Deutschland: Die Immobilienpreise sind in diesen Städten am höchsten

Eine bezahlbare Wohnung zu finden, wird für Menschen in Deutschland immer schwieriger. Im zweiten Quartal 2025 sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen in drei Vierteln der Landkreise und Städte im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, teilweise um mehr als 30 Prozent. Das zeigt der neue Immobilienpreisindex von Empirica Regio, der dem Handelsblatt exklusiv vorab vorliegt. Auch für Mieterinnen und Mieter ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt: In 93 Prozent der Kreise sind die Nettokaltmieten im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 gestiegen. Zusammengetragen wurden die Daten von der Value AG, die nach eigenen Angaben über die größte Sammlung von Immobilieninseraten in Deutschland verfügt. Das Handelsblatt zeigt, wo die Preise besonders stark gestiegen sind, wie viel Wohnungen aktuell in den verschiedenen Regionen Deutschlands kosten – und wo die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser besonders stark gesunken sind. Die von Empirica Regio aufbereiteten Daten der Value AG basieren auf Immobilieninseraten von mehr als 100 Plattformen wie Immoscout 24, Immowelt und Immonet. Berechnet wurden sogenannte hedonische Preise. Das bedeutet, dass verschiedene Wohnungen auf einen vergleichbaren Referenzwert umgerechnet wurden. Als Referenz für Eigentumswohnungen dient Empirica Regio etwa eine Wohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern und guter Ausstattung. Die Daten bestätigen einen Trend: Im Großraum München sind die Immobilienpreise am höchsten. Neben der Stadt und dem Landkreis München finden sich sechs benachbarte Orte unter den zehn Städten mit den teuersten Neubauwohnungen in Deutschland: Miesbach, Garmisch-Partenkirchen, Starnberg, Dachau, Fürstenfeldbruck und Ebersberg. Allerdings zeigen die Daten auch, wie stark sich die Angebotspreise im zweiten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr verändert haben: In Miesbach sind die Preise für angebotene Wohnungen um 8,5 Prozent gesunken, während sie in Starnberg um 5,6 Prozent gestiegen sind. Auch die Großstädte Stuttgart, Freiburg, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf gehören zu den Städten mit den höchsten Preisen für Neubauwohnungen. Die insgesamt größte Preissteigerung verzeichnete im vergangenen Jahr indes Potsdam mit 11,7 Prozent. In Nordfriesland sind die Preise hingegen mit 9,5 Prozent am stärksten gefallen. Im Vorjahr hatte der Landkreis, zu dem auch die Insel Sylt gehört, noch die viertteuersten Eigentumswohnungen deutschlandweit. Die folgende Karte zeigt, wie viel Neubauwohnungen im Durchschnitt in Deutschland kosten. In der interaktiven Karte sind sämtliche Landkreise und kreisfreie Städte der Bundesrepublik abgebildet. Dunkle Verfärbungen, also höhere Preise, zeigt die Karte vor allem in Süddeutschland, an der norddeutschen Küste sowie rund um beliebte Metropolregionen wie Frankfurt, Berlin und Düsseldorf. Ein ähnliches Bild ergibt sich bei den aktuellen Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser, die auf der folgenden Karte dargestellt sind. Die Daten von Empirica Regio zeigen, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland insgesamt steigen. Laut Reiner Braun, Geschäftsführer von Empirica Regio, freuen sich gerade Bauträger auf LinkedIn regelmäßig über diese Entwicklung. „Ich kann mich über den Anstieg nicht so richtig freuen. Wer dringend Geld braucht und verkaufen will, freut sich. Aber wer kaufen will, hat ein großes Problem.“ Der Grund für den Preisanstieg liege Jahrzehnte zurück, erklärt Braun: „Die Baukosten steigen seit 20 Jahren doppelt so schnell wie die allgemeine Inflation, das wurde aber durch niedrige Zinsen vertuscht.“ Für Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Uni Regensburg, zeigt der Anstieg: „Das größte Problem von Zinsreaktion und Neubewertungen scheint hinter uns zu liegen.“ Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenke, könne jetzt wieder auf dem Markt suchen, weil Immobilien als Anlage aktuell ihren Wert steigern. Denn die Preise entwickeln sich sehr unterschiedlich in den verschiedenen Regionen Deutschlands, wie die folgende Karte zeigt. Interessant sei, „dass wir ein stärkeres Preiswachstum außerhalb der Metropolen sehen“, sagt Tobias Just. Das trifft etwa auf die Regionen Berlin, München, Köln oder Frankfurt zu. Just erklärt: „Viele Leute suchen nach erschwinglichen Immobilien in der Nähe von Metropolen.“ Denn dort seien die Wohnungen trotz der Preissteigerungen oft noch etwas günstiger. In einem Viertel der Kreise sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen hingegen gesunken. Gerade in einigen dünn besiedelten Regionen kosten angebotene Wohnungen aktuell weniger als vor einem Jahr. Der Preis oder die Preisentwicklung sollten allerdings nicht die alleinige Grundlage für eine Kaufentscheidung sein, rät Just. Die Immobilie sollte zum eigenen Haushalt passen, sowohl in Bezug auf das Einkommen und Vermögen als auch hinsichtlich der benötigten Fläche bei Eigennutzung. Wer hingegen eine Immobilie als Anlage kaufe, sollte die größte Rendite nicht in den Metropolen erwarten, so Just. Für Kaufinteressierte wie für jene, die eine Immobilie verkaufen möchten, gelte aber: „Es gibt keinen Grund für Hektik.“ Vor dem Hintergrund der unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage und geopolitischer Ungewissheiten sollte nicht vorschnell auf dem Immobilienmarkt gehandelt werden. Die Daten von Empirica Regio zeigen auch, wie sich das Mietniveau verändert hat. Demnach sind die Angebotsmieten in den meisten Kreisen im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. In sechs Regionen stiegen die Mieten für Neubauwohnungen um durchschnittlich mehr als 15 Prozent. Aus Sicht von Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, verdeutlichen die Daten, dass das Problem steigender Mieten „auch in der Fläche angekommen ist“. Auch in den Städten mit den höchsten Mieten steigt das Niveau weiter. Die einzige Ausnahme bildet Berlin, wo die analysierten Angebotsmieten 3,8 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres liegen. Tobias Just führt die Entwicklung in der Hauptstadt auf das große Bebauungspotenzial im brandenburgischen Umland zurück. „Das dämpft die aktuelle Marktentwicklung etwas ab“, erklärt der Professor für Immobilienwirtschaft. Mieterbund-Präsidentin Weber-Moritz sieht das jedoch als Verzerrung der Realität, da das Mietniveau auch in Berlin insgesamt gestiegen sei: Zwischen 2015 und 2024 hätten sich „die Erst- und Wiedervermietungsmieten in Berlin mehr als verdoppelt“. Empirica Regios Geschäftsführer Braun hält es für wahrscheinlich, dass die Knappheit am Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren „noch größer werde“. Denn „sowohl die Zahl der Genehmigungen als auch der Bauanträge ist eingebrochen“. Es gebe daher keinen Grund, bei den allgemeinen Preissteigerungen am Immobilienmarkt eine Kehrtwende zu erwarten. Mehr: Finanzierungslücke von bis zu 50 Milliarden Euro – Droht dem deutschen Immobilienmarkt eine Pleitewelle? Dieser Artikel erschien bereits im Juli 2025. Der Artikel wurde am 04.09.2025 erneut geprüft und aktualisiert.