BGH-Urteil: Bundesgerichtshof erklärt Mehrfach-Kündigung wegen Mietrückständen für zulässig
Der Bundesgerichtshof hat zwei Fälle von Kündigungen verhandelt, in denen Mieter zwei Monate in Folge ihre Miete nicht gezahlt hatten.
Foto: HandelsblattErfurt. Für Mieter gilt in Deutschland ein starker Kündigungsschutz. Vermieter dürfen ihre Mieter nur bei Eigenbedarf kündigen, oder wenn Mieter ihre Pflichten verletzen. Am häufigsten ist dies der Fall, wenn die Miete nicht gezahlt wird. Wer seine Miete zwei Monate in Folge nicht zahlt oder über einen längeren Zeitraum in Summe mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist, dem darf der Vermieter sogar außerordentlich und fristlos kündigen.
Um auch sicher zu sein, dass der Mieter ausziehen muss, kündigen Vermieter oft zusätzlich auf ordentlichem Wege auf Grund von Pflichtverletzungen. Der Bundesgerichtshof hat am Mittwoch geklärt, dass gleichzeitige außerordentliche und ordentliche Kündigungen zulässig sind.
Grundsätzlich muss eine außerordentliche Kündigung nicht zum Rauswurf führen. Wer seine Mietschulden binnen zwei Monaten begleicht, der darf in den Wohnräumen bleiben (§ 569). Dies darf innerhalb von zwei Jahren aber nur einmal vorkommen.
Gerate der Mieter innerhalb dieser Zeit erneut in Mietrückstand, könne der Vermieter das Mietverhältnis erneut fristlos kündigen, ohne dass der Mieter eine nachträgliche Heilungsmöglichkeit durch Nachzahlung des Mietrückstandes habe, erklärt Gerhard Molt, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Partner bei der Kanzlei Eversheds Sutherland in München.
In dem nun verhandelten Fall ging es darum, ob neben der außerordentlichen Kündigung auch die ordentliche Kündigung rechtmäßig ist. In einem vorherigen Urteil aus dem Jahr 2005 hatte der BGH geurteilt (Aktenzeichen VIII ZR 6/04), dass die Begleichung der Mietschulden zwar die außerordentliche, fristlose Kündigung aufhebt, nicht aber die ordentliche Kündigung.
Begründet wurde dies damit, dass die Schonfristregelung dazu diene, Obdachlosigkeit zu vermeiden. Diese Gefahr bestehe bei einer ordentlichen Kündigung, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten liegt, in „geringerem Maße“. Außerdem setze eine ordentliche Kündigung wegen Mietverzugs ein Verschulden des Mieters voraus. Kann er sich auf „unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe“ berufen, sei die ordentliche Kündigung ebenfalls unwirksam. Der Mieter muss nicht ausziehen.
In den am Mittwoch am BGH verhandelten Fällen hatten zwei Vermieter auf die Räumung ihrer Wohnungen geklagt, nachdem ihre Mieter die Mieten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht bezahlt hatten. Das Landgericht Berlin hatte zuvor geurteilt, dass eine ordentliche Kündigung nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht mehr möglich sei und ins Leere ginge, weil zu diesem Zeitpunkt gar kein Mietverhältnis mehr bestehe.
Der BGH hebt diese Urteile auf. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein Mietverhältnis beenden kann, wenn die Mieter nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung ihre Mietschulden beglichen haben.
Das Berufungsgericht habe die Zusammenhänge des Kündigungsgrundes – die nicht gezahlten Mieten – „künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten“ und außer Acht gelassen, dass es sich um einen „einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt“ handelt.
Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßt das Urteil: Mit ihrer Entscheidung hätten die Karlsruher Richter die geltende Rechtslage bestätigt. „Das Urteil hat damit auch keine Veränderungen zur Folge, schafft jedoch mehr Sicherheit für beide Seiten, für Vermieter und Mieter“, sagt Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland.
Für Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, kommt die BGH-Entscheidung zwar nicht überraschend. Dennoch fordert er eine Anpassung des Gesetzes: „Wer seine Schulden begleicht, muss wohnen bleiben können. Die Schonfristregelung muss auch für die ordentliche Kündigung gelten.“ Ropertz glaubt, dass in den überwiegenden Fällen von Mietrückständen sowohl fristlos als auch ordentlich gekündigt wird.
Der BGH hat die Fälle zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen, das nun klären muss, ob die ordentlichen Kündigungen berechtigt waren.