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Wohnungsmarkt Berlin bleibt trotz Mietendeckel für langfristig orientierte Investoren attraktiv

Die umstrittene Regelung tritt am Sonntag in Kraft. Trotz herber Kritik kehren nicht alle Investoren der Hauptstadt den Rücken. Manche sehen auch Chancen.
23.02.2020 - 11:50 Uhr Kommentieren
Vor allem die Mieten von Neubauten haben sich erhöht. Quelle: dpa
Wohnen in Berlin

Vor allem die Mieten von Neubauten haben sich erhöht.

(Foto: dpa)

Berlin Seit Monaten warnen Immobilienverbände und Unternehmer vor dem Berliner Mietendeckel. Aus Sicht der Wirtschaft gehört die Einführung des Mietendeckels an diesem Sonntag zu den größten Fehlentscheidungen der rot-rot-grünen Koalition in der Hauptstadt Das jedenfalls sagte noch am Freitag Beatrice Kramm, Präsidentin der Berliner Industrie- und Handelskammer. „Sein Inkrafttreten ist das Ergebnis einer planlosen Wohnungsbaupolitik, die jetzt versucht, hausgemachte Probleme mit staatlichen Eingriffen zu lösen.“

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen nannte den Mietendeckel eine Investitionsbremse, die denjenigen schade, die ihre Wohnquartiere sozial orientiert pflegten, sondern ebenso denjenigen, die bezahlbaren Wohnraum suchten. Zudem sei er schlichtweg verfassungswidrig.

Investoren wie Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG, sprachen von einem „Wirtschaftsschrumpfungsprogramm“. Der Mietendeckel schrecke Investoren ab, notwendige Sanierungen und Modernisierungen würden verschoben oder gestrichen, sagte Mingazzini. „Und weil in Zukunft noch weniger Wohnungen gebaut werden, wird Wohnraum in Berlin abermals knapper - bei gleichzeitiger Verschlechterung der Wohnungsqualität.“

Auch Jakob Mähren, ein Berliner Immobilieninvestor, lehnt den Mietendeckel ab - hält aber an Berlin als Investitionsstandort fest. „Die Immobilienpreise in Berlin haben aufgrund der Diskussionen um den Mietendeckel nachgegeben“, begründet Mähren diese Entscheidung. „Darum nehmen für uns die Investitionsmöglichkeiten wieder zu.“

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    Die Mähren AG beobachte den Markt weiterhin intensiv und werde verstärkt investieren. „Der Mietendeckel hat zur Folge, dass sich vor allem kurzfristig orientierte Investorengruppen zurückhalten“, so Mähren. Für langfristig agierende Investoren sei Berlin nach wie vor der attraktivste Wohnimmobilienmarkt Deutschlands. Die Metropole werde sich in den kommenden Jahren weiterhin positiv entwickeln und sei in der IT-Branche und der Start-up-Szene weiterhin stark gefragt - national wie international. „Dementsprechend wird die Nachfrage nach Wohnungen auch in den kommenden Jahren anhalten.“

    Eine Sicht, die Jochen Möbert von Deutsche Bank Research teilt: „Risikoaversive, kurzfristig orientierte Investoren haben Anreize, den Berliner Markt zu verlassen“, schreibt er im jüngsten Deutschland-Monitor der Bank. „Für langfristig orientierte Investoren ist Berlin aufgrund des wirtschaftlichen Superzyklus unserer Ansicht nach weiterhin ein attraktiver Markt.“

    Mietsteigerungen erst ab 2022 erlaubt

    Mit dem wirtschaftlichen Superzyklus in Berlin meint Möbert eine weiterhin steigende Einwohnerzahl, einen boomenden Arbeitsmarkt und eine Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts. Zudem sei Berlin aufgrund seines starken wissensintensiven Dienstleistungssektors vor globalen Risiken geschützt.

    Die ganze Immobilienbrache schaue mit Argusaugen auf die Berliner Regulierungswelle, schreibt Möbert. Es sei schon heute erkennbar, dass die Neuausrichtung der Berliner Wohnungspolitik auch in anderen Teilen Deutschlands Tendenzen zu weitergehenden Markteingriffen verstärke. Entsprechend hoch sei die Verunsicherung unter Investoren und in der gesamten Baubranche.

    Weil das Mietrecht laut Bürgerlichem Gesetzbuch Bundesangelegenheit ist, drohen Union und FDP mit einer Normenkontrollklage beim Bundesverfassungsgericht, um sich gegen den Übergriff des rot-rot-grünen Senats in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes zu wehren. Der Antrag soll im ersten Halbjahr 2020 gestellt werden, mit einem Urteil rechnen Beobachter bereits im Herbst.

    Konkret bedeutet der vom Senat Ende Januar beschlossene Mietendeckel folgendes: die Mieten in Berlin werden - mit Ausnahme von Wohnungen, die erstmals seit 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden - auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 eingefroren. Mieterhöhungen sind zunächst verboten. Gleichzeitig gelten Mietobergrenzen, deren Höhe von Baujahr, Lage und Ausstattung abhängt. Dieser Höchstwert bewegt sich zwischen 3,92 Euro bis 10,80 Euro pro Quadratmeter. Damit werden auch die Mieten einkommensstarker Haushalte eingefroren.

    Nicht sofort, aber in neun Monaten, dürfen die Mieten sogar abgesenkt werden, wenn sie 20 Prozent über dem gelten Höchstsatz für ihre Gebäudeklasse liegen. Vor allem diesen Eingriff halten Juristen allerdings für nicht verfassungskonform. Mietsteigerungen sollen erst wieder ab 2022 in Höhe eines Inflationsausgleichs von 1,3 Prozent pro Jahr erlaubt sein.

    Schere am Markt geht auseinander

    Das Münchner ifo-Institut warnte unlängst, der Mietendeckel bremse zwar die Mieten bei Bestandswohnungen, die Mieten für Neubauten erhöhten sich jedoch. Das Forschungsinstitut rechnet damit, dass Eigentümer der regulierten Wohnungen dazu tendieren werden, freiwerdende Wohnungen dem Mietmarkt zu entziehen und als Eigentumswohnungen zu verkaufen. „Neben den Vermietern sind auch Wohnungssuchende in Berlin die Verlierer des Mietendeckels“, sagt ifo-Präsident Clemens Fuest.

    Eine Untersuchung des ifo-Instituts zusammen mit Immowelt zeigt, dass in Berlin die Mieten fast aller auf der Immobilienplattform annoncierten Wohnungen über dem Mietendeckel liegen. Bei mehr als 80 Prozent liegt die Abweichung bei über 20 Prozent.

    Bereits die Ankündigung des Mietendeckels, so das ifo-Institut, habe die Vermieter in Berlin beeinflusst: So seien seit Juni 2019 die Mieten von regulierten Wohnungen langsamer als in den übrigen 13 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern gestiegen. Bei nicht-regulierten Wohnungen, also Neubauten ab 2014, erhöhten sich die Mieten hingegen schneller als in anderen deutschen Großstädten.

    Die Schere am Berliner Immobilienmarkt geht damit weiter auseinander, warnt das ifo-Institut. Neubauten, die häufig in bevorzugten Lagen zu finden sind, würden immer teurer. Der Bestand entwickele sich preislich schwächer. Dadurch sinke der Anreiz, in die Aufwertung von Bestandsimmobilien zu investieren.

    Das Gesetz deckele vor allem die Chancen auf Wachstum, das Vertrauen in den Wirtschaftsstandort und in die Verlässlichkeit der Politik, sagt IHK-Präsidentin Kramm. Andere Städte wie Hamburg machten es vor, so Kramm: „Im Schulterschluss mit der Wirtschaft entstehen mehr Wohnungen und kann die Mietpreisentwicklung gedämpft werden.“ In der Hansestadt wird am Sonntag eine neue Bürgerschaft gewählt. Dort sind auch die Grünen gegen einen Mietendeckel.

    Mehr: Katharina Fegebank will Hamburgs erste Bürgermeisterin werden. Im Handelsblatt-Interview erklärt sie, warum die Grünen nichts vom Mietendeckel hält.

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