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Immobilienkauf Ohne Finanzpolster geht es nicht

Der Kauf einer Betriebsimmobilie will gut überlegt sein. In der aktuellen Wirtschaftsphase kann ein Kauf durchaus sinnvoll sein, doch vermeintliche Schnäppchen können Unternehmern teuer zu stehen kommen, wenn ein paar wichtige Regeln nicht beachtet werden.
  • Michael Vetter
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Beim Immobilienkauf muss die Eigenkapitalbasis stimmen, ansonsten können sich auch Schnäppchen zum Alptraum entwickeln. Quelle: dpa

Beim Immobilienkauf muss die Eigenkapitalbasis stimmen, ansonsten können sich auch Schnäppchen zum Alptraum entwickeln.

(Foto: dpa)

DÜSSELDORF. Die Gelegenheit erschien Richard W. mehr als günstig: Nach dem Auslaufen seines Mietvertrages fand er vor knapp zwei Jahren in der Nähe des bisherigen Standortes eine Immobilie, die seinen Ansprüchen weitgehend gerecht wurde. Es handelte sich um ein Mehrfamilienhaus, das W. neben den vorhandenen Mietwohnungen die Möglichkeit bot, seinen Handwerksbetrieb im Erdgeschoss ebenfalls unterzubringen. Da sich der Verkäufer in finanziellen Schwierigkeiten befand, gelang es W. sogar, den Kaufpreis von ursprünglich 440 000 Euro auf 420 000 Euro zu drücken.

Bei jährlichen Mieteinnahmen von rund 35 000 Euro erwarb er das Objekt also zum Zwölffachen der Jahreskaltmiete, einem in dieser Lage durchaus vertretbaren Kaufpreis. Darüber hinaus sollten sich die Zins- und Tilgungsraten des Bankdarlehens durch die Mieteinnahmen einschließlich eines kleineren Überschusses selbst tragen. W. war von seinen Immobilienplänen offenbar so überzeugt, dass er auf die durchaus kritischen Stimmen seiner Hausbank und seines Steuerberaters nicht hörte, die vor einem "insgesamt zu geringen Eigenkapital" warnten.

Vor allem auf die damals noch nicht absehbaren Renovierungskosten wurde W. mit dem Hinweis auf das immerhin fast 50 Jahre alte Haus deutlich hingewiesen. Da W. auf Grund der langjährigen Verbindung zu seiner Hausbank dort aber einen guten Ruf besaß und seinen bisherigen Kreditverpflichtungen regelmäßig nachkam, stimmte sie der Finanzierung letztlich zu. Ebenfalls erwähnt werden muss noch, dass sich die Hoffnung von W. zur Bildung der erwähnten finanziellen Rücklage durch Mietüberschüsse bisher nicht realisieren ließ. Die Wirtschaftskrise bot und bietet ihm dazu keine Gelegenheit, da er nahezu jeden zusätzlichen Euro in den Betrieb investieren muss.

Diese Entwicklung und die, wie W. nun selbst einsieht, "wohl doch etwas blauäugige" Finanzierung, wird für ihn nun zu einer ernsthaften Bedrohung, da entgegen seiner Erwartungen bereits jetzt erhebliche Renovierungskosten mehrerer Wohnungen auf ihn zukommen. Seine Hausbank sieht sich nicht in der Lage, über den bisherigen Darlehensumfang hinaus zu helfen. Das äußerste Zugeständnis wäre eine vorübergehende Überziehung des Kontokorrentkredites. Die derzeitigen Überlegungen zur Lösung des Finanzproblems gingen zunächst in die Richtung eines Verkaufs des Gebäudes. Dieser Gedanke wurde von W. mittlerweile aber wieder verworfen, da unter Berücksichtigung sämtlicher Nebenkosten und der damaligen Maklerprovision nur ein Verlust zu realisieren wäre.

Die Finanzierung wird nun wohl mit Hilfe des Lebensversicherers durchgeführt, bei dem W. seit fast 20 Jahren eine regelmäßig angesparte Kapitallebensversicherung unterhält. Sie besitzt einen Rückkaufswert von rund 90 000 Euro und kann nach ersten Informationen als Policendarlehen in der gewünschten Höhe an W. für einen vertretbaren Zeitraum zur Verfügung gestellt werden. Hierin liegt allerdings auch ein Problem, da diese Versicherung ursprünglich als Teil seiner finanziellen Altersabsicherung vorgesehen war. Es liegt also im eigenen Interesse von W., möglichst schnell wieder für eine Rückzahlung des Policendarlehens zu sorgen und seine Altersvorsorge nicht zu gefährden. Darüber hinaus wird sich W. konkrete Gedanken darüber machen müssen, wie er zukünftige Finanzierungslücken seiner Immobilie schließt. Nach den bisherigen Erfahrungen muss er wohl davon ausgehen, dass weitere Sanierungsmaßnahmen auf ihn zukommen.

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