Potsdam: Bis zu 5100 Euro pro Quadratmeter Hauptstadt-Nähe

Nah an der Bundeshauptstadt wegen der Arbeitsplätze und grün für ein inniges Naturerlebnis – diese Koordinaten hatten Marc und Paula E. im Hinterkopf, als sie sich auf die Suche nach dem perfekten Grundstück machten. Mit dem Rad kreuzten sie im Berliner Speckgürtel umher. „Dann sind wir hängen geblieben“, erzählt Paula. Und zwar in Potsdams nördlichstem Ortsteil Groß Glienicke. Hier im Havelland sind die Seen wie der eigene Pool, die glanzvolle Potsdamer Innenstadt lockt, und Berlin-Mitte ist nur eine gute halbe Stunde mit dem Auto entfernt. „Rückblickend hatten wir richtig Glück“, sagt Paula. Das gilt nicht nur für den Fund des herrlichen, in hellgrünes Kiefernlicht getauchten Grundstücks, sondern auch für den Preis. Der lag bei 180 Euro pro Quadratmeter, als das Paar vor sechs Jahren den Grund in einer Auktion vom Land Brandenburg ersteigerte. „Gerade ist ein ähnliches Grundstück in der Nähe verkauft worden“, berichtet Marc. „Für rund 600 Euro pro Quadratmeter.“ Tatsächlich kennen die Potsdamer Immobilienpreise seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Selbst die Coronakrise hat diesen Trend nicht nachhaltig gedreht. Ganz aktuell belegt das auch der amtliche Grundstücksmarktbericht, der für 2021 einen Rekord verzeichnet: Mit dem Verkauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen wurde in Potsdam ein Umsatz von 1,1 Milliarden Euro erwirtschaftet – der höchste Umsatz, der seit 1991 auf dem Grundstücksmarkt der Landeshauptstadt registriert wurde. Ob frei stehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Bauland – alles hat sich weiter verteuert. Den höchsten Preis mit 11,7 Millionen Euro erzielte laut Bericht ein „neoklassizistischer Villenkomplex“ von Anfang des 20. Jahrhunderts mit direktem Wasserzugang und Bootssteg. „Potsdam ist als Landeshauptstadt und wegen seiner Nähe zu Berlin ein begehrter Immobilienstandort“, resümiert der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, Winfried Schmidt. „Aufgrund der anhaltend starken Nachfrage bei einem begrenzten Angebot ist auch weiterhin mit hohen Immobilienpreisen zu rechnen.“ Der Sog der Stadt Potsdam ist ungebremst. Die ehemalige Residenz- und Garnisonsstadt der preußischen Könige lockt mit ihrer barocken Altstadt und den zum Weltkulturerbe zählenden Park- und Schlossanlagen. Potsdam ist Behördenstadt, Wissenschaftszentrum und Medienstandort. Und umgeben von Wasser und Wäldern erscheint die Stadt mittlerweile vielen offenbar schöner und attraktiver als das lärmende Berlin. Derzeit leben rund 183.000 Menschen in Potsdam, 40.000 mehr als noch vor 20 Jahren. Das bedeutet: Der Wohnraum ist und bleibt knapp, das treibt die Preise. Das zeigen auch die Daten, die das Berliner Analysehaus vdp Research, ein Tochterunternehmen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, für das Handelsblatt zusammengetragen hat. In Trendvierteln wie Babelsberg, Groß Glienicke, Bornim oder Teltower Vorstadt kletterten die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um bis zu 16 Prozent. In Stadtteilen, die noch vor Jahren zu den Trendvierteln zählten, ist mittlerweile alles ausgereizt. Das gilt etwa für die Berliner Vorstadt, das Quartier zwischen Heiligem See und Tiefem See, mit repräsentativen Villen am Wasser und großzügigen Wohnungen entlang der Berliner Straße. Manch neues Trendviertel kommt da schlicht von einem viel niedrigeren Niveau. Im Schnitt wurden laut vdp-Daten in den aktuellen Trendvierteln bei Ein- und Zweifamilienhäusern knapp 5000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Rund 5100 Euro waren es bei den Eigentumswohnungen. Bauträger wie die Potsdamer Firma Kirsch & Drechsler rechnen bei ihren neuen Projekten wie den „Humboldt-Zwillingen“ sogar mit bis zu 7700 Euro pro Quadratmeter. In den beiden Gebäuden in der Teltower Vorstadt sollen Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern entstehen. Das Angebot von Flächen zwischen 46 und 109 Quadratmetern richtet sich an Kapitalanleger und Eigennutzer. Der Baustart ist für September geplant. Firmenchef Wolfhard Kirsch, der – aus München kommend – seit 1990 in Potsdam zunächst Bestandsbauten sanierte und dann größere Quartiere wie „Wohnen am Waldpark“ oder „Residenz Steinstraße“ hochzog, sieht nach wie vor eine „extreme Knappheit“ am Potsdamer Wohnungsmarkt. „Jedes Grundstück, das zu ergattern ist, bietet eine gute Möglichkeit, Geld zu erwirtschaften“, erklärt der Immobilienökonom. Wenn er mit seinem dunkelgrünen Mercedes G-Klasse durch die Stadt kurvt, hat er für jede Ecke eine Ad-hoc-Analyse parat. „Leider gibt es kaum noch große Flächen, zum Beispiel in Babelsberg“, sagt Kirsch. In anderen Ortsteilen allerdings schon. Das Problem sei hier die „unterbesetzte und dadurch zu wenig leistungsfähige“ Verwaltung. „Potsdam müsste konsequent mehr Baufläche ausweisen. Aber mit den Bebauungsplänen geht es allzu häufig nicht voran.“ Kirsch, der als Chef der Fraktion Bürgerbündnis auch in der Stadtverordnetenversammlung sitzt, rügt sogar eine „sozialistische Einstellung“ der Bauleitplanung: „Hier herrscht offenbar die Meinung, dass nur das kommunale Immobilienunternehmen Pro Potsdam oder Genossenschaften bauen sollten.“ Viele Investoren und Immobilienentwickler hätten mittlerweile „die Schnauze voll“. Zweifellos verlangsamt sich derzeit der Wohnungsbau in Potsdam. Nach Angaben des Statistischen Landesamtes wurden 2021 sehr viel weniger Baugenehmigungen erteilt als im Jahr zuvor: nur 561 Wohnungen – und damit fast 50 Prozent weniger als 2020. Hält dieser Trend an, dürfte sich die Wohnungsknappheit weiter verschärfen. Denn die Zeichen stehen weiter auf Zuzug: Lars Schriewer, Vorstand des Wohnungsprivatisierers Accentro Real Estate, rechnet vor: „Bis 2030 wird Potsdam um 32.500 Einwohner wachsen, und bereits heute sind 83 Prozent der Haushalte Ein- bis Zweipersonenhaushalte – beide Umstände führen zu einer wachsenden Wohnungsnachfrage.“ Die Stadt strebt „zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum“ eine Mischung aus frei finanziertem und gefördertem „Geschosswohnungsbau“ an und verweist auf „Konversionsprojekte“, bei denen vormals militärische oder gewerbliche Flächen neu genutzt werden. Hier dominiert vor allem das kommunale Immobilienunternehmen Pro Potsdam. Auf dem ehemaligen Kasernenstandort Bornstedter Feld sind die Bauten fast komplett. Bis zu 15.000 Menschen sollen hier am Ende wohnen. Im letzten zu entwickelnden Quartier „Rote Kaserne West“ entstehen noch rund 1000 Wohnungen im Neubau. 75 Prozent der Wohnungen würden nach Fertigstellung für Nettokaltmieten zwischen 5,50 Euro und sieben Euro vermietet „und kommen damit Haushalten mit niedrigen Einkommen zugute“, wirbt Pro Potsdam. Ähnlich beim ehemaligen Tramdepot in der Teltower Vorstadt: Hier entsteht ein neues Quartier mit rund 750 Wohnungen. Im ersten Bauabschnitt werden 341 Wohnungen errichtet. Die geplanten Gesamtinvestitionen: rund 150 Millionen Euro. Große Hoffnungen ruhen aber auf einem ehemaligen Kasernenstandort: „Etwa ein Drittel des Neubaupotenzials für den Wohnungsbau in der Landeshauptstadt Potsdam entfällt auf das künftige Stadtquartier Krampnitz“, so Pro Potsdam. Hier soll in den nächsten zehn bis 20 Jahren „ein durchmischtes Quartier zum Wohnen, Arbeiten und Leben“ entstehen. Dafür werden die ehemaligen Kasernengebäude saniert und durch Neubau ergänzt. Geplant sind bis zu 4900 Wohnungen für 10.000 Menschen, darunter rund 1000 Eigentumswohnungen. Mit dem Bergviertel soll noch im Spätsommer ein komplettes Teilquartier mit rund 600 Wohneinheiten für genossenschaftliches Wohnen vermarktet werden. Dringend benötigte zusätzliche Wohnungen will die Stadt auch mit der „Wiederbelebung des historischen Zentrums“ erreichen: In der Potsdamer Mitte entstehen derzeit in mehreren Bauabschnitten Wohnräume mit historischen Fassaden oder „architektonischen Zitaten“. Auf dem Block III etwa, gegenüber dem Landtag, sind schon die ersten Mauern für den Historismus-Style hochgezogen – der durchaus nicht von jedem goutiert wird. Die Stadt peilt eine Mischung aus Eigentum und Vermietung an, mit 15 Prozent Sozialwohnungen. Von steigenden Bauzinsen lassen sich Kapitalanleger und Investoren nach ersten Einschätzungen der Potsdamer Immobilienwirtschaft nicht schrecken. Gute Perspektiven also für die oft exklusiven Bauprojekte, die sich an vielen Ecken der Stadt finden. Beispiel nördliches Potsdam: „Neue Liebe“ von Bauträger Seastone, „Am Park“ von Diamona & Harnisch oder „Fontane Gärten“ von Instone heißen hier die Neubauten, die noch in diesem Jahr oder Ende 2023 bezugsfertig sein sollen. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen für zwei bis vier Zimmer zwischen 290.000 Euro und 1,2 Millionen Euro. Direkt an der Havel, aber auch unweit des Hauptbahnhofs soll sich das „Vue“ mit 53 Einheiten in das enge Havel Quartier Potsdam (HQP) einfügen. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 7400 und 9000 Euro. Zum Vergleich: Als 2015 nebenan die Speicherstadt entstanden war, zählten hier die Preise von rund 4000 Euro zu den teuersten der Stadt. Spektakulär mutet das neue Vorhaben der Hamburger ECE-Gruppe an, die einst von Versandhauspionier Werner Otto gegründet wurde. Auf den bisherigen Parkplätzen des Potsdamer Einkaufszentrums Stern-Center sollen vier bis zu 60 Meter hohe Wohntürme entstehen. „Geplant sind bis zu 900 Mietwohnungen mit ein bis fünf Zimmern, davon 30 Prozent im preisgedämpften Segment, also keine Eigentumswohnungen“, teilt die ECE auf Anfrage mit. Weitere Details hält sie noch zurück, weil sich das Projekt „aktuell noch mitten in der Planungsphase“ befindet. Der Baustart ist für Ende 2023, die Fertigstellung für Ende 2026 geplant. Albtraum Hauskauf: In Deutschland steht der Immobilienmarkt auf der Kippe In Berlin rückt ein altes Zentrum in den Fokus In Hamburg rücken die Außenbezirke in den Fokus Für Mieter bleibt die Situation in der Stadt freilich sehr angespannt. Laut vdp-Daten stiegen in den Trendvierteln die Mieten um bis zu sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das kann Mieten von 12,50 Euro pro Quadratmeter bedeuten. Schon hat sich ein Bürgerbegehren für einen Mietendeckel bei der kommunalen Pro Potsdam formiert. Mieten dürften dann innerhalb von fünf Jahren nur noch um ein Prozent steigen. „Hirnrissig“ findet das Immobilienökonom Kirsch. Dadurch würden bei Pro Potsdam Ausfälle in Millionenhöhe entstehen. Das Geld fehle dann für neue Investitionen, der Wohnungsmarkt käme „unter neuen Druck“.