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Eigene Immobilien Warum die Deutsche Post künftig lieber selbst baut statt zu mieten

Vorstandschef Frank Appel setzt nach dem Streetscooter erneut auf ein branchenfremdes Geschäftsfeld: den Bau von Immobilien. Doch intern regt sich Widerstand.
24.02.2020 - 04:00 Uhr Kommentieren
Die Post fokussiert sich zunehmend auf die Entwicklung und den Bau eigener Immobilien, nachdem sie ihre Gebäude in der Vergangenheit überwiegend als Mieterin bezog. Quelle: Universal Images Group/Getty Images
DHL-Zustellbasis in Berlin-Charlottenburg

Die Post fokussiert sich zunehmend auf die Entwicklung und den Bau eigener Immobilien, nachdem sie ihre Gebäude in der Vergangenheit überwiegend als Mieterin bezog.

(Foto: Universal Images Group/Getty Images)

Düsseldorf Rund 70 Millionen Euro Betriebsverlust fuhr die Deutsche Post 2018 mit der Produktion des Elektro-Lieferwagens „Streetscooter“ ein – ein Minus, das im darauffolgenden Jahr kaum geringer ausgefallen sein dürfte. Seit Monaten müht sich Konzernchef Frank Appel deshalb, den imageträchtigen wie defizitären Produktionsbetrieb im Rheinland an solvente Investoren loszuschlagen. Bislang vergeblich.

Dass sich Appels erster Ausflug in Gefilde jenseits der Brief-, Fracht- und Paketlogistik als höchst verlustreich erwies, hält den 58-Jährigen überraschend nicht davon ab, nun ein zweites Mal die keineswegs üppigen Konzerngelder in branchenfremde Aktivitäten zu stecken.

Als gewinnsteigernden Bereich hat der Vorstandsvorsitzende vor Kurzem die Entwicklung und den Bau eigener Immobilien ausgemacht, nachdem die Post ihre Gebäude in der Vergangenheit überwiegend als Mieterin bezog.

Doch anders als beim Streetscooter, der vor sechs Jahren im Konzern für Begeisterung sorgte, regt sich bei Appels neuem Ansinnen nun intern der Widerstand. „Dafür fehlt uns sowohl die Manpower wie das Know-how“, moniert ein Manager aus dem eigenen Haus. Viele erworbene Grundstücke seien für die geplanten Ansiedlungen schlicht zu groß, zunehmend werde somit Geld verbrannt.

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    Das sogenannte „Eigeninvest“, das die Konzernspitze 2019 ganz nach oben auf die Agenda hievte, umfasst ein umfangreiches Bauprogramm, mit dem in den kommenden Jahren bundesweit 640 neue Zustellpunkte und Zustellbasen entstehen sollen. Allein für das laufende Geschäftsjahr hat die Deutsche Post als Investitionsbudget 150 Millionen Euro freigegeben.

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    Damit sollen kombinierte Brief- und Paketstationen mit 300 bis 500 Quadratmetern Fläche finanziert werden – Verteilzentren, die mit 30 bis 80 Boten Haushalte der Umgebung versorgen – in einem Gebiet von mitunter nur zwei Postleitzahlen.

    Den Grund für ihr Mega-Bauprogramm erklärt die Post auf Anfrage schriftlich: „Als Folge des strukturellen Wandels mit sinkenden Brief- und steigenden Paketvolumina verändert sich unser Bedarf seit Jahren graduell, weshalb wir teilweise etwas andere Liegenschaften für unser Geschäft brauchen und teilweise bedarfsgerecht umziehen.“

    Mit dem Ausbau der Verbundzustellung – der Brief- und Paketzustellung aus einer Hand – rücke man nun „geographisch näher an den Kunden“. Auffallend zudem: Die oft am Stadtrand gelegenen Neubauten verfügen, anders als die aufgegebenen Standorte, nun stets über ausreichend Ladestationen für den Streetscooter.

    Aufruf mit einer sanften Drohung

    So weit, so unspektakulär. Für Unruhe aber sorgt eine Anweisung von ganz oben: „Da das Eigeninvest in einer Gesamtbetrachtung aus Konzernsicht (also nicht die Miete) die günstigste Alternative ist (bilanztechnisch)“, so erfuhren die Manager der Post-Immobilientochter CSG per E-Mail, „sind wir mit Nachdruck aufgefordert, die Grundstückssuche mehr in den Vordergrund zu rücken.“ Ein Mietvertrag werde künftig nicht mehr genehmigt, wenn nicht zuvor eine „Realisierung im Eigenbau“ sorgfältig geprüft worden sei.

    Glaubt man der internen E-Mail der Post-Tochter CSG, werden die Immobilienkäufe dringend gebraucht, um die von Appel verkündeten Ertragsziele zu schaffen. „Um das Ziel für 2022 zu erreichen (5 Milliarden Euro EBIT)“, ist dort zu lesen, „erwarten die Vorstände des Konzerns von uns einen großen Beitrag in Form des Zurückstellens von Anmietung und Fokussierung auf das Eigeninvest.“

    Verbunden war der Aufruf mit einer sanften Drohung. „Nach dem enttäuschenden Ergebnis aus 2019“, ermahnte ein CSG-Spitzenmanager seine Immobilienspezialisten schriftlich, seien die Planzahlen für 2020 „in jedem Fall zu erreichen.“ Die für 2019/20 gesetzten Ziele wurden bislang nur zu 50 Prozent erfüllt, erfuhren die Mitarbeiter vor wenigen Tagen in einer internen Präsentation.

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    Der Druck ist offenbar enorm. Im Jahr 2022, so hat es Appel seinen Aktionären neulich in seiner bis 2025 ausgearbeiteten Strategie versprochen, soll der ehemalige Staatskonzern im operativen Geschäft einen Betriebsgewinn von mindestens 5,3 Milliarden Euro erzielen. Gegenüber dem soeben abgeschlossenen Geschäftsjahr hätte er dazu beim Ergebnis eine Milliarde Euro zusätzlich zu heben.

    Investitionen ins Immobiliengeschäft sollen dabei nun helfen. „Bilanziell ist es oft vorteilhaft, wenn man eigene Gebäude über 50 Jahre abschreibt, statt sie zu mieten“, bestätigt Bastian Danesitz, Wirtschaftsprüfer bei Rödl & Partner. „Das Ebit steigt üblicherweise durch das Eigeninvest.“

    Noch bis vor Kurzem wollte die Deutsche Post darauf lieber verzichten – und das aus gutem Grund: Gemietete Gebäude erschienen bis 2018 nicht in der Post-Bilanz, Verpflichtungen aus dem operativen Leasing ebenso wenig. Doch damit ist es seit der neuen Bilanzierungsregel „IFRS 16“, die spätestens seit 2019 für alle Konzerne gleichermaßen gilt, unumkehrbar vorbei.

    Leasingverbindlichkeiten, etwa die Mietverpflichtungen für Restlaufzeiten von oft bis zu 15 Jahren, erhöhen seither in der Bilanz die Nettoverschuldung. Ein Versteck außerhalb der Bilanz ist damit nicht mehr möglich, ein wesentlicher Vorteil der Mietimmobilien dahin.

    Überforderte Mitarbeiter

    Die Deutsche Post bleibt auf Anfrage vage. Die eigene Immobilienstrategie verfolge man „abhängig von den jeweiligen Geschäftserfordernissen und unter Berücksichtigung finanzieller und bilanzieller Erwägungen“, heißt es dort. Im Übrigen habe es auch in der Vergangenheit schon „eine Mischung aus Erwerb und Miete“ gegeben.

    Doch die fiel bis Ende 2018 erheblich zugunsten der Miete aus, wie eine Liste der „mechanisierten Zustellbasen“ zeigt. Von diesen technisch aufgerüsteten Verteilzentren gingen 83 zwischen 2012 und 2018 an den Start, fast alle gemietet von Anbietern wie der Hellmich-Group, Aurelis oder regionalen Entwicklern. Nur bei sechs Projekten in dieser Liste erscheint die Post selbst als Investor.

    2019 aber wandelte sich die Quote erheblich: Drei von vier dieser speziellen Zustellbasen plant die Post seither als „Eigeninvest“.

    Operativ scheint die Post darauf kaum vorbereitet. Die mit 800 Mitarbeitern bestückte Tochtergesellschaft CSG, die noch bis vor einiger Zeit als Post Real Estate Group firmierte, macht in ihrer Selbstdarstellung deutlich, was sie für ihre Aufgabe hält: „in erster Linie das Anmieten“. „Hauptaufgabe“ sei das „Mietvertragsmanagement“, heißt es dort. Die Planung und Entwicklung von Standorten und Gebäuden überließ man bislang anderen.

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    So errichtet derzeit der Projektentwickler Logistik-Line aus dem niedersächsischen Zeven ein Verteilzentrum für die Deutsche Post, der Wettbewerber 1980 Real Estate aus Bremen will bis Sommer 2021 im nahen Wildeshausen eine ähnliche Station hochziehen, im niederrheinischen Xanten baute ein benachbarter Obst- und Gemüsegroßhändler für den Bonner Konzern.

    Doch mit den oft langjährigen Geschäftsverbindungen könnte bald Schluss sein. Viele dieser Dienstleister kreiden der Post an, hinters Licht geführt zu werden. Zwar erhalten sie Suchaufträge für passende Grundstücke, gehen am Ende als Investor aber leer aus, weil die Post auf dem Gelände selbst bauen will.

    Gleichzeitig zeigen sich viele CSG-Mitarbeiter von ihrer neuen Aufgabe überfordert. „Immobilienkaufleute müssen nun technische Ausschreibungen anfertigen“, berichtet ein Manager. Auch im Umgang mit Bauanträgen in den Gemeinden seien die meisten unerfahren. „Bis zur Baufertigstellung können so leicht mehr als zwei Jahre verstreichen.“

    Wohl aus Unerfahrenheit griff die Post zudem mancherorts nach überdimensionierten Grundstücken. Im niedersächsischen Hoya-Dörverden kaufte die Post ein 40.000 Quadratmeter großes Grundstück, dessen Bebauung bis heute unklar ist. Im Bremer Stadtteil Blumenthal erwarben die Brief- und Pakettransporteure 3000 Quadratmeter Fläche mehr als nötig. Auf dem Bauplan eines Verteilzentrums erscheint nun nahezu die Hälfte des Areals als grüne Wiese.

    Mehr: Mit Milliardeninvestments in digitale Dienste und einer Besinnung aufs Kerngeschäft will die Post den Gewinn steigern.

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