ifo-Präsident Clemens Fuest.

Bei allen wertbasierten Modellen würde die Grundsteuerbelastung für Grundeigentümer und Mieter in Großstädten erheblich steigen, während kleinere Gemeinden deutlich weniger einnehmen würden als derzeit. Außerdem wäre es aufwändig und teuer, für alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland den Verkehrswert zu ermitteln.

Für das von Fuest favorisierte Flächenmodell hatten sich bisher allerdings nur die Bundesländer Bayern und Hamburg ausgesprochen. Die übrigen 14 Bundesländer hatten sich vor zwei Jahren auf ein Kostenwertmodell geeinigt. Es kombiniert Bodenrichtwerte mit pauschalen Kosten für die Gebäude.

Seit Jahren streiten sich die Bundesländer über eine Reform der Grundsteuer. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts drängt nun die Zeit. Die Richter verlangen, dass Bundestag und Bundesrat bis Ende 2019 die Reform abschließen müssen. Gelingt das der Großen Koalition nicht, darf die Grundsteuer nicht mehr erhoben werden.

„Wir werden noch in diesem Jahr einen Vorschlag vorlegen, der zeigt, wie es funktionieren kann, dass wir eine gerechte Besteuerung bekommen und eine unbürokratische und einfache Möglichkeit, die Grundsteuer in Zukunft zu erheben“, versprach Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) vergangene Woche im Bundestag. Er sei dazu mit den Bundesländern in intensiven Gesprächen.

Auf ein Modell für die künftige Grundsteuer hat sich Scholz aber bisher noch nicht festgelegt. Die „Administrierbarkeit“ sei aber ein zentraler Gesichtspunkt. „Klar muss aber auch sein, dass das weder dazu führen darf, dass das für die Gemeinden wichtige Grundsteueraufkommen entfällt, noch dazu, dass damit strukturelle Steuererhöhungen verbunden sind“, sagte Scholz.

Die Karlsruher Richter halten die bisher geltenden Einheitswerte von 1964 (Westdeutschland) und 1938 (Ostdeutschland) für völlig veraltet und damit für verfassungswidrig erklärt, weil sie nicht mehr der Realität entsprächen. Für die Umsetzung der neuen Regeln dürfen sich die Behörden bis Ende 2024 weitere fünf Jahre Zeit lassen. Dies, so die Richter, würde es ihnen auch ermöglichen, Verkehrswerte für alle Grundstücke neu zu berechnen.

Experten, darunter das Ifo-Institut, halten das jedoch kaum für möglich. Auch die Kosten wären immens, argumentierte Fuest: Wenn man für den Aufwand, die Werte für alle Grundstücke neu zu berechnen, 500 Euro pro Grundstück ansetzt, käme man bereits auf 17 Milliarden Euro an Kosten.

Nach der Gewerbesteuer ist die Grundsteuer mit einem jährlichen Aufkommen von etwa 14 Milliarden Euro die wichtigste eigene Einnahmequelle der Städte und Gemeinden. In der Diskussion für die Steuerbasis der neuen Grundsteuer sind seit Monaten drei Modelle: Das kompliziert umzusetzende Kostenwertmodell der 14 Bundesländer, das Flächenmodell Bayerns und Hamburgs sowie ein Bodensteuermodell.

Das Flächenmodell stößt allerdings auf Kritik des DIW-Instituts. Es kritisierte, dass unbebaute Grundstücke im Vergleich zu den wertbezogenen Modellen entlastet würden. Bodenspekulation würde so gefördert. Deshalb plädierten der Deutsche Mieterbund und Umweltorganisationen für eine Bodensteuer: Die Grundsteuer würde allein nach Bodenrichtwerten berechnet.

Was für Gebäude darauf stehen, wäre egal. Der Vorteil: Bodenrichtwerte liegen für fast alle Grundstücke vor. Die Befürworter erwarten, dass es dann teurer wäre als heute, Grundstücke unbebaut zu lassen. Das soll der Bodenspekulation entgegenwirken. Zudem würden die Bewohner von Mehrfamilienhäusern entlastet, die Besitzer von Einzelhäusern belastet.

Für Stadtstaaten und Großstädte würde das Steueraufkommen sinken

Das Ifo-Institut untersuchte jetzt für seine neue Studie die Aufkommens- und Belastungswirkung der drei Modelle unter der Annahme, dass die Hebesätze unverändert bleiben. Auftraggeber waren die Immobilienverbände Haus & Grund Deutschland und Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA). Die Immobilienwirtschaft spricht sich ebenfalls für das Flächenmodell aus.

In den Stadtstaaten und den Großstädten Westdeutschlands würde das Grundsteueraufkommen laut Ifo-Studie mit dem Flächenmodell deutlich sinken: um 21 Prozent in den Stadtstaaten und um 35 Prozent in den übrigen Großstädten über 500 000 Einwohnern. Die Flächenländer im Osten würden dagegen erheblich mehr Grundsteuer einnehmen. Gegen diese Veränderungen könnten die Städte und Gemeinden aber mithilfe der Hebesätze vorgehen, so Fuest.

Umgekehrt sieht es sowohl beim Kostenwertmodell und beim Bodenwertmodell aus: Die ostdeutschen Flächenländer würden ohne höhere Hebesätze Grundsteuereinnahmen verlieren, die Großstädte erheblich mehr einnehmen. Der Nachteil: Da, wo bereits heute die Mieten hoch sind, würden sie durch eine höhere Grundsteuer weiter steigen. Die Bodenwertsteuer wiederum würde vor allem Eigenheimbesitzer in Städten treffen. Für sie würde die Grundsteuer dann sechsmal so hoch wie für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, rechnete das Ifo vor.

Fuest sprach sich dagegen aus, die Grundsteuer mit Gerechtigkeitserwägungen zu überfrachten. Sie sei eine Objektsteuer und habe daher mit der Leistungsfähigkeit des Steuerzahlers nichts zu tun. „Um Steuergerechtigkeit herzustellen, ist die Einkommensteuer das richtige Instrument“, sagte er.

Das Aufkommen aus der Grundsteuer könnten die Kommunen auch mit einer Flächensteuer sicherstellen – indem sie notfalls die Hebesätze erhöhen. „Wenn der Gesetzgeber unbedingt eine Wertkomponente einbeziehen will, sollte er allenfalls die Bodenrichtwerte heranziehen“, sagte Fuest: Denn diese würden für die meisten Grundstücke vorliegen und regelmäßig aktualisiert.

Die Immobilienverbände warnten vor Bürokratie, sollte sich der Gesetzgeber für das Kostenwertmodell der 14 Bundesländer entscheiden. Denn die Verkehrswerte müssten regelmäßig aktualisiert werden. Bereits heute dauere es bei Neubauten oft Jahre, bis die Grundsteuer ermittelt sei, argumentierte Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund bei der Vorstellung der Studie in Berlin. „Das flächenbasierte Modell ist das beste“, sagte er. Es sei auch gerecht, weil jemand mit einer großen Wohnung mehr zahlen müsste einer mit einer kleinen.

Bayern und Hamburg erhielten mit dem Flächenmodell Ausgleichszahlungen

Laut der Ifo-Studie sind Bayern und Hamburg auch deshalb für das Flächenmodell, weil es ihnen keine neuen Ausgleichszahlungen im Länderfinanzausgleich bescheren würde. Vor allem die norddeutschen Länder würden dagegen vom Kostenwertmodell im Länderfinanzausgleich profitieren.

Erschwerend für den Gesetzgeber kommt hinzu, dass auch nach Einschätzung des Bundesfinanzministeriums für die Reform eine Grundgesetzänderung notwendig sein dürfte, der auch der Bundesrat zustimmen muss. In ihm hat die Große Koalition keine Mehrheit, Grüne und FDP müssen deshalb ebenfalls überzeugt werden.

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