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Bisher nur eine Idee

Der Elbtower in Hamburg (hier visualisiert) ist das Prestigeobjekt von Rene Benko.

(Foto: PR)

Immobilien-Boom Rene Benko wartet auf die Zustimmung für seinen Elbtower

Drei große Einzelhandels-Entwickler planen in Hamburg in unmittelbarer Nähe ungewöhnliche Großbauten. Sie stoßen auf Hindernisse.
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Hamburg Architekturdebatten nehmen oft kuriose Wendungen. Beim aktuellen Vorzeigeprojekt des Karstadt-Investors Rene Benko, dem geplanten Hamburger Hochhaus Elbtower, galt eigentlich die Höhe als Risikofaktor. Zwar sind Hochhäuser um die 250 Meter das derzeitige Maß des durchschnittlichen Bürobaus von London bis Singapur, doch in Deutschland außerhalb Frankfurts noch immer schwer vermittelbar.

So lag im Februar 2018, als der damalige Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) den Siegerentwurf vorstellte, der Augenmerk darauf, die Verträglichkeit für die Skyline darzulegen: Vom Ufer der Binnenalster aus sei der Turm nicht zu sehen, beteuerten die Stadtplaner. Tatsächlich ist es jetzt jedoch die Forderung nach einer öffentlich zugänglichen Aussichtsterrasse, die die formale Genehmigung des Baus verzögert.

In der Hamburger Hafencity planen gleich drei der größten Immobilienentwickler aus der Einzelhandelswelt teure Projekte im Abstand von wenigen Hundert Metern. Benkos Immobilienarm Signa Prime, der Einkaufscenter-Entwickler ECE der Familie Otto und der Mall-Betreiber Unibail Rodamco treiben Projekte voran, die über das hinausgehen, was die drei bislang betrieben haben.

Geplant auf dem Höhepunkt des deutschen Immobilienbooms gehen die Großprojekte in die Umsetzung, während die Märkte mit dem Jahreswechsel ungewissen Zeiten entgegengehen.

Schon einmal hat eine Krise die Entwicklung von Hamburgs jüngsten Stadtteil abrupt gebremst: Jahrelang füllte sich eine Baugrube mit Wasser, weil in der Finanzkrise die Entwickler, darunter ING, eines geplanten großen Shopping-Viertels direkt an der Elbe aufgeben musste.

Genau dort legt Unibail Rodamco eineinhalb Jahre nach dem ersten Spatenstich derzeit die Fundamente für das Nördliche Überseequartier. Der französische Entwickler will 200 Läden, drei Hotels, Büros für 2400 Menschen, 30 Restaurants, zehn Kinosäle und 650 Wohnungen errichten. Dazu kommt ein Kreuzfahrtterminal.

Untergebracht werden soll das in einem Ensemble aus 14 von einem Dutzend Architekturbüros gestalteten Häusern, darunter drei Hochhäuser mit etwa 80 Metern Höhe. Weil die neuen Pläne deutlich mehr Nutzfläche vorsehen wie beim ersten Anlauf – allein doppelt so viel Platz für Läden – soll sich der Bau diesmal rechnen.

Reibungslos läuft das jedoch auch nach dem Neustart nicht. Nach Baubeginn hat Unibail Rodamco die Eröffnung der ersten Teile bereits um ein Jahr auf 2022 verschoben.

Zudem wird das Projekt stetig teurer – was auch mit den im Bauboom deutlich gestiegenen allgemeinen Preisen fürs Bauen zusammenhängen dürfte. Zunächst sollten die Bauten 860 Millionen Euro kosten, inzwischen beziffert Unibail Rodamco die Investitionen auf „über eine Milliarde Euro“.

Für das Management der komplizierten Baustellen im Überflutungsbereich der Elbe holten die Franzosen Ende 2018 das Beratungsunternehmen Arcadis für die Koordination dazu.

Während das Projekt bereits mitten im Bau ist, steht ECE noch vor unerwartet großen Hindernissen. Der Entwickler aus der Hamburger Versand-Erben-Familie Otto will gut einen Kilometer weiter östlich ein Kongresshotel errichten.

Doch bislang findet sich kein passender Betreiber. Eigentlich hatte ECE schon im Juli 2017 verkündet, konkrete Gespräche mit internationalen Hotelbetreibern liefen, um eine „Lücke“ in der Hansestadt für „mittelgroße Kongresse“ zu schließen.

Damit könne ECE einem Wunsch der Stadtplaner nachkommen. Der Zeitplan sah vor, dass ECE erst den Vertrag mit einem Betreiber schließt und dann einen Architektenwettbewerb durchführt. Es kam anders: Inzwischen hat ECE den Wettbewerb auf eigene Faust durchgeführt und mit den städtischen Planern einen Sieger auserkoren.

Veröffentlicht ist das Ergebnis für das Haus mit mindestens 500 Zimmern jedoch auch ein halbes Jahr nach dem Ende des Wettbewerbs nicht. ECE wolle damit warten, bis ein Betreiber gefunden ist, heißt es bei ECE. Eigentlich sollte das Hotel schon 2021 eröffnen.

Ob es dazu kommt, ist ungewiss – zumal es in Hamburg etliche andere Hotelpläne gibt und die Messe gerade ihr eigenes Kongresszentrum renoviert. Schafft es ECE nicht, die von der städtischen Hafencity GmbH favorisierten Pläne umzusetzen, fällt das Grundstück an die Stadt zurück, die es dann neu anhand geben kann.

Nochmal anders gelagert ist der Fall einige Hundert Meter weiter östlich bei Benkos Elbtower an den Elbbrücken. Dem Verkauf des Grundstücks für den Wolkenkratzer muss das Stadtparlament Bürgerschaft zustimmen. Eigentlich, so war der Plan des damaligen Bürgermeisters Scholz bei der Vorstellung des siegreichen Entwurfs im Februar 2018, sollte diese Entscheidung schon im Sommer fallen.

Doch auch bei der letzten Bürgerschaftssitzung des Jahres 2018 im Dezember stand die Entscheidung nicht auf der Tagesordnung. Stattdessen änderten Benkos Signa, das Architektenbüro Chipperfield und der städtische Oberbaudirektor Franz-Josef Höing den Siegerentwurf noch einmal.

Um den Kritikern wie dem Grünen-Fraktionschef Anjes Tjarks entgegenzukommen, die eine öffentliche Aussichtsterrasse anmahnten, überarbeiteten sie den Entwurf, der nun eine Terrasse und zudem eine Skybar bekommt – und den dafür nötigen separaten Aufzug.

Im Gegenzug für die kostspielige Änderung darf Signa nun sogar noch höher bauen als ursprünglich geplant. Die Ausschreibung hatte 200 Meter vorgesehen, der siegreiche Entwurf 233 Meter. Aktuell sind 244,80 Meter geplant. Der Bau wäre damit das höchste deutsche Haus außerhalb Frankfurts.

Trotz der ausstehenden Bürgerschafts-Entscheidung soll der Zeitplan, der einen Baubeginn für 2021 vorsieht, nicht wackeln. Da der Stadtplanungsausschuss bereits Zustimmung signalisiert hat, plant Signa offenbar ungebremst weiter – zumindest bis zum Frühjahr, wenn der Tagesordnungspunkt endlich auf der Bürgerschaftsagenda stehen soll.

Ob der Bau teurer wird, ist noch unklar. Im Frühjahr war von 700 Millionen Euro die Rede, zuletzt kursierte auch die Zahl eine Milliarde Euro. Allerdings heißt es im Umfeld der Planer, eine Kostensteigerung zeichne sich nicht ab. Auch sei der Bau solide finanziert: Selbst ein deutlicher Konjunktureinbruch könne nicht schrecken.

Damit könnte der Elbtower von Star-Architekt David Chipperfield ungewollt eine alte Architekturweisheit bestätigen: Ungewöhnlich hohe Wolkenkratzer leiste sich eine Stadt immer dann, wenn eine Hochkonjunktur an ihr Ende kommt, heißt es. Paradebeispiel für den sogenannten „Wolkenkratzer-Index“ ist das New Yorker Empire State Building, das rechtzeitig zum Beginn der Großen Depression fertig wurde.

Tröstlich jedoch: Nach den schweren Anfangsjahren ist der 319 Meter hohe Büroturm stets gut ausgelastet gewesen – und die Aussichtsterrasse in 238 Metern Höhe ebenfalls.

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