Trendviertel 2020: Hannover widmet Industrieanlagen um

In der Stadt herrscht Aufbruchstimmung. Und das nach Zeiten, in denen sich hier eher wenig bewegt hat. Nach der Expo 2000 brach der Wohnungsmarkt ein, seit zehn Jahren aber ist der Zuzug ungebrochen. Rund 536.000 Einwohner zählt die niedersächsische Landeshauptstadt. Tendenz: weiter steigend. Der Wohnraum ist schon seit Jahren knapp – und wird immer knapper.

„In den Toplagen sehe ich gerade wenig Potenzial“, sagt Makler Fischer. Zwar würde vielerorts verdichtet, Investoren kauften große Wohnungen und teilten sie neu auf. Interessanter seien aber die B-Lagen, etwa Hainholz, ein ehemaliges Sanierungsgebiet. Hier im Norden Hannovers ist viel Grün: ein Gürtel mit Schrebergärten und Mittellandkanal. „Das Straßenbild hat sich durch Sanierung und Neubau deutlich verändert“, sagt Fischer. Klar, noch immer gebe es hier Industrie und das Gefängnis. Doch schon jetzt weichen Spielhallen und Autohändler für neues Bauland. „Hainholz wird weiter an Attraktivität gewinnen.“

Preise steigen kontinuierlich

Noch gibt es aber keine große Entlastung am Wohnungsmarkt. Im Gegenteil: Die Preise steigen weiter. Laut den Daten, die VDP Research für das Handelsblatt erhoben hat, haben sich Ein- und Zweifamilienhäuser 2019 im Schnitt um 6,8 Prozent verteuert, Eigentumswohnungen liegen mit 6,7 Prozent knapp dahinter. Und auch die Mieten haben im Schnitt um 4,4 Prozent angezogen. In Limmer, einem der großen Trendviertel im Nordwesten der Stadt, ist der Durchschnittskaufpreis pro Quadratmeter Eigentumswohnung gar um 7,3 Prozent gestiegen – auf nun 2277 Euro.

Dieser Wert wird in den kommenden Jahren weiter nach oben gehen. Auch weil ein Projekt dazukommt, dass sich für Hannover preislich in der Champions League bewegt: die „Wasserstadt Limmer“. Schon Ende der 90er liefen hier die letzten Continental-Reifen vom Band. Ziemlich schnell wurden die knapp 24 Hektar mit Werkstätten, Büros und Industrieanlagen von einem Konsortium um den Hannoveraner Bauunternehmer Günter Papenburg aufgekauft. Und doch hat es gut 20 Jahre gedauert, bis hier die ersten Mehrfamilienhäuser aus dem Boden gestampft wurden.

„Die Stadt musste zum Jagen getragen werden. Es gab immer Ansätze, etwas zu tun, aber die Prozesse haben hier teilweise sehr lange gedauert“, sagt Jörg Jungesblut, Geschäftsführer von Wasserstadt Limmer Projektentwicklung. Solch einen alten Industriestandort zu entwickeln und zu revitalisieren sei zeitaufwendig – „muss aber nicht so lange wie in diesem Fall dauern“.

Jungesblut, ausgestattet mit gelber Warnweste und weißem Helm, führt über die Baustelle, die sich wie eine dreieckige Halbinsel zwischen zwei Kanälen streckt. Vorbei am Betonwerk, vorbei an Bauarbeitern, die gerade die ersten Rohrleitungen verlegen, bis hin zu Baufeld 13, an dem schon seit einem Jahr gewerkelt wird. Am Ende soll hier ein komplett neues Quartier entstehen, mit 1800 Wohnungen, Supermarkt, Grünflächen – mittendrin der 51 Meter hohe Conti-Turm, denkmalgeschütztes Wahrzeichen des Viertels.

Seit Anfang des Jahres sind 50 Wohnungen im Vertrieb – und es hagelt Kritik: Wucher, Wohnraum nur für Arme (sozialer Wohnungsbau) und Reiche, nichts für die Mitte der Gesellschaft. Direkt an der Wasserschiene, Blick aufs Grüne, Kanu-Klub um die Ecke, liegt der Kaufpreis im Schnitt bei 6200 Euro pro Quadratmeter. Die Penthäuser taxieren bei bis zu 8000 Euro, die Mietpreise bei durchschnittlich 13,50 Euro.

„Das sind politische Entscheidungen, die dazu geführt haben, dass wir die Fläche nicht optimal nutzen und die Kosten nicht besser verteilen können“, meint Jungesblut. Die Wasserstadt habe sehr klare Vorgaben und Auflagen bekommen, wie das Quartier auszusehen hat: Abtransport des Regenwassers in die Leine, fünf Elektroparkplätze pro Baufeld, roter Klinker, erzählt der 54-Jährige. Die Bebauung sollte zudem nicht zu hoch sein: Im Schnitt aller Baufelder liegt sie bei vier Etagen. „Wir haben hier eine Nettobaulandquote von 58 Prozent, in der übrigen Innenstadt liegt dieser Wert jenseits der 70 Prozent.“

Pioniere gesucht

Für den ersten Bauabschnitt sind die Planungen durch. Für den nächsten würde Jungesblut gern noch mal an der Wohnungszahl schrauben, um „damit die durchschnittlichen Verkaufspreise zu senken“. Der Vertrieb lief bisher eher schleppend, auch wegen Corona: Vergeben sind aktuell zwei der 50 Wohnungen. „Am Anfang braucht man Pioniere, die Fantasie haben und sich ihr Gebäude und das fertige Quartier vorstellen können“, sagt Jungesblut. 

Die altbekannten Trendviertel – List, Zooviertel, Oststadt, Linden, Teile der Südstadt Richtung Maschsee, Herrenhausen – sind nach wie vor extrem gefragt. Aber nicht nur dort ziehen die Preise an. „Das Wohnen hat sich in Hannover überall stark verteuert“, weiß Reinold von Thadden vom Deutschen Mieterbund Niedersachsen-Bremen. Hannover komme von einem sehr viel niedrigeren Niveau, habe im Vergleich zu Städten wie München oder Stuttgart preislich noch aufzuholen. „Da ist noch sehr viel Luft nach oben.“

Dass die Stadt unterbewertet ist, findet auch Nadine Haepke, Vertriebschefin bei Engel & Völkers in Hannover: „Der Markt ist noch nicht so überhitzt wie in den A-Städten und rückt daher in den Fokus vieler Kapitalanleger.“ Aktuell bekomme sie viele Anfragen aus der Schweiz, aber auch von Hamburgern oder Düsseldorfern, die in ihren Städten keine passenden Immobilien mehr finden.

Der Druck auf den Markt nimmt damit weiter zu. Was vor allem fehle, sind kleine, erschwingliche Wohnungen, heißt es beim Verein „Haus und Grundeigentum Hannover“. Hinzu kommt eine lähmende Bürokratie: „Was Bauanträge angeht, ist Hannover eine Katastrophe. Eines unserer Mitglieder hat ein Dreivierteljahr für die Genehmigung warten müssen, um einen Carport neben sein Haus zu bauen.“ Es gäbe sogar schon Großinvestoren, die um Hannover einen Bogen machen würden – eben wegen solcher Verzögerungen. Auch von Bauträgern hört man, dass der reine Verwaltungsakt viel zu lange dauere, andere Städte da viel schneller seien. Insider berichten, dass das Bauamt jahrelang chronisch unterbesetzt gewesen sein soll, die Digitalisierung noch weit hinterherhinkt.

„Wir haben im vergangenen Jahr unser Personal deutlich aufgestockt“, erwidert Stadtbaurat Uwe Bodemann. Spätestens Anfang nächsten Jahres will er das digitalisierte Baugenehmigungsverfahren einführen. Um Normalverdiener zu entlasten, schlage die Verwaltung für den Haushalt 2021/2022 zudem ein neues kommunales Förderangebot für Haushalte mit mittleren Einkommen vor. Auch in die Verwaltung kommt also Bewegung.

Dass es mitunter schon richtig schnell gehen kann, zeigt „Kronsrode“, Niedersachsens größtes Neubauprojekt: 3500 Wohneinheiten sollen am südöstlichen Stadtrand auf einer 53 Hektar großen Wiese entstehen. „2015 wurde erstmals mit dem Baudezernat gesprochen, 2018 wurden die Hochbauwettbewerbe ausgeschrieben. Nun wird das Gebiet schon mit Straßen erschlossen“, sagt Jörg Schreiber von Meravis, einem der sieben Bauträger, die hier den Abschnitt „Kronsrode Mitte“ entwickeln. „In der Stadt ist eine Aufbruchstimmung zu spüren“, fügt Till Kesten vom Geschäftspartner Delta Bau an.

Schon heute bekämen sie zig Anfragen über die sozialen Kanäle – dabei starte der Vertrieb erst im kommenden Jahr. Über Miet- und Kaufpreise können die beiden noch keine Angaben machen. So teuer wie in der neuen Wasserstadt dürfte es hier draußen, am Rande des Expo- und Messegeländes, wohl aber nicht werden.