Benachrichtigung aktivieren Dürfen wir Sie in Ihrem Browser über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts informieren? Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Fast geschafft Erlauben Sie handelsblatt.com Ihnen Benachrichtigungen zu schicken. Dies können Sie in der Meldung Ihres Browsers bestätigen.
Benachrichtigungen erfolgreich aktiviert Wir halten Sie ab sofort über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts auf dem Laufenden. Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Jetzt Aktivieren
Nein, danke

Wirtschaftswissenschaften Mietendeckel: Was Berlin von San Francisco lernen kann

Eine neue Studie belegt die unangenehmen Nebenwirkungen von Mietenregulierung. Welche Folgen der vermeintliche Mieterschutz für den Markt hat.
4 Kommentare
Die Möglichkeiten zur Umgehung der Mietbegrenzung wurden hier ausgiebig genutzt. Quelle: Reuters
San Francisco

Die Möglichkeiten zur Umgehung der Mietbegrenzung wurden hier ausgiebig genutzt.

(Foto: Reuters)

Frankfurt Der scharfe Anstieg der Mieten lässt Forderungen nach Regulierung ins Kraut schießen, vor allem in Berlin. Ein Vorschlag sieht vor, in der Hauptstadt fünf Jahre lang Mieterhöhungen auf 1,3 Prozent pro Jahr zu begrenzen. Zusätzlich soll, abhängig von Alter und Ausstattung, eine Obergrenze von 3,92 bis 9,80 Euro je Quadratmeter gelten.

Für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern und in den letzten Jahren modernisierte Wohnungen ist die Grenze jeweils etwas höher. Aber nur Haushalte, die mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Miete ausgeben, sollen ihre derzeitige Miete auf Antrag bis zu dieser Obergrenze senken können.

Diese Regeln wären deutlich strenger als die bundesweiten, die in bestehenden Mietverhältnissen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzen. Darüber hinaus gilt seit 2015 in „angespannten Wohnungsmärkten“ auch bei Neuvermietung die Vergleichsmiete plus zehn Prozent als Obergrenze, es sei denn, schon der Vormieter hat zulässigerweise mehr bezahlt.

Die Stadt San Francisco an der Westküste der USA hat bereits viel früher einen dramatischen Anstieg der Mieten erlebt. Auch dort sann die Politik über Eingriffe zum Schutz der Mieter nach. Seit 1979 begrenzt eine städtische Satzung den Mietpreisanstieg auf maximal sieben Prozent pro Jahr, zunächst nur für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen. Diese Ausnahme wurde 1994 aufgehoben. Weiterhin galt jedoch die Mietbegrenzung nur für bis 1979 gebaute Wohnungen.

Diese besondere Konstellation haben sich Rebecca Diamond, Tim McQuade und Franklin Qian von der Stanford University in San Francisco zunutze gemacht, um die Wirkungen der Mietpreisbremse in einem quasi-experimentellen Umfeld isoliert zu betrachten.

Sie verglichen die Fluktuation und die Zusammensetzung der Mieter in den vor und nach 1980 gebauten Häusern mit weniger als fünf Wohnungen. Für Erstere gilt seit 1994 die Mietpreisbremse, in Letzteren können die Vermieter die Miete weiterhin frei festlegen. Die Studie, die in der aktuellen „American Economic Review“ erschien, enthält einige Lehren für die wohnungspolitische Diskussion in Berlin und Deutschland.

Zunächst stellen die Wirtschaftsforscherinnen und -forscher fest, dass die Mietpreisbremse ihren Hauptzweck relativ gut erfüllt hat: Mieter davor zu schützen, dass sie aufgrund stark steigender Mieten zum Umziehen gezwungen werden. Solche erzwungenen Umzüge sind oft mit hohen sozialen Kosten verbunden, etwa wenn die Kinder Wohnort und Schule wechseln müssen und das soziale Umfeld verloren geht.

Unschöne Nebenwirkungen

Die Wegzugsrate aus den mietbegrenzten Häusern war um 20 Prozent geringer als aus den nicht betroffenen, älteren Häusern. Für die meisten Mieter, denen die Mietbegrenzung den Verbleib in ihrer Wohnung ermöglichte, war das der Untersuchung zufolge gleichbleibend damit, dass ihnen der Wegzug aus San Francisco erspart blieb. Für Farbige und Latinos wirkte der Schutz vor Verdrängung besonders gut.

So weit zu den erwünschten Wirkungen der Mietpreisbremse. Das Forscherteam stellte allerdings auch unschöne Nebenwirkungen fest. Denn es gibt Möglichkeiten für Vermieter, der Mietbegrenzung zu entkommen. Und die wurden offenbar eifrig genutzt.

Umwandlungen in Eigentumswohnungen und grundlegende Modernisierungen, die ein Haus Neubauten gleichstellt, fanden in mietbegrenzten Häusern erheblich öfter statt als in nicht begrenzten. Das reduzierte das Angebot an Mietwohnungen im betroffenen Segment um 15 Prozent. Für Zuzügler wird es dadurch immer schwerer, eine bezahlbare Mietwohnung zu finden.

Weil Eigentumswohnungen und grundsanierte Wohnungen besonders für eine einkommensstarke Klientel interessant sind, führte die Mietpreisbremse auf diesem Weg offenbar sogar dazu, dass mehr Reiche nach San Francisco zogen.

Jedenfalls stellen die drei Autoren fest, dass das Einkommensniveau der Mieter in den Häusern, die 1994 der Mietpreisbremse unterworfen wurden, deutlich stärker stieg als in den nicht begrenzten Häusern. Eigentlich hätte man das Gegenteil erwarten sollen, dass nämlich in den Häusern mit freier Mietpreisbildung mehr einkommensstarke Menschen einziehen, die sich die steigenden Mieten eher leisten können.

Stärkere Gentrifizierung

„Alles in allem sieht es so aus, als ob die Mietbegrenzungen zur Gentrifizierung San Franciscos beigetragen haben“, resümieren die Studienautoren.

Ein häufig vorgebrachtes Argument gegen Mietbegrenzungen lassen die Ökonomen mangels Daten außen vor: Es lautet, dass Vermieter, die die Miete nicht erhöhen können, Investitionen in Erhalt und moderate Verbesserungen der Wohnungen unterlassen. Das dürfte vor allem in den schlechteren Gegenden einschlägig sein, in denen Umwandlungen in Eigentumswohnungen und Komplettsanierungen unattraktiv sind.

Der für Berlin in Umrissen beschlossene Mietendeckel geht erheblich weiter als die Mietpreisbremse in Deutschland oder San Francisco. Neubauten sollen zwar ebenfalls nicht betroffen sein und Investitionen in Modernisierung sollen mit bis zu einem Euro je Quadratmeter auf die Miete umlegbar sein.

Aber es wird nicht nur die Mieterhöhung begrenzt, sondern eine Mietobergrenze eingezogen, die sogar zu starken Mietsenkungen führen kann. Anreize zu Ausweichreaktionen dürften daher noch stärker sein als in San Francisco.

Auf der Vermieterseite ist das vor allem der starke Anreiz, attraktive Wohnungen durch Umwandlung in Eigentums- oder Ferienwohnungen vom Mietwohnungsmarkt zu nehmen, auch wenn die Umsetzung aufgrund rechtlicher Restriktionen nicht immer leicht ist. Neubauten könnten in Erwartung dauerhafter Eingriffe in die Mietpreisbildung künftig vor allem als Eigentumswohnungen angeboten werden.

Mieter am langen Hebel

Auch für Mieter gibt es problematische Anreize aus der vorgesehenen Berliner Regelung. Es könnte zu einer Umzugswelle kommen. Haushalte in teuren Wohnungen, die zu gut verdienen, um ihre Miete senken zu können, können viel sparen, wenn sie umziehen.

Denn bei Neuvermietung sollen generell die Obergrenzen gelten, unabhängig vom Einkommen. Da gut situierte Mieter für Vermieter attraktiver sind – auch in Hinblick auf die Aussicht, nach fünf Jahren mehr verlangen zu können – werden sie die günstigen Wohnungen leichter bekommen als Geringverdiener.

Mieter können ihrem Vermieter mit Auszug drohen. Das würde für diesen bedeuten, dass er neu vermieten muss und dann die Mietobergrenze gilt. Auf diese Art würden auch viele gut situierte Mieter zulasten ihrer Vermieter ihre Miete kräftig reduzieren können.

Da vor allem Besserverdiener in Wohnungen mit Mieten oberhalb der neuen Mietobergrenzen wohnen dürften, könnten sie wohl einen großen Teil des Vorteils abschöpfen, der eigentlich für Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen vorgesehen ist.

Es gibt auch den starken Anreiz für Mieter, ihr anrechenbares Einkommen im einschlägigen Zeitraum zu senken, um in den Genuss der Mietminderung zu kommen. Die 30-Prozent-Grenze kann schnell überschritten sein, wenn ein verdienendes Haushaltsmitglied tatsächlich oder nur meldetechnisch auszieht, oder wenn ein Mieter seine Arbeitszeit vorübergehend oder dauerhaft reduziert.

Wenn der Mietendeckel tatsächlich verlässlich nur fünf Jahre gelte sollte, wären die Nebenwirkungen wohl überschaubar. Aber dass eine künftige Stadtregierung die Mieten dann trotz des bis dahin aufgestauten Mieterhöhungsdrucks freigeben wird, dies werden wohl nur wenige Vermieter glauben.

Mehr: Eine weitere Studie zeigt: Wohnen in Deutschland ist teuer. Fast jeder siebte Deutsche gibt mehr als 40 Prozent für seine Wohnung aus.

Startseite

Mehr zu: Wirtschaftswissenschaften - Mietendeckel: Was Berlin von San Francisco lernen kann

4 Kommentare zu "Wirtschaftswissenschaften: Mietendeckel: Was Berlin von San Francisco lernen kann"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Wenn der Mietendeckel nichtig erklärt werden können dann nicht die Vermieter die Mieterauflaufen lassen?

    Das Ding geht vor Gericht der Mieterverliert und muss alles zahlen + Kündigung

    Laut dem Papier ist der Mietendeckel ja quasi mit Ansage und Anlauf nichtig

  • - Fortsetzung 2 -

    Dumme oder bösartige Politiker könnten sich dazu verleiten lassen, hier zu intervenieren. Sie setzen also eine "Mietpreisbremse" fest oder drohen Wohnungseigentümern sogar mit Enteignung - vorgeblich, um auch den (wahlberechtigten) armen deutschen Niedriglöhnern den Bezug einer Mietwohnung zu ermöglichen. Doch diese Maßnahmen können natürlich die zugrunde liegende Wohnungsknappheit nicht aus der Welt schaffen. Per Erlass entsteht kein Wohnraum. Die Folge ist gegenteilig: Verfügbarer Wohnraum verschwindet vom Markt. Die Wohnungsknappheit wird noch größer. Zusätzlich werden Anreize verringert, neuen Wohnraum zu schaffen, da möglichen Wohnungsbauern später die Enteignung drohen könnte."
    https://www.handelsblatt.com/meinung/kommentare/kommentar-kluft-zwischen-arm-und-reich-umverteilung-darf-kein-tabu-mehr-sein/24311700.html

  • - Fortsetzung -

    Sie wählen die für sie besten, was dazu führt, dass die beobachteten Marktpreise für Getreide rasch in die Höhe schnellen. Jene, die zu kurz gekommen sind, werden bald zu Neidern. Dumme oder bösartige Politiker könnten sich dazu verleiten lassen, hier zu intervenieren. Sie setzen also Höchstpreise für Getreide fest - vorgeblich, um auch den Armen den Bezug zu ermöglichen. Doch diese gesetzliche Maßnahme kann natürlich die zugrunde liegende Knappheit nicht aus der Welt schaffen. Per Erlass wächst kein Korn. Die Folge ist gegenteilig: Verfügbares Getreide verschwindet vom Markt. Die Knappheit wird noch größer. Zusätzlich werden die Anreize verringert, für zukünftige Ernteausfälle Getreide aufzuheben.
    Diese Erfahrung war im Nachkriegsdeutschland überdeutlich. Die alliierten Besatzer hatten Preisfixierungen durchgesetzt, die den Mangel nach dem Krieg fortdauern ließen. Ein damals junger deutscher Ökonom (...) setzte sich gegen die Amerikaner durch und ließ alle Preisfixierungen abschaffen. Sein Name: LUDWIG ERHARD." (Rahim Taghizadegan: Wirtschaft wirklich verstehen, München: FinanzBuch Verlag, 2011, S. 81)

    Für die exorbitanten Mietpreissteigerungen gerade in deutschen Städten müsste man das Beispiel dann folgendermaßen umformulieren (...):
    "Nach unvorhergesehener massiver Zuwanderung in 2015ff. wird der Wohnraum insbesondere in den Städten knapp, das bedeutet, vielen Nachfragern stehen wenige Anbieter gegenüber. Die Vermieter stellen fest, dass sie sehr viele Angebote bekommen. Sie wählen die für sie besten, nämlich die Mieter, für deren Miete der Staat vollumfänglich aufkommt, da hier das Risiko eines Mietausfalls nahezu null beträgt. Das führt dazu, dass die beobachteten Preise für Mieten rasch in die Höhe schnellen. Jene, die zu kurz gekommen sind, also vor allem die hart malochenden deutschen Niedriglöhner, werden bald zu Neidern.

  • Hochgeschätzter Herr Häring,

    Die "Straßen von Francisco" ähneln heute immer mehr denen der übelsten Slums von Mumbai, Delhi und Manila. Die "Gentle People" sind heute Obdachlose und Drogenabhängige:
    "When you walk the streets of San Francisco or Los Angeles, you can’t help but notice the open air drug markets, the giant mountains of trash, and the discarded needles and piles of human feces that are seemingly everywhere."
    https://www.zerohedge.com/news/2019-06-25/conditions-san-francisco-streets-slums-mumbai-delhi-manila

    Und solche Slums werden auch in Berlin entstehen:
    "Ich hatte vor einigen Jahren die einmalige Gelegenheit, das allererste Slum Deutschlands auf der Spreebrache unterhalb der Kreuzberger Cuvrystraße zu bestaunen, bevor es aufgelöst wurde.
    Kommt das so mit der "Mietpreisdeckelung" in Berlin, dann werden dort in den nächsten Jahren ziemlich sicher sehr viele weitere entstehen."
    https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/mietrecht-in-berlin-sollen-mieten-fuer-fuenf-jahre-nicht-steigen-duerfen/24431298.html

    Und warum ist das so, Herr Häring? Weil in Berlin eine linke, quasi sozialistische Regierung an der Macht ist, die aus der westdeutschen Nachkriegsgeschichte nichts, aber auch gar nichts gelernt hat - insbesondere nichts gelernt von LUDWIG ERHARD:
    "Setzt der Staat "Höchstpreise" fest (oder wie bei den Mieten eine "Mietpreisbremse"), dann bestand zuvor ein NACHFRAGEÜBERHANG und ein ANGEBOTSMANGEL.
    Der Staat beginnt nun jedoch eine KONTRAPRODUKTIVE INTERVENTIONSSPIRALE:
    "Nach einem Ernteausfall wird Getreide knapp, das bedeutet, vielen Nachfragern stehen wenige Anbieter gegenüber. Wenn diese Anbieter auch Fremden Getreide verkaufen und nicht bloß alles mit Familie und Freunden teilen, stellen sie fest, dass sie sehr viele Angebote bekommen.

Serviceangebote