Immobilien: Wo Wohnungskäufer im Frankfurter Umland jetzt am meisten sparen

Es ist eine Entscheidung, vor der viele Immobiliensuchende stehen: Mitten in der Stadt das neue Heim kaufen oder lieber günstiger im Umland der Metropole? Vor allem junge Familien, aber auch immer mehr Berufseinsteiger wichen für Wohnraum in Frankfurt am Main in den vergangenen Jahren lieber ins Umland aus. Den Trend bestätigt das Analysehaus Empirica Regio. Aber die seit zwei Jahren anhaltende Immobilienkrise hat die Lage in vielen Städten deutlich verändert. Denn auch in vielen Metropolen sind die Preise zuletzt deutlich gesunken. Interessenten müssen daher neu kalkulieren. In welchen Vororten von Frankfurt am Main lohnt sich der Wohnungskauf wirklich noch? Anhand von exklusiven Daten des Maklers Von Poll Immobilien sowie des Wirtschaftsinstituts HWWI im Auftrag der Postbank zeichnet das Handelsblatt nach, welche Orte aktuell für Käufer und Pendler besonders attraktiv sind. Die Trendwende am Immobilienmarkt zeigt sich nach den vorliegenden Daten auch im Umland der Bankenstadt. Nicht nur in der Großstadt haben sich die Angebotspreise abwärts bewegt. Auch im sogenannten Speckgürtel rund um die Städte gaben die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung im Schnitt deutlich nach. Das belegen die Daten. So gab der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in der Bankenstadt im ersten Halbjahr 2024 binnen Jahresfrist laut Von Poll durchschnittlich um zwei Prozent nach. Im Vergleich dazu fiel das Minus in den Vororten um Frankfurt teilweise deutlich stärker aus. Am deutlichsten sanken die Preise demnach im Wetteraukreis, wo das Minus 9,8 Prozent beträgt. Aber auch im Main-Taunus-Kreis ist der Preisverfall mit minus 5,2 Prozent wesentlich größer als in der Großstadt selbst. Doch das Umland von Frankfurt ist gerade für Pendler sehr unterschiedlich attraktiv. Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Maklers Von Poll Immobilien skizziert das Bild: „Das südliche Umland der Stadt mit zum Beispiel Dreieich und Neu-Isenburg, das gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist und über eine gute Infrastruktur verfügt, ist gefragt.“ Deutlich zu beobachten sei hingegen, dass Regionen im weiteren Umland mit schlechter Anbindung auf einem niedrigeren Preisniveau verweilten, fährt er fort. Erste Wahl für zahlungskräftige Kunden bleibt der nahe gelegene Vordertaunus. David Schmitt, Geschäftsführer von Engel & Völkers in Frankfurt, bestätigt: „Die besten Lagen rund um Frankfurt befinden sich im Vordertaunus, insbesondere in den Toplagen von Kronberg, Königstein und Bad Homburg.“ Auch Oberursel und Bad Soden seien gefragt. Stefan Koch, Geschäftsstellenleiter bei Von Poll Immobilien in der Region, fügt hinzu, dass sich die Villenlagen als besonders wertstabil erwiesen. Zu ihnen zählen Hardtwald und Ellerhöhe in Bad Homburg sowie Maasgrund in Oberursel. Aber auch Bad Vilbel gehört zu den Favoriten der Käufer. Vor allem im Süden von Frankfurt sehen die Experten dagegen noch Gemeinden, die vergleichsweise günstig bewertet sind. Sie könnten daher gerade für Pendler einen Blick wert sein. Claudia Breforth, Geschäftsstellenleiterin bei Von Poll Immobilien in Dreieich, sagt: „Die Immobilienpreise in unserer Region sind im vergangenen Jahr um zehn bis 15 Prozent gesunken.“ Am stärksten haben sich die Immobilienpreise nach Aussage der Expertin in den strukturschwächeren Regionen abwärtsbewegt. „Bei uns ist das vor allem Rödermark“, sagt sie. Zu den attraktivsten Wohnorten im Süden gehörten Dreieich, Buchschlag und Dreieichenhain sowie Neu-Isenburg und Mörfelden-Walldorf. » Lesen Sie auch: Bis zu 59,2 Prozent günstiger: Wo Immobilienkäufer im Umland der Metropolen am meisten sparen können Alle Pendler, die regelmäßig ins Zentrum der Metropole zu ihrem Arbeitsplatz müssen, sollten allerdings berücksichtigen, dass die Fahrtkosten auf Dauer den Preisvorteil beim Immobilienkauf wieder aufzehren können. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat für die Postbank in einer Studie erneut untersucht, welche Standorte in der Region Frankfurt dabei die beste Relation bieten. Anhand von Modellrechnungen zeigt die dem Handelsblatt vorab vorliegende Erhebung, wie lange es dauert, bis der Kostenvorteil eines günstigeren Immobilienerwerbs im Umland durch Fahrtkosten und -zeit aufgebraucht ist. Das HWWI setzt dabei einen Preisaufschlag auf den Durchschnittspreis des jeweiligen Landkreises im Umland von 20 Prozent an, da verkehrsgünstig gelegene Wohnungen für Pendler interessanter, aber deutlich teurer als Immobilien in abgelegenen Ortschaften sind. Insgesamt wurden dafür 35 Städte und Gemeinden im Frankfurter Umland näher betrachtet. Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Frankfurt mit dem Erwerb in den angrenzenden Landkreisen zum regionalen Durchschnittspreis. Der Kaufpreisvorteil wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Dabei bezogen die Experten neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch den höheren Zeitaufwand in ihrer Analyse mit ein. Das Ergebnis: In drei Orten können werktägliche Pendler, die den öffentlichen Nahverkehr (ÖPNV) nutzen, mehr als vier Dekaden günstiger leben als in Frankfurt. An der Spitze des Rankings steht dabei Langen. Für einen Käufer einer 70-Quadratmeter-Wohnung, der regelmäßig pendelt, dauert es rund 66,4 Jahre. Erst dann ist der Preisvorteil aufgebraucht. Daneben ist vor allem die kreisfreie Stadt Offenbach für Kaufinteressierte einen näheren Blick wert: Dort ist der Preisvorteil erst nach 58,9 Jahren aufgebraucht. Und im südlich von Frankfurt gelegenen Dreieich bleibt der Immobilienkauf 49,3 Jahre lang trotz Pendelns mit Bus oder Bahn günstiger als ein Kauf im Frankfurter Stadtgebiet. Das Gesamtfazit: Insgesamt haben Pendler, die täglich den ÖPNV nutzen, der Untersuchung zufolge den Kaufpreisvorteil in 13 Umlandstädten auch nach 25 Jahren noch nicht aufgebraucht. Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank, sagt: „Langen ist zwar 21 Kilometer vom Frankfurter Hauptbahnhof entfernt. Mit dem ÖPNV ist es aber in nur neun Minuten zu erreichen.“ Und er fügt hinzu: Auch nach Offenbach dauert es nur elf, nach Dreieich 13 Minuten. So gut angebundene Umlandstädte seien für Kaufinteressierte einen Blick wert. Wer dagegen täglich mit dem Auto pendelt, hat seinen Preisvorteil schneller aufgebraucht. Im gesamten Frankfurter Umland bleiben nur die Autopendler aus Offenbach und Neu-Isenburg über der 30-Jahre-Marke. Finanziell am interessantesten in dieser Betrachtung sind außerdem die Orte Maintal, Dreieich und Eschborn. „Wer einen Immobilienkauf im Umland plant, sollte neben den günstigen Quadratmeterpreisen auch die Fahrtkosten und den Zeitaufwand einplanen“, betont Beermann. Hinzu kämen natürlich persönliche Vorlieben, die individuelle Lage zu Kitas und Bahnhof sowie die Ausstattung der Wohnung. Preislich ist dabei der Unterschied für Käufer zwischen Umland und Frankfurt weiterhin groß. Nach Berechnungen des HWWI müssen Käufer in der Mainmetropole durchschnittlich mindestens 2000 Euro pro Quadratmeter mehr ausgeben als in den meisten umliegenden Städten und Gemeinden. Doch bei den weichen Faktoren wie Bildungsstätten sowie Nahversorgung liegt Frankfurt vorne. So ist nach den Daten des Maklers Von Poll Immobilien die Versorgung in den Vororten mit Grundschulen und Kitas sowie mit Supermärkten und Gemischtwarenläden – in Relation zur jeweiligen Einwohnerzahl – schlechter als in der Bankenstadt. Dafür lässt sich gerade für Familien im Umland aber noch eher ein Immobilientraum verwirklichen, der in der Metropole nur schwer zu realisieren ist: das eigene Haus mit Garten. So stellt Von-Poll-Immobilien-Chef Ritter fest: „Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist ungebrochen. Insbesondere Häuser mit Garten stehen auch im Umland von Frankfurt weiterhin im Fokus der Käufer.“ Mehr: Die attraktivsten Lagen für Wohnungskäufer in Leipzigs Vororten