Newsletter Shift: Smarte Technik – Warum weniger beim Hausbau mehr ist
Berlin. Neues ist für mich grundsätzlich erst einmal positiv besetzt – geht es Ihnen ähnlich? Insbesondere neue technische Möglichkeiten und digitale Anwendungen verknüpfe ich gedanklich automatisch mit Fortschritt. Umso spannender finde ich es aber, wenn jemand dieses Denkmuster infrage stellt.
Thomas Auer, Professor für Gebäudetechnologie und klimagerechtes Bauen an der TU München, ist einer dieser Menschen. Zumindest wenn es um technologische Anwendungen geht, die wir in unseren Gebäuden verbauen, glaubt er: Weniger Technik ist mehr.
Damit positioniert sich Auer gegen einen Trend in der Immobilienbranche. Diese versucht, ihre schlechte Klimabilanz mit smarten Systemen zu verbessern. Deshalb werden zum Beispiel Heizung, Luftzufuhr und Klimaanlage in immer mehr Gebäuden automatisch gesteuert – teils mit Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI). Das soll den Energieverbrauch und CO₂‑Ausstoß der Immobilien reduzieren.
Auer sieht diese Entwicklung skeptisch. Sein Argument: Studien zeigten immer wieder einen „Performance Gap“ zwischen den prognostizierten Energieeinsparungen durch komplexe technische Systeme und dem tatsächlichen Verbrauch. Im Klartext: Die Technik bringt selten so viel wie erhofft.
Das zeichnet „Low Tech“-Gebäude aus
Der Forscher plädiert deshalb für „Low Tech“-Gebäude, in denen technische Komponenten auf das Nötigste reduziert sind und ein geringer Energieverbrauch durch kluge Architektur erreicht wird. Das könnte neben der schlechten Klimabilanz ein weiteres drängendes Problem der Immobilienbranche lösen: die hohen Baukosten.
Tatsächlich treibt der technische Ausbau – also etwa Heizungs-, Lüftungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen – die Preise im Wohnungsbau enorm. Laut einer Studie des Bauforschungsinstituts ARGE und des Forschungsinstituts RegioKontext sind die Kosten dafür zwischen der Jahrtausendwende und Ende des Jahres 2024 um 364 Prozent gestiegen.
Auch Timo Leukefeld, der Wohnungsbaugesellschaften, -genossenschaften und private Investoren zu nachhaltigen Energiekonzepten berät, setzt auf „Low Tech“. Sein Konzept: die Gebäude technisch so simpel und effizient wie möglich planen, ohne aufwendige Haustechnik und Steuerung.
Statt einer Wärmepumpe, die Rohrleitungen für Heizkörper oder eine Fußbodenheizung erfordert, spenden Infrarot-Deckenpaneele Wärme. Heißes Wasser erzeugt in jeder Wohnung ein dezentraler Boiler. Möglich ist das, weil die Gebäude ihren Energiebedarf weitgehend durch günstigen Strom einer Solaranlage decken können.
Etwa 1500 Wohneinheiten wurden Leukefeld zufolge so bereits errichtet. Durch den „Low Tech“-Ansatz ließen sich die Baukosten für das Heiz- und Warmwassersystem in Mehrfamilienhäusern um bis zu 70 Prozent senken, sagt er.
So sparen Mieter und Vermieter
Wer auf eine aufwendige Ausstattung verzichtet, muss auch weniger warten oder reparieren lassen. Das ist angesichts der Fachkräfteknappheit bei Handwerksbetrieben ein nicht zu unterschätzender Vorteil.
„Für den bevorstehenden Handwerkermangel sind die meisten Gebäude überhaupt nicht gewappnet“, sagt Leukefeld. „Wir verbauen immer mehr Haustechnik, die nicht mehr so lange hält wie früher. Dadurch entstehen in Zukunft extreme Instandhaltungskosten.“
Von den Ersparnissen profitieren sowohl Vermieter als auch die Mieter, auf die Ausgaben für die Wartung umgelegt werden dürfen. Und auch bei den Nebenkosten setzt der Energieexperte auf ein unkonventionelles Konzept. Denn die Mieterinnen und Mieter der „Low Tech“-Häuser zahlen eine Pauschalmiete.
Das bedeutet: Neben der Kaltmiete fällt für Strom, Heizung und Warmwasser ein verbrauchsunabhängiger monatlicher Festpreis an. Er wird den Mietern jeweils fünf Jahre garantiert.
Vermieter können laut Leukefeld so eine vergleichsweise günstige Gesamtmiete anbieten und trotzdem eine höhere Rendite erwirtschaften. Indem sie die Bewohner mit dem günstig im Haus produzierten Solarstrom beliefern, streichen sie die Marge ein, die sonst beim Energieversorger bliebe.
Zwei bis drei Euro Mehreinnahmen pro Quadratmeter seien möglich – auch wenn die Vermieter einen Teil ihres Kostenvorteils durch die günstige Energie an die Mieter weitergeben. Ein Gewinn für beide Seiten also.
Fortschritt neu denken – mit weniger Technik?
Auch wenn sich der radikale Verzicht auf Technik sicher nicht in jedem Haus umsetzen lässt, halte ich es für mutig, in einer Welt voller Superlative zu fragen: Muss es wirklich immer etwas mehr sein? Oder gibt es ressourcenschonende Lösungen, mit denen wir viel erreichen können?
Diese Fragen möchte ich gern an Sie weitergeben. Schreiben Sie uns an newsletter@handelsblatt.com, welchen Umgang mit smarten Systemen Sie für richtig halten – Minimalismus oder Entdeckungslust? Und fallen Ihnen weitere Projekte ein, bei denen sich die Beteiligten trauen, von gängigen Standards abzuweichen? Ich bin gespannt auf Ihre Antworten!
Dieser Text ist zuerst am 13. Oktober 2025 im Newsletter Handelsblatt Shift erschienen. Den Newsletter können Sie hier abonnieren.