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Wohnungspolitik Warum die Grunderwerbsteuer die Immobilienkäufer nichts kostet

Eine Studie weist nach, dass Erhöhungen der Grunderwerbsteuer zu Preisnachlässen führen, die sogar größer sind als die Steuerlast.
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Die Grunderwerbsteuer müssen Käufer zahlen. Trotzdem gehen sie vor allem zu Lasten der Verkäufer. Quelle: dpa
Reihenhäuser in Bayern

Die Grunderwerbsteuer müssen Käufer zahlen. Trotzdem gehen sie vor allem zu Lasten der Verkäufer.

(Foto: dpa)

Frankfurt Die Grunderwerbsteuer ist unbeliebt. Wer ein Haus im Wert von 500.000 Euro erwirbt, muss je nach Standort bis zu 33.000 Euro zusätzlich für diese Steuer auf den Tisch legen. „Es ist inakzeptabel, jungen Familien mit einer Art Strafsteuer den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie zu erschweren“, kritisierte FDP-Chef Christian Lindner im letzten Bundestagswahlkampf und forderte einen Freibetrag für Immobilienkäufer.

Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD ist die Prüfung solcher Vorschläge in Aussicht gestellt. Der Verband der Haus- und Grundbesitzer spricht sogar von einem Skandal. Denn seit den Ländern 2006 erlaubt wurde, den Steuersatz selbst festzulegen, hätten sie kräftig an der Steuerschraube gedreht. Die Steuer, die jedes Mal fällig wird, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, behindere den sozialpolitisch dringend nötigen Wohneigentumsaufbau, erhöhe indirekt die Mieten und sei unsozial, weil sie vor allem Familien mit knappen Budgets treffe.

In der aktuellen Diskussion um die steil ansteigenden Kaufpreise und Mieten ist die Senkung der Grunderwerbsteuer eine populäre Forderung. Denn, so der Gedanke, wenn Käufer weniger bezahlen müssen, können sie auch mit geringeren Mieten auf ihre Kosten kommen, und Familien können sich leichter ein Eigenheim leisten.

Das Problem bei all diesen Argumenten: Sie beruhen auf einem Denkfehler. Denn dass die Käufer die Steuer abführen müssen, bedeutet noch lange nicht automatisch, dass sie auch die ökonomische Steuerlast tragen. Hier spielt eine Besonderheit von Grund und Boden eine wichtige Rolle. Er ist einfach da und muss nicht erst produziert werden. Das bedeutet, dass der Verkäufer nicht die Wahl hat, die Menge zu reduzieren.

Wer ein Grundstück verkaufen oder vermieten möchte, will dafür einen möglichst hohen Preis erzielen. Der Meistbietende wird zumeist nahe an der Grenze seiner Zahlungsbereitschaft sein. Wird von ihm nun eine zusätzliche Steuerzahlung verlangt, wird er sein Gebot entsprechend senken. Das Auktionsergebnis sinkt um die Steuerlast. Den Schaden hat also nicht der Käufer, sondern der Verkäufer.

Grunderwerbssteuer in der Diskussion

So weit die Theorie. Ob das auch in der Praxis so ist, haben vier Ökonominnen und Ökonomen des Ifo-Instituts, darunter Institutschef Clemens Fuest, mit einer aufwendigen empirischen Studie untersucht. Sie werteten Daten von knapp 18 Millionen Wohnungen und Häusern aus, die zwischen Januar 2005 und Dezember 2018 zum Verkauf angeboten wurden.

Zur Identifizierung der Steuereffekte nutzten die Wissenschaftler die Tatsache, dass verschiedene Bundesländer die Steuer zu verschiedenen Zeitpunkten und zum Teil mehrmals erhöhten, während andere sie unangetastet ließen. So ließ sich die Entwicklung in Regionen vergleichen, in denen die Steuer erhöht wurde, und solchen, in denen sie nicht erhöht wurde.
Das Resultat bestätigt die theoretische Vermutung: „Die Grunderwerbsteuer führt zu einer Verringerung der Immobilienpreise“, schreiben die Autoren. Die Käufer müssten zwar die Steuer abführen, profitierten aber gleichzeitig von geringeren Kaufpreisen. „Da die Grunderwerbsteuer von den Käufern zu zahlen ist, verringert sie deren Zahlungsbereitschaft“, erklärt Clemens Fuest die Ursache für den Preisrückgang.
Überraschend ist dessen Ausmaß. „Der Preisrückgang fällt sogar größer aus als die zusätzliche Steuerbelastung einer einzelnen Transaktion“, haben die Ifo-Forscher ermittelt, und zwar gleich um ein Mehrfaches.

Auch das lässt sich erklären. Denn der Käufer muss einkalkulieren, dass er nicht nur zu Anfang die Steuer zusätzlich zum Kaufpreis abführen muss, sondern auch, dass der nächste Käufer wegen der erneut anfallenden Steuer weniger zu zahlen bereit sein wird. Je öfter eine Immobilie den Besitzer wechselt, desto stärker drückt die Grunderwerbsteuer ihren Wert.

Dieser Erklärungsansatz wird durch die Effekte der Steuer auf Preise verschiedener Arten von Immobilien gestützt, die das Ifo-Team ermittelte. Bei Wohnungen ist der preisdämpfende Effekt viel größer als bei Einfamilienhäusern, die deutlich weniger oft den Besitzer wechseln. Bei Wohnungen sinkt der Kaufpreis nach einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer demnach um das Drei- bis Vierfache der Erhöhung, bei Mietshäusern um das Zwei- bis Vierfache und bei Einfamilienhäusern um das Eineinhalb- bis Zweifache.

Übertriebene Sorge

Fuest und seine Koautoren Matthias Dolls, Carla Krolage und Florian Neumeier betonen die Relevanz ihres Ergebnisses für die steuer- und wohnungspolitische Diskussion. Sie halten sich mit eigenen Schlussfolgerungen allerdings zurück. Anders Kunka Petkova von der Wirtschaftsuniversität Wien und Alfons Weichenrieder von der Goethe-Universität Frankfurt in ihrem Aufsatz „Grunderwerbsteuer: Eine Steuer für das 21. Jahrhundert?“ von Januar 2019.

Zu den Forderungen nach Freibeträgen bei der Grunderwerbsteuer schreiben sie: „Den politischen Vorschlägen fehlt eine Diskussion der ökonomischen Traglast der Steuer.“ Wenn die Belastung nicht beim Käufer, sondern beim Verkäufer liege, sei die Sorge übertrieben, die Steuer könnte den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum massiv behindern. „Hauptnutznießer einer Reduktion der Steuer wären die jetzigen Immobilienbesitzer“, schlussfolgern Petkova und Weichenrieder.

Lediglich ein mögliches Liquiditätsproblem kreditbeschränkter Haushalte konstatieren die beiden, ebenso wie das Team um Fuest. Denn für Kaufnebenkosten geben Banken oft keinen Kredit. Wenn jedoch der Kaufpreis tatsächlich deutlich stärker sinkt als die direkte Steuerbelastung, dürfte sich dieses Problem in engen Grenzen halten. Auch lasse es sich auf andere Weise zielgenauer angehen, als mit einem Steuerfreibetrag.
Aus den Analysen folgt zwar, dass die Grunderwerbsteuer das Wohnen nicht verteuert. Ein Mittel, das Wohnen zu verbilligen, ist eine hohe Grunderwerbsteuer aber auch nicht. Denn es wird ja nur das vom Preis abgezogen, was früher oder später in Form von Steuern an den Staat abgeführt werden muss.

Eine Verbilligung des Wohnens durch die Grunderwerbsteuer könnte sich allenfalls indirekt dadurch einstellen, dass häufiges Kaufen und Verkaufen von Wohnungen als Renditeobjekte unattraktiver wird. Möglicherweise ist das ein Geschäftsmodell, das besonders stark auf steigende Mieten setzt und darauf angewiesen ist, alles an Miete herauszuholen, was geht.

Dieser Möglichkeit steht der sichere Nachteil gegenüber, dass ökonomisch sinnvolle Besitzerwechsel erschwert werden. Eigentümer werden immobiler, wenn sie Haus oder Wohnung schlecht verkaufen können. Schrumpfende Haushalte sind weniger geneigt, ihre Wohnung zu verkaufen, um in eine kleinere zu ziehen.

Aus solchen Gründen sei eine vernünftig ausgestaltete, jährlich anfallende Grundsteuer noch günstiger zu beurteilen als die Grunderwerbsteuer, urteilen Petkova und Weichenrieder.

Mehr: Berlin will als erstes Bundesland einen Mietendeckel einführen. Jetzt werden erste Details bekannt – mit drastischen Folgen für Vermieter.

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5 Kommentare zu "Wohnungspolitik: Warum die Grunderwerbsteuer die Immobilienkäufer nichts kostet"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Schlicht Unfug. Käufer erhält weniger Immobilie für sein Geld. Steuer, die niemanden etwas kostet, wären ein Perpetuum Mobile. Gibt es auch nicht.

  • Aus meiner Sicht zu kurz kommt bei der Diskussion der Schutz des Eigentums:
    Jede Erhöhung der Grunderwerbssteuer führt zu einer Reduktion der Verkaufspreise und damit zu einem indirekten Eingriff in den Wert des Eigentums. Dies mag bei großen Vermögen "gerecht"fertigt sein (beachte allerdings: Share-Deals, große Vermögen zahlen diese Steuer gar nicht), bei der Immobilie im Familienbesitz für die Alterssicherung ist dieser Eingriff nicht angemessen.

  • Gehirnakrobatik zur Bemäntelung des Spekulantenunwesens!

    Mehr ist dazu nicht zu sagen. Ob der Markt 3 oder 4 mal "unterversorgt" ist, macht an den Preisen gar nichts.
    Außerdem drängt alles insBetongold, genauso wie im Moment ins echte Gold.
    Prinzipiell machen auch beide nur Kosten.

    In der laufenden Rezession ist aber "Wertsicherung" oder sogar "Rendite" (die doofen Mieter werden's blechen....) eher das Argument. Als wenn in unserer überregulierten Bürokratie der Ahnungslosen irgendein Markt "frei" oder gar "im Gleichgewicht" ist.

    Den Effekt des Herrn Lehmann kann man wohl beobachten.
    Naja und das mit der Statistik... Churchill...

  • Na toll, die Verkaufssteuer erhoeht den Preis nicht. Dann sollte man doch die Grunderwerbs-
    steuer gleich auf 50 % setzen und den Bauherren anschliessend zurueckgeben. Eine
    win-win Situation! Nicht alles was als "wissenschaftlich" bezeichnet wird, entspricht auch
    dem gesunden Menschenverstand.

  • Korrelation ist nicht Kausalität. Vermutlich sind es eher "klamme" Gemeinden mit hoher Arbeitslosigkeit und ohnehin geringeren Kaufpreisen pro QM, bei denen Verkäufer nach Erhöhungen der Grunderwerbsteuer dann eben "notverkaufen", es alles noch schlimmer wird. (Könnte man als Hypothese wissenschaftlich prüfen.)

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