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Baustelle

Gerade bezahlbare Mietwohnungen in den Ballungsräumen werden zu wenige gebaut.

(Foto: dpa)

Wohnungsmangel Zu wenig, zu teuer, zu langsam: Diese Fehler macht Deutschland im Wohnungsbau

Die Bundesregierung will 1,5 Millionen neue Wohnungen schaffen. Doch eine neue Studie zeigt: Der Wohnungsbau kommt einfach nicht hinterher.
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BerlinEin gutes halbes Jahr ist es her, da feierte die Bundesregierung ihren Wohngipfel im Kanzleramt als Auftakt einer Wohnraumoffensive, durch die bis zum Ende der Legislaturperiode 2021 1,5 Millionen neue Wohnungen geschaffen werden sollen. Inzwischen ist klar: Deutschland baut nach wie vor zu wenig. Es baut zu teuer. Und viel zu oft nicht passgenau, beispielsweise in falschen Regionen, oder Eigentums- statt Mietwohnungen.

Das sind die Kernaussagen des „Verbändebündnis Wohnungsbau“, zu dem unter anderem der Deutsche Mieterbund und die IG Bau, aber auch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) gehören. Am Donnerstag lädt es zu einem Branchengipfel in Berlin.

Die Brisanz der Thematik zeigt eine aktuelle Studie des Berliner Forschungsinstituts Prognos, das im Auftrag des Bündnisses erstellt wurde: Die Bautätigkeit und der Wohnungsbau in Deutschland konnte zwischen 2011 und 2017 deutlich gesteigert werden, heißt es in der Studie. Vor allem im Geschosswohnungsbau wurde mehr gebaut.

Aber: „Die Fertigstellungen reichen dennoch nicht aus, um die von der Bundesregierung im Koalitionsvertrag festgehaltenen 375.000 Wohnungen pro Jahr zu erreichen.“ Bezogen auf alle Fertigstellungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden inklusive Umbaumaßnahmen wurden zwischen 2011 und 2017 insgesamt 1,65 Millionen Wohnungen errichtet, jährlich rund 236.000.

Bereinigt um abgerissene Wohnungen lag das Plus an Wohnraum bei 1,47 Millionen Wohnungen. Rund die Hälfte der Fertigstellungen zwischen 2011 und 2017 entfallen auf Ein- und Zweifamilienhäuser. In Mehrfamilienhäusern entfallen im selben Zeitraum rund 55 Prozent der Fertigstellungen auf Eigentumswohnungen.

Diese Zahlen zeigen: Es werden zu wenig bezahlbare Mietwohnungen gebaut – obwohl an diesen vor allem in den Ballungsräumen Mangel herrscht. In den sieben größten deutschen Städten sei der jährliche Bedarf, den das Institut auf 141.000 Wohnungen taxiert, in den untersuchten Jahren bestenfalls zu einem Viertel erfüllt worden. Die Großstädte könnten aber nicht isoliert betrachtet werden.

Doch auch mit dem Umland und anderen Ballungsräumen sieht das Bild kaum besser aus. Gerade in den gut 40 Städten, in denen die Lage auf den Wohnungsmärkten am angespanntesten ist, findet insgesamt zu wenig Wohnungsneubau statt, so das Prognos-Institut. Er verlagere sich ins Umland, bei Boomstädten in die Speckgürtel. Das wiederum habe erhebliche Folgen für die Mobilität. Der Pendelverkehr wachse weiter an.

Mit einem Anteil von 90 Prozent an den Fertigstellungen wird der Wohnungsbau maßgeblich von privaten Haushalten (54 Prozent) und Wohnungsunternehmen (36 Prozent) getragen. Die privaten Haushalte sind dabei vor allem im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser als Bauherren aktiv, während die Wohnungsunternehmen mehr als zwei Drittel des Geschosswohnungsbaus verantworten.

Für den sozialen Wohnungsbau fordern die Verbände einen Notfallplan. Bundesweit werde aktuell lediglich ein Drittel von dem gebaut, was tatsächlich an neuen Sozialmietwohnungen – nämlich 80.000 pro Jahr – benötigt werde. In dem Thema liege ein ungeheurer sozialer Sprengstoff, heißt es. Gerade beim sozialen Wohnungsbau müssten Bund und Länder „schnell eine Strategie entwickeln und finanziell enorm nachlegen“.

Eine Folge der stark gestiegenen Preise: Die neu gebauten Wohnungen werden kleiner. So sei die durchschnittliche Wohnfläche je Neubauwohnung in den letzten sechs Jahren um rund elf Quadratmeter zurückgegangen.

Zudem werde die Luft für private Investoren und Projektentwickler, Wohnraum noch bezahlbar und rentabel zu bauen, immer dünner. Schuld daran seien vor allem hohe Grundstückskosten in Ballungsräumen und steigende Baukosten.

Es droht eine „Austrocknung des Markts“

Das Bauland als Engpass für den Wohnungsbau steht im Fokus des Wohnungsbautages am Donnerstag. Die Prognos-Studie sieht durch fehlendes Bauland den notwendigen Neubau von Wohnungen sogar mittel- bis langfristig bedroht. Das Angebot an Grundstücken, die aktuell und in den kommenden Jahren auf den Markt kommen, werde zunehmend rar, heißt es.

Fehlendes Bauland und steigende Grundstückspreise – über kurz oder lang drohe sogar eine „Austrocknung des Markts“. Wie groß das Problem ist, zeigen die Preissteigerungen für baureifes Land in den Großstädten: In Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main sowie Stuttgart haben sich die Preise von 2011 bis 2017 durchschnittlich verdoppelt, in Berlin nahezu verdreifacht, sagt BFW-Vizepräsident Frank Vierkötter.

2017 kostete ein Quadratmeter baureifes Land in den Metropolen 1120 Euro. In der Spitze kletterte der Preis in München gar über 2700 Euro pro Quadratmeter. Die Folgen bekommen vor allem Durchschnittsverdiener zu spüren. Im mittleren Preissegment werde es immer schwieriger, Wohnungen zu bauen.

Im sozialen Wohnungsbau ließe sich das Angebot zum Beispiel durch Forderungen einer bestimmten Quote für den Sozialwohnungsbau bei Neubauprojekten ausweiten. Das hat andererseits aber zur Folge, dass die Projektentwickler die Preise für die Wohnungen auf dem freien Markt anziehen, um die Einnahmen wieder hereinzuholen, die ihnen durch den Sozialwohnungsbau entgehen.

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A-Städte sind für die Immobilienwirtschaft besonders bedeutsam. Doch in den kleineren B-Städten entwickelt sich die Situation ähnlich dramatisch. Auch dort haben sich nach Beobachtung des BFW-Vizepräsidenten Vierkötters die Preise im genannten Zeitraum mehr als verdoppelt. „Die Situation spitzt sich also in immer mehr Städten zu.“

Mittlerweile seien 20 Mitarbeiter in seinem Unternehmen allein damit beschäftigt, bundesweit nach Bauland für Neubauprojekte zu fahnden, erzählt Vierkötter, auch Vorstandschef des Bremer Bauträgers Interhomes AG. Nur der Staat könne Bauland ausweisen, sagt er weiter. „Und wenn er das nicht tut, brauchen wir an den anderen Stellschrauben für die Neubauförderung gar nicht erst zu drehen.“

Ohne bezahlbares Bauland kein bezahlbares Bauen und kein bezahlbares Wohnen: „Diese grundlegende Logik ist bei vielen Kommunen aber noch nicht angekommen.“

In der neuen BFW-Mitgliederumfrage hätten 40 Prozent der befragten Immobilienunternehmen angegeben, dass Grundstücke von den Kommunen noch immer im Höchstpreisverfahren vergeben werden. Und mehr als 40 Prozent berichteten, dass die langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren die Kosten weiter in die Höhe trieben.

„Es fehlt ein beherztes politisches Zupacken“

Ein weiterer Engpass seien die Baukapazitäten. „Der Bauwirtschaft steckt der Schock, den sie Ende der 1990er Jahre erlitten hat, als sie zum radikalen Abbau ihrer Beschäftigten gezwungen war, noch in den Knochen“, so das Verbändebündnis. Der Wohnungsbau brauche dringend eine deutlich bessere und auf Dauer angelegte Förderung. Nur mit dieser Perspektive könne die Bauwirtschaft dauerhaft zusätzliche Kapazitäten aufbauen.

Auf allen Ebenen, beim Bund, den Ländern und Kommunen, passiere zu wenig, kritisiert das Bündnis. „Der Wohnungsbau kommt nur schleppend voran, weil ein beherztes politisches Zupacken fehlt.“ Dazu gehörten bei Bund und Ländern vor allem auch eine deutliche Entschlackung der Bauvorschriften und bei den Kommunen zügigere Genehmigungsverfahren.

Auch das Prognos-Institut fordert in seiner Studie mehr Verlässlichkeit in der Wohnungsbaupolitik. Temporäre Impulsen – wie das von der Großen Koalition eingeführte Baukindergeld oder die lange diskutierte, derzeit aber im Bundesrat hängende Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau – geben die Wissenschaftler eher schlechte Noten.

Durch kurzfristige und zeitlich begrenzte Förderungen könnten Kapazitäten und damit das Niveau der Bautätigkeit nicht nachhaltig aufgebaut und gesteigert werden. Erst am Mittwoch hatten Marktforscher von F+B, die für einige Städte die Mietspiegel erstellen, mehr politisches Handeln gefordert.

Unter anderem sollten neue Baugebiete nicht nur wegen Anwohnerprotesten verhindert werden, wie etwa beim Tempelhofer Feld. Außerdem könnten Übernahmen von Unternehmen, die sozialen Wohnungsbau betreiben, gesetzlich verhindert werden. So könnten beispielsweise kommunale Wohnungsunternehmen geschützt werden.

Die Lage am Wohnungsmarkt verschärfe sich immer weiter, heißt es beim Wohnungsbautag. Handeln sei angesagt. Ein Verschieben auf die nächste Legislaturperiode sei „mutlos, wenig ambitioniert und greift zu kurz“.

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3 Kommentare zu "Wohnungsmangel: Zu wenig, zu teuer, zu langsam: Diese Fehler macht Deutschland im Wohnungsbau "

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Neben den Zuwanderern und niedrigen Zinsen motivieren steuerfreie Veräußerungsgewinne die Spekulanten.

  • Bei 2 Millionen oder mehr Zuwanderer braucht man schon mindestens 1,5 Millionen neue Wohnungen, die natürlich möglichst der Staat, sprich der Steuerzahler, bezahlen soll.
    Neben den Zuwanderern und niedrigen Zinsen motivieren steuerfreie Am Stammsitz vor den Toren von Nürnberg sind inzwischen 5600 Mitarbeiter aus 100 Ländern tätig. die Spekulanten.
    Würde man die Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne abschaffen, so könnte man daraus etliche Neubauten finanzieren.
    Würde man das Umsatzsteuer Karussell wirksam bekämpfen, so könnte man auch aus den erhöhten Steuereinnahmen Sozialwohnungen schaffen. Der Wille der hochbezahlten Politiker fehlt.

  • Nur so z.B.:
    "Außerdem könnten Übernahmen von Unternehmen, die sozialen Wohnungsbau betreiben, gesetzlich verhindert werden. So könnten beispielsweise kommunale Wohnungsunternehmen geschützt werden."
    Ach! Und wenn die nun aus der Spekulationsblase ausgeschlossenen so arbeiten wie die Bahn?
    Einfach alles verlottern lassen, bis sie von außen bezahlt gerettet werden müssen?

    Das verlagert doch bloß die Probleme. Z.B. wird der Markt für Spekulationsobjekte dadurch noch kleiner und damit heißer......
    Es wollen zu viele Menschen an derselben Stelle wohnen. Das geht eben nicht. Heutzutage bekommt man ja schon in der Grundschule nichts mehr davon vermittelt (in NRW), wie schön und wichtig die Gegend ist, in der man wohnt. Und sich wundern, dass derart heimatlose Menschen alle an denselben Honigtopf wollen.

    Einfach lächerlich, das Ganze!

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