Immobilien: Diese Regeln für den Hausbau sollten Sie kennen

Der Bau des eigenen Traumhauses ist eine komplizierte Sache – selbst wenn man das Grundstück schon gefunden und erste Zeichnungen angefertigt hat. Denn in der Planungsphase gibt es viele Vorschriften zu beachten. Sie entscheiden darüber, ob alle Wünsche an Höhe, Ausrichtung, Lage der Terrasse oder Dachform umgesetzt werden können. Vor dem Start des Genehmigungsverfahrens müssen sich Bauwillige daher tief in Vorschriften und Verordnungen einarbeiten. „Das Lesen eines Bebauungsplans ist ohne Vorkenntnisse schwierig“, wissen jedoch die Experten beim Verbraucherzentrale Bundesverband. Denn er besteht aus vielen Zeichen und Symbolen, Buchstabenkombinationen und farblichen Markierungen. Damit Sie sich zurechtfinden und Ihre Zeichnungen richtig prüfen können, erläutern wir im Folgenden die wichtigsten Vorgaben. Im FNP schreibt eine Gemeinde die groben städtebaulichen Planungs- und Entwicklungsziele für die nächsten zehn bis 15 Jahre fest. Bauwillige sollten sich mit ihnen beschäftigen, denn so wissen sie, wie sich die Umgebung ihres Baugebiets entwickeln soll. Deutlich größere Bedeutung als der FNP hat für Bauherren der Bebauungsplan. Anhand dessen prüft eine Kommune, ob eine Baugenehmigung für ein Grundstück erteilt werden kann und ob das Bauvorhaben den festgelegten Vorschriften entspricht. Denn im Bebauungsplan, den eine Kommune für ein Baugebiet erlassen hat, ist festgelegt, was und wie dort gebaut werden darf. Und was eben nicht. Zwar sind Bebauungspläne von Städten und Gemeinden unterschiedlich streng. Geregelt ist jedoch meist die Anzahl der Geschosse und die Gebäudehöhe. Der Bebauungsplan lässt sich in der Regel beim Bauamt einer Kommune einsehen. Kosten fallen dafür nicht an, außer der Bauherr wünscht Kopien. Mancherorts ist er auch online verfügbar. „Der B-Plan ist keine amtliche Gängelung, vielmehr gibt er allen Bauherren eines Baugebietes Planungssicherheit und damit den Rahmen vor, innerhalb dessen sie ihr Traumhaus bauen dürfen“, heißt es zur Erläuterung bei der Bausparkasse Schwäbisch-Hall. Im B-Plan erhalten Bauwillige auch einen Einblick, wie die künftige Nachbarschaft aussehen könnte. Ist mit der Abkürzung WR ein reines Wohngebiet ausgewiesen, stehen die Flächen ausschließlich für Wohnraum zur Verfügung. Damit unterscheidet es sich vom allgemeinen Wohngebiet (WA), in dem Flächen überwiegend für Wohnraum genutzt werden. Beim besonderen Wohngebiet (WB) stehen Gewerbebetriebe hauptsächlich neben Wohngebäuden, beeinträchtigen diese aber nicht. In einem Kleinsiedlungsgebiet (WS) dürfen Wohnflächen mit Nutzgärten angelegt werden. » Lesen Sie auch: Immer mehr Menschen nutzen Miet-Garagen Auf dem Grundstück darf ein Haus nicht an beliebiger Stelle gebaut werden. Und schon gar nicht in jeder Größe. Den Rahmen setzen rote und blaue Linien im Bebauungsplan. Dabei stellt eine rote Linie eine sogenannte Baulinie dar, bis zu der maximal gebaut werden darf. Dadurch will die Kommune eine durchgehende Häuserflucht in der Straße erreichen. Blaue Linien zeigen Baugrenzen. Sie markieren den Bereich, innerhalb dessen ein Haus platziert werden darf. Baugrenzen und Baulinien bilden zusammen das Baufenster, in dem gebaut werden darf. Eine der wichtigsten Abkürzungen im Bebauungsplan ist die GFZ. Sie legt fest, wie viele Quadratmeter auf einem Grundstück mit Wohnfläche bebaut werden dürfen. Je nach Region ist auch von Bruttogrundfläche (BGF) die Rede. Zur Berechnung wird die GFZ mit der Größe des Grundstücks multipliziert. Bei einem Grundstück von 500 Quadratmetern Fläche und einem GFZ von 0,4 ergibt sich eine erlaubte Wohnfläche von maximal 200 Quadratmetern. In der Regel ist auch die Anzahl der Vollgeschosse (VG) festgelegt. Bei zweien dürfte in diesem Fall jedes Geschoss maximal 100 Quadratmeter Wohnfläche erreichen. Die GRZ ist der Faktor für die maximal zu bebauende Fläche. Steht im Bebauungsplan die Zahl 0,3, dürfen maximal 30 Prozent des Grundstücks bebaut werden. Die Maße des Traumhauses müssen der zulässigen Traufhöhe (TH) und Firsthöhe (FH) entsprechen. Erstere gibt an, wie weit das Dach die Fassade überragen darf. Zweitere gibt den Abstand vom untersten zum obersten Punkt des Hauses an. Wichtig dabei: Ist eine Zahl im Bebauungsplan mit einem Kreis umgeben, handelt es sich um die exakt einzuhaltende Größe. Ohne Kreis stellt sie den Maximalwert dar. Klare Vorgaben finden sich in vielen Bebauungsplänen auch zur Frage, ob ein Satteldach (SD) oder Walmdach (WD) gefordert ist. Es gibt Hinweise zur Dachneigung (D), die Firstrichtung ist durch einen Doppelpfeil symbolisiert. Auch die Farbe der Dachziegel ist vielerorts vorgegeben. Der Bebauungsplan legt auch fest, ob eine offene oder geschlossene Bauweise vorgeschrieben ist. Für frei stehende Häuser ist die offene Bauweise festgelegt. Dabei gilt es, einen Abstand zum Nachbarn einzuhalten, der in der Regel drei Meter zur Grundstücksgrenze beträgt. Auch eine Hausgruppe wie Reihenhäuser, Doppelhäuser oder Mehrfamilienhäuser gilt als offene Bauweise. Eine geschlossene Bauweise bedeutet dagegen, dass sich der Neubau ohne Abstand an das Grundstück des Nachbarn anschließen muss. Die Rede ist dann von einer Blockbauweise. Diese Vorgabe findet sich meist in Innenstädten, um dort Baulücken zu schließen. Wer nach der Durchsicht des Bebauungsplans noch einmal prüfen lassen möchte, ob die eigenen Pläne verwirklicht werden dürfen, sollte eine Bauvoranfrage beim örtlichen Bauamt stellen. Möglich sind eine formlose und eine förmliche Anfrage, der Unterschied liegt in der rechtlichen Verbindlichkeit der Behördenaussagen. So hat die Beantwortung einer formlosen Voranfrage keine rechtsbindende Wirkung. Dagegen gilt beim förmlichen Antrag eine rechtliche Bindung an die behördlichen Vorgaben. Allerdings unterscheidet sich der Grad der Verbindlichkeit je nach Bundesland, sodass auch anschließend noch Anpassungen möglich sein können. Die Kosten für die formlose Anfrage liegen meist zwischen 50 bis 200 Euro, sie umfasst meist nur wenige Seiten mit Lageplan und Skizzen. Für eine förmliche Anfrage müssen Bauwillige zwischen 500 und 4000 Euro zahlen. Grund für die höheren Kosten ist der größere Umfang des Antrags. Ihn zusammenzustellen bedeutet auch mehr Zeitaufwand für die Bauwilligen. Mehr: Wo Baufläche noch günstig ist