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Folgen der Corona-Pandemie Anwalt Wacker zu Mietkürzungen: „Es ist mit einer Klagewelle zu rechnen“

Vor allem Adidas muss viel Kritik wegen des Stopps der Mietzahlungen für seine Filialen einstecken. Anwalt Jörg Wacker erklärt, warum das Vorgehen rechtens ist.
30.03.2020 - 15:18 Uhr 1 Kommentar
Corona: Anwalt Jörg Wacker erwartet Klagewelle wegen Mietkürzungen Quelle: Ganteführer
Jörg Wacker

„Abstriche werden im Streitfall beide Seiten machen müssen.“

(Foto: Ganteführer)

Düsseldorf Das Coronavirus sorgt für leere Innenstädte und verwaiste Geschäfte. Zahlreiche Einzelhändler wie etwa der Sportartikelhersteller Adidas, Schuhverkäufer Deichmann oder die Modekette H&M stornieren wegen der Krise ihre Mietzahlungen für die Ladenlokale. Das hat für eine heftige Kontroverse gesorgt, sogar mit Boykottaufrufen von Politikern.

Rechtsanwalt Jörg Wacker von der Düsseldorfer Wirtschaftskanzlei Ganteführer ist spezialisiert auf Mietrecht und kennt sich insbesondere mit Gewerbemietverträgen aus. Wacker hält die Maßnahmen der Händler für rechtlich einwandfrei. Die Schließung der Geschäftsräume sei aufgrund behördlicher Anordnungen erfolgt – in solchen Krisensituationen erlaube das Bürgerliche Gesetzbuch, geschlossene Verträge anzupassen.

Der Jurist zieht im Gespräch mit dem Handelsblatt Parallelen zwischen der Corona-Pandemie und dem Beginn des vergangenen Jahrtausends: In Deutschland habe ein Gericht 1915 entschieden, dass der Mieter eines Tanzlokals, das die Polizeibehörden wegen des Kriegsausbruchs geschlossen hatten, seine Mietzahlungen an den Vermieter um mehr als die Hälfte kürzen durfte. Nichts anders dürfte auch heute gelten.

Die moralische Entrüstung seitens verschiedener Politiker nennt Wacker „undifferenziert“. Rhetorisch fragt er: „Wäre es auch unanständig, wenn Adidas wegen der Betriebsschließung die Miete gegenüber einem angelsächsischen Immobilienfonds kürzt, der ebenfalls in den vergangenen Jahren Milliardengewinne erzielt hat? Oder wäre es unmoralisch, wenn der Gastronom, der in einem großen innerstädtischen Einkaufszentrum ein kleines italienisches Restaurant betreibt, gegenüber seinem Vermieter, einem deutschen Immobilienriesen, die Miete kürzt und damit einen Lastenbeitrag einfordert?“

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    Lesen Sie hier das vollständige Interview:

    Adidas, Deichmann, H&M und andere Händler müssen ihre Geschäfte wegen der Coronakrise schließen. Nun haben sie die Miete gekürzt oder sogar ganz gestoppt. Dürfen die Händler das?
    Ja, die Händler dürfen ihre Mietzahlungen um bis zu 50 Prozent kürzen, wenn ihre angemieteten Geschäftsräume aufgrund behördlicher Anordnung zwangsweise geschlossen wurden. Das gilt auch für Hoteliers, Kinobetreiber oder Gastronomen. Der Mieter trägt nämlich nur das typische Verwendungsrisiko für das Mietobjekt.

    Können Sie das näher erklären?
    Dazu ein Beispiel: Nach Anmietung eines Parkhauses entwickelt sich die Auslastung schlechter als erwartet, weil die Stadt ihre Verkehrsführung ändert – das ist das Risiko des Mieters. Anders dagegen ist die behördliche Schließung von Geschäftsräumen wegen der massiven Auswirkungen von Covid-19 aber nicht mehr ein vertragstypisches Verwendungsrisiko, das allein der Mieter zu tragen hat. In diesem Fall handelt es sich vielmehr um ein sogenanntes Gemeinrisiko. Es ist vergleichbar mit kriegerischen Auseinandersetzungen, grundlegenden wirtschaftlichen oder sozialen Verwerfungen oder Naturkatastrophen.

    Welche Kriterien sind dafür entscheidend?
    Es kommt darauf an, dass ein Ereignis weder vorhersehbar war noch der Risikosphäre einer Mietvertragspartei zuzuordnen ist – so wie im Fall der Pandemie. Realisiert sich ein solches Gemeinrisiko in der Untersagung einer vertraglich vereinbarten Nutzung der Mietfläche, kann regelmäßig die Geschäftsgrundlage des Vertrags gestört sein. Das Zivilrecht gibt dann Instrumente an die Hand, die für einen Lastenausgleich zwischen den Vertragsparteien sorgen.

    Ein wichtiger juristischer Grundsatz lautet: Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten. Auf welcher Grundlage können Mieter dann trotzdem Verträge brechen und Zahlungen stoppen?
    Dieser Grundsatz ist richtig, gilt aber nicht ausnahmslos, insbesondere nicht bei einer Störung der Geschäftsgrundlage in absoluten Krisensituationen wie heute. Rechtsprechung und Bürgerliches Gesetzbuch sehen für solche Fälle eine Anpassung von geschlossenen Verträgen ausdrücklich vor. Das ist mittlerweile in Paragraf 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich gesetzlich normiert, die Rechtsprechung wendet diesen Anpassungsmechanismus aber bereits seit fast 100 Jahren an.

    Gibt es in der Geschichte vergleichbare Fälle?
    Ja, muss gar nicht lange suchen: Das höchste deutsche Gericht hat schon 1915 entschieden, dass der Mieter eines Tanzlokals, das die Polizeibehörden wegen des Kriegsausbruchs geschlossen hatten, seine Mietzahlungen an den Vermieter um mehr als die Hälfte kürzen durfte. Dieses Prinzip der Lastenteilung gilt heute natürlich immer noch und ist in der sozialen Marktwirtschaft unserer Tage wohl aktueller denn je. Es besteht kaum ein Zweifel daran, dass die Gerichte in der heutigen Pandemielage mit gleichen Maßstäben entscheiden würden.

    Wie sind dann Äußerungen von Politikern einzuordnen, Adidas, Deichmann & Co. handelten unanständig, die Corona-Hilfsgesetze würden hierfür zudem keine rechtliche Grundlage bieten?
    Zunächst ist die Äußerung jedenfalls undifferenziert. Wäre es auch unanständig, wenn Adidas wegen der Betriebsschließung die Miete gegenüber einem angelsächsischen Immobilienfonds kürzt, der ebenfalls in den vergangenen Jahren Milliardengewinne erzielt hat? Oder wäre es unmoralisch, wenn der Gastronom, der in einem großen innerstädtischen Einkaufszentrum ein kleines italienisches Restaurant betreibt, gegenüber seinem Vermieter, einem deutschen Immobilienriesen, die Miete kürzt und damit einen Lastenbeitrag einfordert?

    Missbrauchen Händler nicht Gesetze, die nicht für sie gedacht waren, sondern einfache Mieter schützen sollten?

    Richtig ist die Äußerung, dass die jüngsten Gesetzesbeschlüsse von Bundestag und Bundesrat zum Schutz von Mietern vor Folgen der Corona-Pandemie keine rechtliche Grundlage für Mietkürzungen bilden. Denn dieses Gesetz schützt die in Notlage befindlichen Mieter nur für eine begrenzte Zeit von drei Monaten vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, entbindet sie aber nicht von der grundsätzlichen Verpflichtung zur Mietzahlung. Das ist aber zugleich auch die Schwäche der gesetzlichen Neuregelung: Für Fälle behördlicher Betriebsschließungen drückt sie sich vor der offenkundigen Frage der gerechten Lastenverteilung zwischen Vermieter und Mieter. In dieser wohl einmaligen Krisensituation verweist der Gesetzgeber die Klärung dieser Frage am Ende des Tages an die Gerichte.

    Auch der Vermieter hat investiert und trägt laufende Kosten. Ist es nicht rechtlich bedenklich, wenn der Mieter so einfach die Risiken abwälzen kann?
    Die Frage der Investitionen stellt sich nun einmal für beide Seiten, also für Vermieter und Mieter. Keine der beiden Seiten darf Risiken einfach auf die andere Vertragspartei abwälzen. Der Vermieter behält im Regelfall die Hälfte seines Mietanspruchs, der Mieter kann die Hälfte der geschuldeten Miete kürzen. Jede Seite trägt ihren Teil, das nennt man dann Lastenausgleich.

    Spielt es eine Rolle, wie der Mietvertrag aussieht?
    Natürlich gehen spezielle Vertragsregelungen einer Vertragsanpassung auf der Grundlage der Regeln über die „Störung der Geschäftsgrundlage“ vor. Es gibt tatsächlich Mietverträge, in denen Katastrophenfälle wie eine Corona-Pandemie angelegt und Rechtsfolgen hierzu beschrieben sind, insbesondere das Recht zur Mietkürzung. In der Vertragspraxis der Gewerberaummiete sind solche Regelungen aber die Ausnahme.

    Viele Vermieter werden eine Mietkürzung nicht hinnehmen. Erwarten Sie nun viele Klagen?
    Bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung dieser Fragestellung durch den Bundesgerichtshof ist mit einer Klagewelle zu rechnen, die Mieter und Vermieter sowie Anwaltschaft und Gerichte auf Jahre beschäftigen wird. In der Praxis sollten beide Parteien auf Maximalpositionen verzichten und versuchen, eine einvernehmliche Regelung zu finden. Denn Abstriche werden im Streitfall beide Seiten machen müssen.

    Herr Wacker, vielen Dank für das Gespräch.

    Mehr: Angst vor dem Kreditausfall – US-Banken stecken im Corona-Dilemma.

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    1 Kommentar zu "Folgen der Corona-Pandemie: Anwalt Wacker zu Mietkürzungen: „Es ist mit einer Klagewelle zu rechnen“"

    Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

    • Sehr geehrter Herr RA Wacker,
      Sie und Ihre Kanzlei werden berühmt. Ist Ihre Kanzlei überhaupt organisatorisch in der Lage, Millionen von Zahlungsklagen von Vermietern zu betreuen? Oder könnte es Sammelklagen geben?
      Wenn Sie Recht hätten, könnten wir das BGB vergessen. Wir befänden uns also "im Krieg" des Jahres 1915.

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