Logistik: Wird der Platz in Deutschlands Lagerhallen nicht mehr gebraucht?

Noch immer drehen sich die Baukräne – vorzugsweise an deutschen Autobahnauffahrten – über gigantischen Logistikbaustellen. Der Bauboom im Segment der Lagerhallen und Warenverteilzentren findet augenscheinlich kein Ende. Coronakrise und Lieferkettenchaos machten die gewaltigen Flachbauten zuletzt zu einem verlockenden Investment. Dieser Teil des Immobilienmarkts steht für 16 Prozent aller Transaktionen. Das Problem ist: Dem durch Neubau wachsenden Angebot steht seit einigen Monaten keine entsprechend steigende Nachfrage mehr gegenüber. Der Leerstand steigt vielerorts, während Mieten und Nachfrage sinken – und damit auch die Renditen für entsprechende Investoren. Doch bei denen scheint das bislang kaum anzukommen. Obwohl die Rendite in Deutschland auf Lagerhallen ohnehin schon vergleichsweise gering ist, erfreut sich das Segment ungebrochener Beliebtheit. Doch wie lange hält das noch? Beispiel Köln: Im Norden der Stadt lässt die kommunale Firma Häfen und Güterverkehr Köln (HGK) für 250 Millionen Euro eine Logistikdrehscheibe mit über 150.000 Quadratmetern Fläche bauen. Das Projekt „Fusion Cologne“ setzt – erstmals in Deutschland – sogar auf doppelstöckige Hallen. Längst nicht das einzige Megaprojekt, das Investoren unverdrossen weiterführen: In Dortmund lässt das Immobilienunternehmen Prologis das „Dortmund DC4ward“ entwickeln. Vier Logistikhallen entstehen dort, die 130.000 Quadratmeter Fläche umfassen. Im schwäbischen Bietigheim bei Stuttgart entsteht auf einem ehemaligen Bundeswehrgelände mit 154.000 Quadratmetern ein Verteilzentrum des Discounters Lidl, im hessischen Alsfeld erwartet die Verbundgruppe Nordwest Handel die Eröffnung ihres neuen Zentrallagers auf knapp 70.000 Quadratmetern. Was die Bauherren offenbar unbeachtet lassen: Das Angebot an Logistikimmobilien übersteigt in Deutschland längst die Nachfrage. Notierte die Branche Anfang 2023 gerade einmal eine Leerstandsquote von zwei Prozent, blieben Mitte 2025 mit 3,3 Prozent spürbar mehr Hallen ungenutzt. Im Segment der großflächigen „Big Box“-Immobilien mit über 40.000 Quadratmetern fällt die Veränderung noch deutlicher aus: Im ersten Quartal 2025 lag dort die Leerstandsquote bei 4,5 Prozent, zeigt ein Bericht des Immobilienmaklers CBRE. In Regionen wie Halle/Leipzig und Magdeburg lag der Wert sogar doppelt so hoch. Nur in westdeutschen Metropolen zeigt sich die Nachfrage noch relativ stabil. In konsumentennahen Toplagen sei die Leerstandsquote oft niedrig, sagt Björn Thiemann, Nordeuropachef von Prologis. Der börsennotierte Immobilienentwickler, dessen Geschäft sich auf diese Lagen konzentriert, halte im dritten Quartal 2025 daher eine Vermietungsrate von deutschlandweit 98,7 Prozent. In Europa insgesamt sei die negative Entwicklung noch markanter, sagt Dominik Scholl, geschäftsführender Gesellschafter der Beratungsfirma ProConsilio. Verschiedene Marktberichte wiesen für 2024 und das erste Halbjahr 2025 bei den Leerständen einen Anstieg von teils mehr als einem Prozentpunkt aus, sodass sich europaweit Werte um die sechs Prozent eingestellt hätten. „Damit ist klar“, sagt Scholl, „der Markt hat sich von einer Phase extremer Knappheit zu einer spürbar entspannteren Angebotslage bewegt.“ Davon aber zeigen sich Investoren bislang ungerührt. Nicht weniger als 54.000 Quadratmeter Stellfläche soll der soeben begonnene Bau eines Logistikzentrums im niederrheinischen Hamminkeln bieten, mit dem die Fiege-Gruppe Kundschaft aus verschiedenen Branchen locken will. 40 Millionen Euro verbaut die Immobilienfirma Garbe auf einem ehemaligen Alstom-Gelände in Salzgitter für ein Logistikzentrum auf 31.000 Quadratmetern. Dabei brach die Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien zuletzt ein. Mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro, so errechneten die Experten der Maklerfirma JLL, lag sie im ersten Halbjahr 2025 rund 24 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum – und das, obwohl hier der Übergang der DB-Schenker-Lagerhäuser an den dänischen Firmenerwerber DSV mitgezählt wurde. „Den Fünfjahresschnitt, der die besonders volumenstarken Jahre 2021 und 2022 umfasst, verfehlt das Transaktionsvolumen um 36 Prozent“, heißt es im JLL-Bericht. In ihrer jüngsten Analyse unter 21 europäischen Logistikmärkten bescheinigen die Immobilienexperten von Catella Research dem Standort Deutschland aus Sicht von Geldgebern eine bedenkliche Entwicklung. Insbesondere rund um München und Berlin beobachte man einen Rückgang der Kapitalrenditen um mehr als einen Prozentpunkt. Dabei liegen die deutschen Regionen schon jetzt mit 4,3 bis 4,8 Prozent an letzter Stelle unter den EU-Ländern. Zum Vergleich: In Sloweniens Hauptstadt Ljubljana erzielen Logistikimmobilien-Investoren in der Spitze eine Rendite von 8,75 Prozent, im slowakischen Bratislava 6,75 Prozent. Prologis-Manager Thiemann sieht in Deutschland ein spezielles Problem. Aus Nachhaltigkeitsgründen könnten neue Logistikflächen oft nur auf Industriebrachen entstehen, sogenannten „Brownfields“. Das sei teurer als der Bau auf der grünen Wiese, weil der Boden vorher bearbeitet werden muss. Doch auch die nachlassende Nachfrage drückt die Kapitalrenditen. „Besonders stark betroffen sind derzeit die Automobilzulieferer und deren Logistikpartner“, sagt Immobilienexperte Scholl. Standortschließungen und Verlagerungen ins Ausland würden freie Lagerflächen schaffen. Hinzu komme, dass das Transportvolumen in den Lieferketten der Autobranche deutlich zurückgehe. Auch Mode- und Textilhändler wie C&A hätten ihre dezentralen Außenläger geschlossen und konzentrierten sich auf zentrale Standorte. Ebenso kämpfe der Elektroniksektor mit rückläufiger Nachfrage. Hinzu kommt nach Einschätzung des Logistikimmobilienberaters ein Überangebot an Warenverteilzentren im E-Commerce – eines Vertriebskanals, der während der Pandemie enorm gewachsen war und nun durch die Normalisierung des Konsumverhaltens eine Korrektur erlebt. „Viele Flächen, die damals in Erwartung anhaltend hoher Onlinevolumina angemietet oder gebaut wurden, stehen heute leer“, sagt Scholl. Eine ursprünglich als Warenverteilzentrum geplante Halle am Rand von Dortmund, so ein Beispiel, nutzt das Internetkaufhaus Amazon nun als „Innovationszentrum“. Entsprechend hängen die Hoffnungen der Immobilieninvestoren, die unbeirrt auf den Logistiksektor setzen, an einer aufkeimenden Nachfrage aus China. Viele von ihnen erwarten, dass die EU schon bald dem Vorbild der USA folgt und die Zollbefreiung für geringwertige Direktsendungen aus Drittstaaten abschafft. Einen entsprechenden Termin hat die Kommission für das Aus der sogenannten De-minimis-Erleichterungen bereits vorgeschlagen: den 1. März 2028. Falls Brüssel diesen Schritt geht, verlieren die chinesischen Onlinehändler wie Shein und Temu den Kostenvorteil durch den Direktversand. Dann wäre es für sie günstiger, große Mengen in Containern zu importieren. Die Artikel müssten dann zwischengelagert und über regionale Verteilzentren distribuiert werden. Chinesische E-Commerce-Anbieter fragten bereits an, sagt Prologis-Manager Thiemann, „insbesondere für die Region Rhein-Ruhr“. Die Anforderungen seien speziell: Eisenbahnanschluss werde gewünscht sowie die Nähe zu Paketdienstleistern und zu Konsumenten, wodurch Same-Day-Delivery, die Zustellung am Bestelltag, möglich werde. Allerdings müssen Anbieter und neue Kunden sich erst einmal aufeinander einstellen. In Amsterdam etwa sei ein Verteilzentrum mit 10.000 Quadratmetern viel zu groß gewesen, sagt Prologis-Expertin Eva van der Pluijm-Kok. „Am Ende mussten wir es aufteilen.“ Die Vorbereitungen bei den asiatischen Firmen laufen derweil längst, sagt Rico Back, einst Chef von Royal Mail und Gründer der Schweizer Beratungsfirma SKR AG. So nutze Temu neben den zentralen Hubs in Rotterdam und Frankfurt inzwischen auch Lager in mehreren EU-Staaten, um von dort 80 Prozent der Sendungen in die EU zu liefern. Für Shein beobachtet er ähnliche Schritte. Wie in den USA, wo die Firma Verteileinrichtungen in Los Angeles, New Jersey, Indiana und Seattle betreibt, lagert der Fast-Fashion-Anbieter aus Singapur inzwischen Europaimporte im polnischen Breslau. Ob die asiatischen Billigversender den europäischen Logistikimmobilienmarkt retten werden, darf allerdings bezweifelt werden. Chinesische E-Commerce-Anbieter orientierten sich zunehmend am System von Alibaba in den USA, berichtet Back aus seiner Beratungspraxis. Standardimmobilien seien dazu weitgehend ungeeignet. Die Alibaba-Logistiktochter Cainiao betreibt nur fünf US-Verteilzentren, um die Artikel ins Land zu bringen. Dort werden die Bestellungen fertig kommissioniert und von dort zu den 33.000 Einlieferungsstellen des US Postal Service geliefert. Die Postgesellschaft erledigt anschließend die Zustellung auf der letzten Meile. Das spart den Firmen Geld und verstärkt so den Preiswettbewerb. „Für den deutschen Handel heißt das: Wer weder billig noch besonders ist, wird zerrieben“, sagt Back. Damit drohen nach Ansicht des Versandexperten schon jetzt „Konzentrations- und quasi-monopolistische Strukturen“ im E-Commerce. Heimischen Logistikanbietern prophezeit er deshalb einen weiteren Einbruch ihrer Renditen. „Sie verlieren Verhandlungsmacht, werden austauschbar und abhängig von den Konditionen der Plattformbetreiber“, sagt Back. Das sich gleichzeitig abzeichnende Überangebot von Logistik-Immobilien dürfte die Lage zusätzlich verschlimmern. „Für deren Eigentümer bedeutet dies eine deutlich veränderte Verhandlungsposition“, sagt ProConsilio-Berater Scholl. Während in den Boomjahren Vertragslaufzeiten von zehn Jahren mit klaren Mieterhöhungen üblich waren, wachse nun der Druck, Bestandsmieter zu halten. Dieses und nächstes Jahr müssten sich die Vermieter Zugeständnisse überlegen, etwa mietfreie Monate, Zuschüsse zu Investitionen oder flexible Laufzeiten. Besonders in Regionen mit Leerstandsquoten über fünf Prozent seien Nachlässe kaum vermeidbar. Scholl sagt: „Mit gestiegenen Zinsen und sinkenden Bewertungen geraten Finanzierungsmodelle ins Wanken.“ Immobilienentwickler wie Prologis geben sich dennoch optimistisch: „Wir gehen davon aus, dass die Investitionen der Bundesregierung in Infrastruktur und Verteidigung die Nachfrage nach Logistikflächen weiter anziehen lassen“, sagt Nordeuropa-Chef Thiemann. Mehr: DHL testet wieder Lieferungen in die USA – Händler geraten durch Abschaffung der Zollfreiheit in Not Erstpublikation: 21.10.2025, 13:27 Uhr.