Frankfurt, München, Berlin Der Kampf um Deutschlands Top-Lagen tobt

Viele begehrte Modelabels und Kulthändler drängen in die deutschen Innenstädte. Das treibt die Mieten und lässt die Kunden jubeln. Wo Deutschlands beliebteste Shoppingmeilen sind – und welche neuen Marken dort locken.
  • Michael Greuel
Die Stadt ist einer der wenigen Märkte, auf dem ein Anstieg der Spitzenmiete verzeichnet wurde.
Königsallee in Düsseldorf

Die Stadt ist einer der wenigen Märkte, auf dem ein Anstieg der Spitzenmiete verzeichnet wurde.

DüsseldorfDer Kampf um die guten Lagen auf den Flaniermeilen in deutschen Innenstädten wird härter. Unter anderem auch der Druck durch den Online-Handel sorgt dafür, dass sich für Labels und Händler allein noch Neueröffnungen in optimaler Lage rechnen – der Platz jedoch wird zunehmend geringer. „Vor allem große sowie internationale Filialisten sind hinsichtlich der Standortqualität zunehmend kompromisslos und kaum bereit, auf Lagen außerhalb der hochfrequentierten Shoppingmeilen auszuweichen“, heißt es in einer neuen Studie der BNP Paribas Real Estate. An den Mieten für die Spitzenlagen lasse sich die Entwicklung jedoch nur noch bedingt ablesen, sie stagnierten 2015 größtenteils auf dem – gleichwohl hohen – Vorjahresniveau.

„Sinken wird die Miete in den Spitzenlagen auf lange Sicht jedoch nicht“, sagt Gerrit Heinemann, Handelsprofessor an der Hochschule Niederrhein in Mönchengladbach. Auch er beobachtet, dass sich große Filialisten insbesondere in großen Städten die besten Lagen sichern und lokale Händler unter anderem aufgrund der hohen Miete zunehmend ins Hintertreffen geraten. Dafür können aber seiner Meinung nach nicht allein die großen Marken verantwortlich gemacht werden. „Ein großer Teil der Kunden bereitet seinen Einkauf heute im Internet vor und geht dann in den Laden. In diesem Bereich sind große Filialisten einfach professioneller.“

Außerdem auffällig: Das mittlere Preissegment geht im Modegeschäft zunehmend verloren. Die Nachfrage der Kunden konzentriert sich zusehends auf Anbieter im unteren Preisbereich sowie auf Luxuslabels. Günstige Modehersteller wie das polnische Label Reserved, die Amerikaner von TK Maxx oder das irische Unternehmen Primark fokussieren sich dabei insbesondere auf die Anmietung riesiger Ladenlokale – und das nicht allein auf den Top-Märkten der großen Städte.

In Braunschweig beispielweise eröffnete Primark im vergangenen Jahr eine Filiale mit einer Größe von 6400 Quadratmetern. Nicht ganz so groß sind die neuen Geschäfte von TK Maxx in Aachen und Reserved in Mannheim. Mit jeweils rund 2500 Quadratmetern sind sie aber dennoch beachtlich.

Trotzdem ist die Lage laut Heinemann in kleineren Städten zunehmend problematisch. „Dort haben wir teilweise Leerstandsquoten von bis zu 40 Prozent“, sagt er. An diesen Stellen würden die Mieten in naher Zukunft daher vielmehr stark zurückgehen oder Läden sogar zum Nulltarif nicht mehr vermietbar sein.

Das sind Deutschlands beliebteste Einkaufsmeilen
Zieht nicht mehr: Westenhellweg Dortmund
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Der Dortmunder Westenhellweg, hier sieht man den dort beheimateten Einkaufstempel Thier-Galerie, verpasst dieses Jahr knapp den Einzug in die Spitzengruppe der meist frequentierten Einkaufsstraßen Deutschlands. Die Immobilienberatungsfirma JLL zählt einmal jährlich eine Stunde lang die Passanten in den Einkaufsstraßen deutscher Großstädte. In Dortmund auf dem Westenhellweg flanierten am Zähltag im März 9.365 Passanten in der Stunde. Erstmals seit 2009 schafft es der Standort damit nicht in die Top Ten der meist frequentierten Einkaufsstraßen in Deutschland.

Rang 10 – Bahnhofstraße Hannover
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Vor einigen Jahren wurde die Bahnhofstraße aufgehübscht, die Stadt Hannover investierte 8,95 Millionen Euro in die neue Niki-de-Saint-Phalle-Promenade, die unter die Bahnhofstraße gelegt worden war, und weitere 3,83 Millionen in die Flaniermeile selbst. 30 neue Geschäfte und Gastrobetriebe fanden im Untergeschoss Platz, auch oben locken viele Ladenlokale. Mit Erfolg: 2015 landet die Bahnhofstraße mit knapp 10.000 Besuchern pro Stunde auf Rang 10 der beliebtesten Einkaufsstraßen in Deutschland.

Rang 9 – Schadowstraße Düsseldorf
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Es ist vermutlich nicht immer so ein Gedränge wie hier zur Wiedereröffnung der C&A-Filiale. Doch mit 10.080 Passanten in einer Stunde ist die Düsseldorfer Schadowstraße ohne Frage eine der meistfrequentierten Einkaufsstraßen Deutschlands. Mit 4775 Passanten in einer Stunde ist mit der Königsallee zudem eine Düsseldorfer Straße Spitzenreiter im Segment der Luxusmeilen.

Rang 8 – Hohe Straße Köln
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Es sind tatsächlich Menschenmassen, die sich hier durch die Hohe Straße in Köln schieben. Sie ist eine der längsten Einkaufsstraßen in Deutschland und extrem beliebt. Während der einstündigen Zählung von JLL passierten 11.190 Menschen die Geschäfte. „Die Passantenfrequenzen sind nicht das alleinentscheidende Kriterium für die Expansionsentscheidungen von Handelsunternehmen“, gibt JLL-Experte Dirk Wichner zu. Doch er sagt: „Kennziffern wie die Spitzenmiete, Zentralität oder Kaufkraft erhalten auf diese Weise zusätzliche Aussagekraft.“

Rang 7 – Georgstraße Hannover
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Die niedersächsische Landeshauptstadt schafft es mit der Georgstraße und ihren knapp 12.525 Passanten in einer Stunde sogar zwei Mal ins Ranking. Zum Erfolg der Georgstraße dürfte auch beitragen, dass sie eine reine Flaniermeile ist: Fußgängerzonen kommen laut der Erhebung von JLL durchschnittlich auf fast doppelt so viele Passanten wie Einkaufsstraßen mit Fahrbahn.

Rang 6 – Neuhauser Straße München
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Auf der Neuhauser Straße locken nicht nur Luxusgeschäfte wie das Karstadt-Haus Oberpollinger, doch die Einkaufsstraße richtet sich schon an gehobenes Klientel. Das scheint bei vielen Münchenern und Touristen zu verfangen: Hier tummeln sich in einer Stunde laut JLL rund 12.945 Menschen. München ist neben Berlin übrigens auch die Stadt mit der höchsten Dichte an so genannten Hochfrequenzlagen mit jeweils über 5.000 Passanten pro Stunde. Das Bild ergibt sich aus dem Ensemble der Kaufingerstraße, der Neuhauser Straße, der Weinstraße, des Tals sowie der Sendlinger Straße.

Rang 5 –Spitalerstraße Hamburg
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Mindestens 13.000 Passanten in der Zählstunde waren in diesem Jahr die Eintrittskarte für einen Platz unter den Top Fünf des JLL-Rankings. Die Spitalerstraße in Hamburg schafft es mit 13.070 Personen knapp in die Führungsgruppe. Im Luxussegment landet Hamburg sogar auf Rang 2: 2.925 Menschen gingen in einer Stunde am Neuen Wall entlang.

Die Entwicklung in den sieben größten deutschen Städten sieht da schon anders aus:

München

TK Maxx hat in München jüngst seine europaweit größte Filiale eröffnet – und die lässt sich das Unternehmen gewaltig etwas kosten: Auf rund zwei Millionen Euro dürfte sich die Miete für die 6000 Quadratmeter große Immobilie in bester Lage auf der Neuhauser Straße zwischen Marienplatz und Stachus belaufen – ein bundesweiter Topwert. Nirgendwo in Deutschland ist laut BNP Paribas Real Estate die Spitzenmiete für 1A-Lagen so hoch wie in der bayerischen Landeshauptstadt. Liegt sie auf der Neuhauser Straße bei 340 Euro pro Quadratmeter, sind es einige Meter weiter auf der Kaufingerstraße sogar 370 Euro.

Damit ist die Einkaufsmeile laut einer Studie der Immobilien-Beratungsfirma Cushman & Wakefield sogar weltweit unter den Top Ten. Doch die Investition dürfte sich lohnen. Zumindest lässt die Passantenfrequenz darauf schließen. Mit rund 12.000 Flanierern in der Stunde liegt die Münchner Einkaufsmeile auch in dieser Kategorie deutschlandweit vorne.

Viele neue Mieter auf der Königsallee
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