Immobilien: „Es wird nicht einfach“ – so blicken Banken auf den Markt 2026

Die Zuversicht kehrt zurück in die Immobilienbranche. „Wir wachsen jetzt wieder mit einer hohen Dynamik – wie vor der Krise“, sagte jüngst der Chef des größten deutschen Immobilienkonzerns Vonovia, Rolf Buch, zu den aktuellen Quartalszahlen des Dax-Konzerns. Auch die Häuser- und Eigentumswohnungspreise zogen zuletzt wieder an. Andererseits bewegt sich die Zahl der Immobilientransaktionen immer noch auf niedrigem Niveau. Immobilienfinanzierer gaben sich in einer Umfrage vor wenigen Tagen überraschend skeptisch hinsichtlich der nächsten Jahre. Wie geht es 2026 weiter? Noch halten sich die meisten Experten mit detaillierten Vorhersagen für den Markt zurück. Im Gespräch mit dem Handelsblatt legt sich der Präsident des Verbands der deutschen Pfandbriefbanken (VDP), Gero Bergmann, als eine der ersten großen Adressen nun fest. Mit diesen Erwartungen gehen die Institute in das Immobilienjahr 2026. „Wir erwarten 2026 eine weitere Erholung der Preise am Wohnimmobilienmarkt“, sagt Bergmann, der im vergangenen Jahr als VDP-Präsident wiedergewählt worden war. „In einer Zeit, in der die Baufertigstellungen deutlich zurückgegangen sind, interessieren sich immer mehr Kaufwillige für die bestehenden Wohnobjekte – das treibt die Preise weiter in die Höhe“, sagt der Manager, der auch Vorstand der BayernLB ist. Von einer Rückkehr zu den Boomjahren mit zweistelligen Preissteigerungen will der VDP-Präsident jedoch nicht sprechen. Die Zinswende seit 2022 habe das Marktgefüge nachhaltig verändert. „Wir rechnen 2026 nur mit einem leichten Wachstum der Kaufpreise im einstelligen Prozentbereich“, sagt Bergmann. Die höheren Finanzierungskosten begrenzten die Spielräume der Käufer, ebenso die Kreditvergabepolitik der Banken. » Lesen Sie auch: Verena Hubertz: „Wer schnell einen Antrag stellt, kommt zum Zuge“ Dennoch: Viele Metropolen nähern sich in der reinen Quadratmeterpreisbetrachtung wieder ihren früheren Höchstständen. „Es ist gut möglich, dass wir bereits 2026 wieder bei den Wohnimmobilienkaufpreisen pro Quadratmeter neue Bestmarken sehen werden“, prognostiziert Bergmann. Schon jetzt sei die nominale Höhe der Kaufpreise pro Quadratmeter in den Großstädten nicht mehr weit von alten Hochs entfernt. Nach den jüngst vorgelegten Marktdaten des Verbands stiegen die Preise für Wohnimmobilien zwischen Juli und September 2025 in den sieben größten Städten Deutschlands – Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München – binnen Jahresfrist stärker als im Durchschnitt des gesamten Bundesgebiets. Das Preisniveau zog überdurchschnittlich an: um 4,6 Prozent im Jahresvergleich. Bundesweit lag das Plus nur bei 3,8 Prozent. Ganz anders sieht das Bild im Gewerbesegment aus. Während die Nachfrage im Wohnbereich anzieht, herrscht in Büros, Handel und Logistik weiterhin große Zurückhaltung. „Bei Gewerbeimmobilien ist die Perspektive deutlich verhaltener“, sagt Bergmann. Es werde weder bei den Mieten noch bei den Kaufpreisen im Gewerbe größere Preissteigerungen geben. „Für die wichtigsten Gewerbeimmobiliensparten rechnen wir eher mit einer Seitwärtsbewegung“, sagt der VDP-Präsident. Grund sei der weiterhin schwache Transaktionsmarkt: Viele institutionelle Investoren säßen abwartend an der Seitenlinie, verunsichert durch gesunkene Bewertungen, strukturelle Veränderungen und die höheren Zinsen. Besonders deutlich zeigt sich laut Bergmann eine Spaltung im Bürosegment. „Moderne Premiumobjekte in Toplagen werden gesucht. Alte, sanierungsbedürftige Büros in Randlagen haben es dagegen schwer, Interessenten zu finden, und drohen zu ‚Stranded Assets‘ zu werden, also zu Objekten, die sich nicht mehr vermitteln lassen.“ Ein schwieriges Thema dürften nach Ansicht von Bergmann 2026 insofern die anstehenden Verhandlungen über zahlreiche Anschlusskredite werden. In den kommenden zwei Jahren laufen zahlreiche Gewerbeimmobilienkredite aus der Niedrigzinsphase aus. Das werde „sich nicht einfach gestalten“ lassen, sagt der BayernLB-Vorstand. „Die Risikopositionen haben sich seitdem deutlich verändert.“ Höhere Finanzierungskosten, gesunkene Bewertungen und teils hohe Leerstände hätten das Risiko vieler Immobilien deutlich erhöht. Kreditnehmer und Banken müssten „aufeinander zugehen“, sagt Bergmann. „Doch nicht für jede Immobilie wird sich ein passender Kredit finden lassen, so weit muss man sich auch ehrlich machen“, ergänzt er. Es würden also zum Teil Kredite übrig bleiben – mit denen man „umgehen“ müsse. Besonders kritisch sieht Bergmann vor diesem Hintergrund die Tendenz, solche Darlehen in private Kreditfonds auszulagern, die weniger stark reguliert sind. „Es darf nicht sein, dass solche Risiken noch stärker als bislang in einen Sektor wie private Kreditfonds ausgelagert werden, den die Aufsicht nur bedingt unter Kontrolle hat“, mahnt er. Mit Sorge blickt Bergmann auch auf das Auseinanderdriften der Bankenregulierung in Europa und den USA. Während europäische Bankenaufseher im Grundsatz am bisher vereinbarten Regelwerk festhalten wollen, plant Amerika deutliche Lockerungen. Die Beratungsgesellschaft Alvarez & Marsal schätzt, dass US-Banken in der Folge 15 Prozent weniger Eigenkapital als Sicherheitspuffer vorhalten müssen als bisher. Bergmann erwartet, dass US-Banken europäischen Instituten dank der Kapitalentlastungen auch im Immobiliengeschäft verstärkt Konkurrenz machen werden. „Ich bin mir sicher, dass einige amerikanische Geldhäuser diesen Vorteil nutzen werden, um in die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Europa einzusteigen“, sagt er. „Perspektivisch könnten US-Banken auch private Baufinanzierungen in Deutschland anbieten.“ Für die deutschen Banken ist die Baufinanzierung eines ihrer zentralen Geschäftsfelder. Nach Angabe der Bundesbank machen Immobilienkredite einen wesentlichen Teil der Kreditportfolios vieler Banken aus. Bergmann geht – wie viele Experten – davon aus, dass die USA die global beschlossenen Basel-III-Kapitalregeln nicht wie ursprünglich vereinbart umsetzen werden. „Darauf muss Europa reagieren“, fordert der VDP-Präsident. Kern der Basel-Regeln sind härtere Vorgaben für Banken bei der Kalkulation von Risiken. Institute können dabei ein von der Finanzaufsicht vorgegebenes Standardverfahren nutzen oder selbst entwickelte Modelle. Meist liegt der Kapitalbedarf, der auf Basis interner Modelle errechnet wird, deutlich unter dem der Standardverfahren. Ab 2032 soll für Banken jedoch eine Untergrenze (Output Floor) für den Kapitalbedarf gelten, die bei 72,5 Prozent des Bedarfs liegt, den das Standardmodell ermittelt. Bergmann fordert nun, diese Untergrenze nicht wie geplant einzuführen. „Risikoarmes Geschäft wie deutsche Baufinanzierungen würde dadurch teurer und für Banken unattraktiver“, argumentiert er. „Das widerspricht dem politischen Ziel, mehr Wohnungen zu bauen.“ Um die Schaffung von mehr Wohnraum zu unterstützen, sollten aus Sicht von Bergmann zudem die Kapitalanforderungen für Kredite gesenkt werden, die dem Erwerb von Grundstücken, deren Entwicklung und dem Bau von Immobilienprojekten dienen. Mehr: Banken finanzieren wieder mehr Wohnimmobilien