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Wohnungspolitik Regierung beschließt neue Berechnung der Vergleichsmiete

Künftig soll die ortsübliche Vergleichsmiete anders berechnet werden. Der statistische Kunstgriff soll dazu beitragen, den Anstieg der Mieten zu dämpfen.
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Wohnen: Regierung beschließt neue Berechnung der Vergleichsmiete Quelle: dpa
Wohnhäuser in Magdeburg

Künftig sollen die Mieten aus sechs statt nur vier Jahren in die ortsübliche Vergleichsmiete einfließen. Dadurch sinkt die Vergleichsmiete tendenziell.

(Foto: dpa)

Berlin Die Bundesregierung will „wertvolle Zeit“ gewinnen, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Nachdem zunächst die Mietpreisbremse verschärft und verlängert wurde, hat das Kabinett nun beschlossen, den Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete auszudehnen. Dadurch soll der Anstieg der Mietpreise bei bestehenden und bei neuen Mietverhältnissen gedämpft werden.

Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll nun von vier auf sechs Jahre verlängert werden. „Dadurch schützen wir Mieterinnen und Mieter besser vor Verdrängung“, sagte Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD). „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird künftig auf einer breiteren Datenbasis fußen und dadurch besser die tatsächliche Situation auf dem Mietmarkt abbilden.“

Das Justizministerium rechnet damit, dass Mieter durch die Änderung schon im ersten Jahr 117 Millionen Euro sparen.

Das Ganze klingt wie ein statistischer Trick: Bei Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollen künftig Mieten aus sechs statt nur vier Jahren verwendet werden. Es werden also mehr Mietverhältnisse in die ortsübliche Vergleichsmiete einbezogen.

Dadurch sinkt die Vergleichsmiete tendenziell, denn die Mieten waren vor sechs Jahren in vielen Städten noch deutlich niedriger als heute. Auch kurzfristige Änderungen des Mietpreisniveaus, also etwa saftige Neubaupreise, sollen sich demnach geringer auf die Vergleichsmiete auswirken.

Marktbezug soll gewahrt werden

In Wohnungsmietmärkten mit steigenden Mieten soll es dadurch zu einer Dämpfung des Mietpreisanstiegs kommen. An die Vergleichsmiete ist auch die Mietpreisbremse gekoppelt, die in manchen Ballungsräumen der Republik gilt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete soll aber, so beteuert der Gesetzgeber, den „Marktbezug“ behalten. „Dem Vermieter wird ermöglicht, die Miete auf ein Niveau anzuheben, das in der Regel über dem Durchschnitt der Bestandsmieten liegt“, heißt es in dem „Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete“.

Die Verlängerung auf sechs Jahre wird auch die Erstellung von Mietspiegeln betreffen. „Mietspiegel sind ein wichtiges Instrument für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete“, heißt es.

Für Gemeinden, in denen Mietspiegel bestehen oder in Vorbereitung sind, sieht das Gesetz eine „großzügige“ Übergangsregelung vor, um die Fortgeltung von Mietspiegeln sicherzustellen und den Aufwand, der in die Erstellung der Mietspiegel geflossen ist, zu schützen.

Würde indes – wie in Berlin diskutiert – ein Mietendeckel geschaffen, dürfte bei Neuabschluss eines Mietvertrags keine höhere Miete als die Vormiete vereinbart werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete würde dabei dann keine Rolle mehr spielen.

Zugleich wäre bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmieten jener Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz festgelegt worden ist.

Bislang wird nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Mit den Änderungen setzt die Bundesregierung einen der Punkte des Wohngipfels vom 21. September 2018 um. Der Bundestag müsste den Regelungen allerdings noch zustimmen.

Wird die Steigerung wirklich gedämpft?

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) vermisst klare gesetzliche Anforderungen für die Erstellung von Mietspiegeln.

Auch die Opposition kritisierte das geplante Gesetz. „Auch auf dem Mietwohnungsmarkt lässt sich das Rad der Zeit nicht zurückdrehen“, sagte die verbraucherschutzpolitische Sprecherin der FDP-Bundestagsfraktion, Katharina Willkomm, dem Handelsblatt. „Den Betrachtungszeitraum für die örtliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre zu verlängern, ist falsch.“

Denn der Zweck des Mietspiegels sei es gerade, dass der Vermieter die Mieten an die aktuelle Dynamik des Marktes anpassen könne. Anders könne er nicht mit steigenden Preisen für Handwerker und Instandhaltung mithalten.

„Nur Großvermieter wie die Deutsche Wohnen werden so etwas aushalten. Kleine Privatvermieter, die bislang ohnehin schon oft von Mieterhöhungen abgesehen haben, ruiniert das“, warnte Willkomm. Die unbefriedigte Nachfrage treibe die Mietpreise. Den Betrachtungszeitraum zu verlängern, verzerre nur den Blick auf die Realität. „Wachsenden Gemeinden hilft am Ende nur mehr Wohnungsbau, kein künstliches Koma für die Preisentwicklung“, sagte Willkomm. Auch die Wohnungswirtschaft sparte nicht mit Kritik.

„Dies dürfte Mietsteigerungen aber auch nur in einem homöopathischen Ausmaß dämpfen“, erklärte hingegen der Präsident des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten.

Insgesamt zieht der Mieterbund ein Jahr nach dem Wohngipfel eine vernichtende Bilanz. Nichts habe sich geändert auf den Wohnungsmärkten in Deutschland, sagte Siebenkotten der Nachrichtenagentur dpa: „Wohnen ist zum Armutsrisiko geworden.“

Er verwies unter anderem auf das von der Bundesregierung ausgegebene Ziel, in der laufenden Amtsperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu schaffen. „Dieses Ziel wird krachend verfehlt“, beklagte er. Pro Jahr wären das 375.000 Wohnungen – allerdings wurden 2018 nur 287.000 Wohnungen neu gebaut. Auch im laufenden Jahr dürfte das Ziel nicht erreicht werden.

Hadern mit dem Wohngipfel

Das Baukindergeld, das Familien beim Erwerb von Wohneigentum helfen solle, schaffe Anreize, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln, bemängelte Siebenkotten. Positiv sei hingegen die Förderung des Städtebaus auf einem Rekordniveau von in diesem Jahr 790 Millionen Euro im Bundeshaushalt. Auch die Erhöhung des Wohngelds sei zu begrüßen.

Auch der GdW lobt die Verbesserungen beim Wohngeld oder die Fortsetzung der Förderung für den sozialen Wohnungsbau, bemängelt aber sinkende Mittel im Vergleich zu den Vorjahren. „Die Wohngipfel-Bilanz ist insgesamt durchwachsen“, meint GdW-Präsident Axel Gedaschko. Diskussionen um einen Mietendeckel oder Enteignungen, die in der Berliner Landespolitik geführt werden, richteten aber Schaden an.

Gedaschko lobte die Förderprogramme für altersgerechten Umbau und Einbruchsicherung und die Städtebauförderung – forderte aber mehr Geld ein. Die Kommunen bräuchten etwa Unterstützung beim Abriss von Schrottimmobilien und bei der Bewältigung von Altschulden.

Haus und Grund hadert auch ein Jahr nach dem Wohngipfel mit dem Format des Treffens. „Die Bundesregierung setzt ihre eigenen Beschlüsse um, aber nicht die Ergebnisse des Wohngipfels“, sagte Präsident Kai Warnecke. Der Eigentümerverband bemängelt, dass bei dem Spitzentreffen lediglich Zeit für kurze Stellungnahmen, nicht aber Diskussionen der Teilnehmer gewesen sei. Warnecke bilanzierte: „Die Bundesregierung geht dem Kraftakt aus dem Weg, die Kosten des Bauens und Wohnens spürbar zu senken. Stattdessen wird mit überzogenen mietrechtlichen Regulierungen Vertrauen verspielt und der Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern aufgekündigt.“

Mehr: Der in Berlin geplante Mietendeckel ist ein Fall für das Bundesverfassungsgericht – ein Kommentar.

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