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Wohnungsbau Kommission legt Empfehlungen für schnelle Erschließung von Bauland vor

In Deutschland fehlen Wohnungen, doch mit der Ausweisung notwendigen Baulands tun sich die Kommunen schwer. Die Ergebnisse der Kommission enttäuschen.
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Viele Kommunen kommen mit der Erschließung von neuem benötigtem Bauland nicht nach. Quelle: dpa
Baugrundstücke

Viele Kommunen kommen mit der Erschließung von neuem benötigtem Bauland nicht nach.

(Foto: dpa)

Berlin Der Druck ist hoch. 1,5 Millionen neue Wohnungen will die Bundesregierung in dieser Legislaturperiode schaffen, das entspricht 375.000 Wohnungen pro Jahr. Geschafft werden nicht einmal 300.000. Doch wenn zu wenig gebaut wird und der Zuzug in die Ballungsräume anhält, bleibt das Angebot dort knapp, Mieten und Preise steigen weiter.

Ein Grund, warum nicht mehr gebaut wird, ist fehlendes und teures Bauland. Beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat ist darum eine Expertenkommission zu Fragen der Bodenpolitik und Baulandmobilisierung eingerichtet worden.

Diese Baulandkommission unter Leitung des Parlamentarischen Staatssekretärs Marco Wanderwitz hatte im September 2018 ihre Arbeit aufgenommen und am Montag zum letzten Mal getagt.

Am Dienstag legten Wanderwitz und Dorothee Stapelfeldt, Hamburger Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen und stellvertretende Vorsitzende der Baulandkommission, die Ergebnisse vor. Das insgesamt 13-seitige Papier deckt ein breites Spektrum an Maßnahmen ab, mit denen am Ende schneller und mehr Wohnungen entstehen sollen – darunter haushaltsrechtliche Anpassungen, eine aktive Liegenschaftspolitik in den Kommunen, Flexibilisierungen der Baunutzungsverordnung für den erleichterten Ausbau von Dachgeschossen, finanzielle Hilfen bei der Reaktivierung von Brachen und Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer.

Die Immobilien- und Wohnungswirtschaft kritisierte das Papier, vor allem wegen wegen falscher Schwerpunktsetzung. „Die Baulandkommission hat über viele interessante Aspekte diskutiert, aber am Ende ist sie nicht zum Kern des Problems vorgedrungen“, sagte Klaus-Peter Hesse, Sprecher der Geschäftsführung des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, dem Handelsblatt.

„In erster Linie müssen wir die Kommunen personell und technisch ertüchtigen, damit sie schneller Bauland mobilisieren – alles andere ist Beiwerk und überflüssig.“

Der ZIA gehörte ebenso wie der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW und andere Branchenverbände der Kommission als beratendes Mitglied an. Das Empfehlungspapier haben aber lediglich Bund, Länder und Kommunen erarbeitet.

„So lange Bauland Mangelware bleibt, weil die Kommunen zu wenig und zu langsam Bauland ausweisen, wird es keine gerechte Bodenpolitik und keine Lösung des Wohnraummangels geben“, heißt es beim BFW. Akuter Wohnraummangel müsse daher zu einer Planungspflicht der Kommunen führen. „Wer stattdessen zusätzliche dirigistische Eingriffe der Kommunen empfiehlt, verwechselt Ursache und Wirkung und setzt damit falsche Schwerpunkte“, warnt BFW-Geschäftsführer Christian Bruch.

Beispiel Baugebot: „Das Baugesetzbuch sieht schon heute die Möglichkeit vor, dass Kommunen Eigentümer verpflichten können, ihr Grundstück zu bebauen oder es an Bauwillige verkaufen müssen.“ Anderenfalls drohen Zwangsgeld und Enteignung. Eine Verschärfung dieses Paragraphen sehen sowohl der ZIA als auch der BFW als unnötig an.

„Wenn Bauwillige endlos auf Genehmigungen warten und kaum Planer, Fachgutachter und Handwerker finden – wie will man da eine Baupflicht gegen Bauunwillige durchsetzen?“, fragt Bruch.

Effizientere Abläufe nötig

Beispiel Bodenbevorratung: Die Baulandkommission empfiehlt den Ländern, die Kommunen beim Erwerb von Bauland finanziell zu unterstützen beziehungsweise die Bodenbevorratung durch Bereitstellung von zusätzlichen Mitteln auszubauen. „Die Kommunen müssen erstmal mit dem Boden, über den sie bereits verfügen, zurecht kommen“, sagt ZIA-Geschäftsführer Hesse dazu.

Dazu sei es dringend notwendig, die Prozesse und Abläufe effizienter zu gestalten. „Die Kommunen haben einen ernstzunehmenden Fachkräftemangel“, argumentiert ZIA-Präsident Andreas Mattner. Er fordert, die bürokratischen Stolpersteine und Unwägbarkeiten auf Bundes- und Landesebene abzubauen und die Digitalisierung voranzutreiben, damit die bestehenden Mitarbeiter entlastet würden.

„Die Vereinfachung, Automatisierung und Effizienzsteigerung von sämtlichen Prozessen rund um Grundstücksvergabe, Baulandausweisung und Baugenehmigungs- sowie Planungsverfahren muss konsequent umgesetzt werden“, so Mattner.

Die Skepsis überwiegt, dass das Papier zu einem Durchbruch bei der Baulandmobilisierung und den Baugenehmigungszahlen ausreicht. „Viele Empfehlungen, insbesondere was das entscheidende Mitwirken der Kommunen angeht, können letztlich nur Appellcharakter haben“, heißt es beim Dachverband BID, der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland.

Die Empfehlung der Bodenbevorratung durch die Gemeinden sei grundsätzlich ja richtig, sei aber eher ein langfristiges Ziel. In Zeiten, in denen akuter Baubedarf herrsche und Höchstpreise zu zahlen seien, müssen die Grundstücke aus Sicht der BID hingegen so schnell wie möglich aktiviert werden.

Die Baulandpreise sind vor allem in den großen Städten überdurchschnittlich gestiegen. Bundesweit, so die Analyse des Bundesbauministeriums, stiegen die Preise für Bauland seit 2010 um 50 Prozent. In den wirtschaftlich prosperierenden Städten und Kreisen war der Anstieg nochmals deutlich höher. So hätten sich in den größten Städten die Baulandpreise innerhalb von fünf Jahren verdoppelt, heißt es.

Der Landkreistag begrüßte die Ergebnisse der Kommission, unter anderem die empfohlene Einführung einer neuen Baugebietskategorie „dörfliches Wohngebiet“. Dies könne das Bauen im ländlichen Raum dort erleichtern, wo bislang Nutzungskonflikte zwischen landwirtschaftlichen Betrieben und wohnbaulicher Entwicklung bestehen. Richtig sei auch die Empfehlung, in ursprünglich landwirtschaftlichen Gebäuden den Bau von bis zu fünf Wohnungen je Hof zuzulassen.

„Vom bislang gelebten Bauverhinderungsrecht bis zum echten Bauplanungsrecht ist es ein weiter Weg“, sagte Bruch. Gerade die Erstellung von Bebauungsplänen habe sich in der Vergangenheit zu einem zeitraubenden Hindernislauf entwickelt. So dauere ein Bebauungsplanverfahren in Berlin inzwischen im Durchschnitt neun Jahre, kritisierte Bruch.

Die Zulassung einer dichteren und höheren Bebauung wäre deshalb ein richtiger Schritt. Hilfreich wäre auch die vorgesehene Experimentierklausel, mit der beim Lärmschutz Nutzungskonflikte zwischen Gewerbebetrieben und heranrückender Wohnbebauung gelöst werden könnten.

Die FDP bezeichnete die Ergebnisse der Baulandkommission als enttäuschend. „Die Empfehlungen enthalten zu einem Großteil Altbekanntes, hinzukommen neue Regulierungen und nur wenig Innovatives“, sagte Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion. Die Ergebnisse blieben weit hinter den Erwartungen zurück.

Kritik an Seehofer

Bauminister Horst Seehofer (CSU) müsse „endlich aus den Puschen komme und aktiv werden“. Die Baulandmobilisierung sei ein wesentlicher Schritt, damit mehr gebaut werden könne und Wohnen wieder bezahlbar werde.

Jetzt, in der sitzungsfreien Zeit während der Sommerpause, ist im Seehofer-Ministerium die Zeit der Kommissionen gekommen. Am 10. Juli wird auch die Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ einen Bericht vorlegen, die ebenfalls im September 2018 ihre Arbeit aufgenommen hatte. Vorsitzende sind neben Seehofer Landwirtschaftsministerin Julia Klöckner (CDU) und Familienministerin Franziska Giffey (SPD).

Auch in dieser Kommission gibt es Verstimmungen, weil es keinen Abschlussbericht der gesamten Kommission geben soll, sondern zunächst Handlungsempfehlungen aus Bundessicht. Nach der Sommerpause soll mit den Ländern und Kommunen in einer zweiten Phase beraten werden, welche Maßnahmen umgesetzt werden.

Mehr: In Deutschland wird Wohnen zur Existenzfrage: Wo die Preise besonders stark steigen.

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