Job und Wohnen Das Comeback der Werkswohnung

Weil in vielen Gebieten Deutschlands sowohl Wohnungen knapp sind als auch Fachkräfte fehlen, gehen Arbeitgeber im Wettbewerb um die besten Köpfe einen neuen Weg: Sie bieten ihren Mitarbeitern eine Wohnung zum Job.
Eine Idee aus dem 19. Jahrhundert feiert Renaissance. Quelle: Imago
Arbeitersiedlung Margarethenhöhe in Essen

Eine Idee aus dem 19. Jahrhundert feiert Renaissance.

(Foto: Imago)

BerlinDie Wirtschaft reagiert auf die Wohnungskrise. „Es ist ein kleiner Trend, aber ein Trend“, beobachtet Arnt von Bodelschwingh, Leiter des Berliner Forschungsinstituts Regiokontext. Das Thema betrieblich vermittelter oder gestellter Wohnungen für die eigenen Mitarbeiter erlebe eine Renaissance ¬– vor allem in Regionen mit deutlich angespannten Wohnungsmärkten.

Das liegt vor allem daran, dass der Wettbewerb um die besten Mitarbeiter für die Unternehmen härter geworden ist. Ob Mitarbeiter eine bezahlbare Wohnung im Umkreis ihres Arbeitsplatzes finden, entscheidet immer mehr auch über die Zukunftsfähigkeit der Betriebe. „Die Wirtschaft setzt auf Unternehmensattraktivität durch Wohnungsbau“, sagte von Bodelschwingh, der am Montag in Berlin eine Studie über das „Comeback der alten Werkswohnung“ vorlegte. Die Studie rechnet vor, dass bei Mitarbeiter-Wohnungen bezahlbare Mieten machbar sind. Vor allem dann, wenn Unternehmen eigenen Baugrund nutzten und der Staat spezifische Rahmenbedingungen für den Mitarbeiter-Wohnungsbau schaffe.

Nur so könne es gelingen, so von Bodelschwingh, private und öffentliche Arbeitgeber zum Mitarbeiter-Wohnungsbau zu motivieren. „Kommt es hier zu einer Wiederbelebung des Engagements, das Unternehmen früher einmal hatten, dann kann dies ein wichtiger Beitrag zur Bekämpfung der Wohnungskrise werden.“

Wo es 2030 in Deutschland noch teurer wird
Platz 15: Bremen
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In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent

* Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt
nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen.
* Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter.

Quelle: Postbank

Platz 14: Köln
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Auch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent

Platz 13: Leipzig
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In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent

Platz 12: Dresden
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Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent

Platz 11: München
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Grund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent

Platz 10: Aaachen
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Die Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage.

Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent

Platz 9: Düsseldorf
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In allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent

Der Wohnungsbau in Deutschland ist lange vernachlässigt worden, vor allem im bezahlbaren Bereich. Mittlerweile fehlen hierzulande rund eine Million Wohnungen. Jährlich, so die Einschätzung von Bauexperten, müssten 400.000 Wohnungen bundesweit neu gebaut werden, um der Misere langsam den Garaus zu machen. Davon mindestens 60.000 Wohnungen für Haushalte mit mittleren und 80.000 Wohnungen für Haushalte mit unteren Einkommen. Ein Revival des Mitarbeiter-Wohnungsbaus könnte das unterstützen.

Neu ist das Thema allerdings nicht: Was heute als Mitarbeiter-Wohnung bezeichnet wird, hieß früher Werkswohnung. Schon im 19. Jahrhundert setzte in Deutschland der Werkswohnungsbau ein – vor allem in Bergbauregionen für die Arbeiter des damals stark expandierenden Wirtschaftszweigs. Im Ruhrgebiet wurden 1846 die ersten Werkswohnungen von Zechen errichtet. Stahlunternehmen wie Krupp folgten ab 1861.

Appell für einen Baustart

Hier werden Eigentumswohnungen immer teurer
Platz 10: Ingolstadt
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Die Preise für Eigentumswohnungen (Alt- und Neubau) haben im Jahr 2015 um insgesamt 14,5 Prozent zugelegt, berichtet der Marktbeobachter Empirica – so viel wie noch nie innerhalb eines einzigen Jahres seit der Jahrhundertwende.
Auf Platz 10 der Städte und Landkreise mit den teuersten Eigentumswohnungen findet sich Ingolstadt. Berücksichtigt man alle Baujahre zahlt ein potentieller Käufer in der Heimat des Autobauers Audi 3.396 Euro pro Quadratmeter Eigentumswohnung.

Platz 9: Freiburg
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Landflucht und Zuwanderung sorgen für vermehrte Nachfrage und treiben im Zusammenspiel mit „Renditenotstand und Billigzinsen auf der Angebotsseite“, so empirica, die Preise nach oben. Auf Platz neun der teuersten Städte liegt Freiburg. Wer hier eine Eigentumswohnung kaufen will, der zahlt im Schnitt 3.514 Euro pro Quadratmeter (Alt- oder Neubau).

Platz 8: Landkreis Ebersberg
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Die Analyse basiert auf der Auswertung von zwei Millionen Immobilieninseraten. Am achtteuersten wird der Wohnungskauf in Deutschland für Menschen, die es in den Landkreis Ebersberg östlich von München verschlägt. Wie überall in der Metropolregion treibt die Näher zur bayrische Landeshauptstadt auch hier die Preise nach oben. Pro Quadratmeter kostet die Eigentumswohnung hier durchschnittlich 3.534 Euro.

Platz 7: Fürstenfeldbruck
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Auch im oberbayrischen Landkreis Fürstenfeldbruck kommt Käufer von Eigentumswohnung die Nähe zu München gewissermaßen teuer zu stehen. Der Quadratmeter Eigentumswohnung kostet im Schnitt 3.663 Euro, Neubauten durchschnittlich 4.569 Euro.

Platz 6: Dachau
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Nordwestlich von München wird es in Dachau dann noch etwas teurer. Die Eigentumswohnung kostet noch einmal 35 Euro mehr pro Quadratmeter – 3.698 Euro nämlich. Neubauten schlagen durchschnittlich mit 4.362 Euro pro Quadratmeter zu Buche.

Platz 5: Landkreis Miesbach
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Alpines Gelände, der Tegernsee, eine gemeinsame Grenze mit – wer hätte es gedacht – dem Landkreis München: Im Süden Bayerns und des Regierungsbezirks Oberbayern liegt der Landkreis Miesbach. Und wer hier günstig eine Eigentumswohnung erstehen will, der findet in der Tat miese Bedingungen vor – und Preise von 3.789 Euro pro Quadratmeter. Betrachtet man nur Neubauten liegt der Preis bei 5.468 Euro.

Platz 4: Landkreis Nordfriesland
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Ein Ausreißer im Ranking, da nicht in Süddeutschland gelegen, ist der Landkreis Nordfriesland. Er ist sogar der nördlichste Landkreis Deutschlands mit Grenze zu Dänemark. Egal in welcher Sprache aber: 3.988 Euro pro Quadratmeter bleiben ein hoher Preis für eine Eigentumswohnung. Neubauten kosten 4.654 Euro durchschnittlich.

Der Fokus lag dabei in den Anfangsjahren auf der Unterbringung leitender Arbeiter und Angestellter, später auch auf einfachen Beschäftigten. Nach dem zweiten Weltkrieg spielten Werkswohnungen vor allem in Westdeutschland im Zuge des Wiederaufbaus eine große Rolle. Bis Ende der 1970er-Jahre steigerte sich ihre Zahl auf rund 450.000 Wohnungen, so die Berechnungen von Regiokontext.

Ab den 1980er-Jahren verlor der Werkswohnungsbau an Bedeutung. Die Unternehmen konzentrierten sich auf ihr Kerngeschäft und verkauften ihre Bestände vielfach an heute börsennotierte Wohnungsunternehmen ¬– auch weil sich der Wohnungsmarkt entspannte.

Heute kann von Entspannung keine Rede sein. Unternehmen wie die Berliner Traditionsbäckerei Märkisches Landbrot oder die Stadtwerke München bestätigen das: „Wir stehen in einem starken Wettbewerb bei der Gewinnung von Mitarbeitern“, begründet Peter Kadereit, Leiter des Immobilien-Managements der Stadtwerke München, das Engagement des Unternehmens in den Aufbau eigener Mitarbeiterwohnungen. Kaltmieten in der bayerischen Landeshauptstadt um 18,50 Euro pro Quadratmeter im Neubau seien für viele Menschen einfach nicht zu bezahlen. Die Stadtwerke bieten Wohnungen zwischen 12,50 und 14 Euro an.

Auch in Berlin-Neukölln wird bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware, berichtet Joachim Weckmann, Inhaber von Märkisches Landbrot, und Vermieter von 33 Mitarbeiterwohnungen nahe des Unternehmens. „Jetzt kann ich einen Bäcker auch wieder überregional suchen“, freut sich Weckmann.

Die Studie nehmen der Deutsche Mieterbund und die IG Bau zum Anlass für einen Arbeitgeber-Appell. Gemeinsam mit Verbänden der Bau- und Immobilienbranche fordern sie einen Baustart von Mitarbeiter-Wohnungen. Potenzial beim Bau von Mitarbeiter-Wohnungen sehen sie im Gesundheitssektor. Kliniken seien große Arbeitgeber. Ebenso wie bundes- und landeseigene Unternehmen. Neben der privaten Wirtschaft seien aber auch kommunale Betriebe gefordert – wie beispielsweise Stadtwerke.

Um das zu erreichen, seien jedoch passende Rahmenbedingungen notwendig. Dazu gehöre, dass Arbeitgeber die Möglichkeit hätten, ihren Mitarbeitern Wohnungen verbilligt zu überlassen – ohne dabei für den geldwerten Vorteil Steuern und Sozialabgaben zahlen zu müssen. Zudem sei es notwendig, Hürden im Baurecht zu beseitigen, wenn Unternehmen auf eigenen Grundstücken Mitarbeiter-Wohnungen bauen wollten. Es lohne sich, meint von Bodelschwingh, „schließlich könne der Staat hier eine aufkommende Initiative der Wirtschaft rasch und wirkungsvoll für seine wohnungsbaupolitische Aufgaben nutzen“.

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