Immobilien: „Es finden Bieterverfahren statt“

Zumindest Michael Voigtländer ist schon lange überzeugt. Seit vielen Jahren wohnt der Immobilienökonom, der für das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln arbeitet, in Leverkusen. „Die Stadt bietet nicht nur urbane Qualität, sondern auch ländliche Idylle, was nur die wenigsten wissen“, sagt er. Zudem profitiere Leverkusen aus seiner Sicht „von der guten Anbindung und Nähe zu Köln“. Das Kölner Umland hat es nicht nur Voigtländer angetan, immer mehr Interessierte schauen sich den Immobilienmarkt außerhalb der Millionenmetropole an. Schon vor dem starken Zinsanstieg 2022 wichen viele Käufer wegen der hohen Preise ins Umland aus, die hohen Finanzierungskosten haben bei noch mehr Menschen den Traum vom Eigenheim in der Stadt zerstört. In welchen Gegenden im Rheinland Käufer aktuell gute Preise erzielen können und wieso sich das Pendeln über Jahrzehnte auszahlen könnte, zeigt das Handelsblatt anhand exklusiver Daten des Maklers von Poll Immobilien sowie des Wirtschaftsinstituts HWWI im Auftrag der Postbank. Die Von-Poll-Auswertung hat ergeben: Verglichen zum ersten Halbjahr 2023 sind die Preise sowohl in Köln als auch im Umland in den ersten sechs Monaten gefallen. Die größten Rückgänge gab es in Leverkusen nördlich Kölns und im Rheinisch-Bergischen-Kreis im Westen mit 4,8 beziehungsweise 4,7 Prozent. In absoluten Zahlen sind die durchschnittlichen Kaufpreise laut von Poll im ersten Halbjahr 2024 mit 4616 Euro den Quadratmetern in Köln am höchsten, gefolgt mit 3707 Euro den Quadratmeter in Bonn. In allen anderen Kreisen um Köln herum liegen die Quadratmeterpreise im Schnitt mit leichten Schwankungen nach oben und unten bei rund 3200 Euro. Viele Preisindikatoren deuten mittlerweile darauf hin, dass die Zeiten des Preisverfalls aber zunehmend vorbei sind. „Die Preise stabilisieren sich allmählich und stagnieren derzeit“, beobachtet Sylvia Krabbe, Geschäftsstellenleiterin bei von Poll in Pulheim und Hürth. „Im Vergleich zum Vorjahr hat die Nachfrage nach Immobilien wieder zugenommen, denn viele Interessenten haben sich mittlerweile mit den höheren Zinsen arrangiert.“ Stefan Kraschl, stellvertretender Leiter Research bei KSK Immobilien, dem Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, sagt sogar: „Wir erleben eine Zeit des Umbruchs. Die Preise ziehen wieder an, vor allem bei Immobilien in guten Lagen und guter Ausstattung. Seit einer Weile finden auch wieder Bieterverfahren statt. Das hatten wir eine Weile gar nicht mehr.“ Bei Bieterverfahren geben potenzielle Käufer Angebote ab, der Verkäufer legt zuvor keinen festen Preis fest. Doch warum ist das Preisniveau in den Nachbarkreisen Kölns ähnlich? Die Nähe zur Domstadt und die Mikrolage einer Immobilie sind entscheidend, weniger der Kreis selbst, in der sich das Objekt befindet. „Die wertstabilsten Regionen befinden sich rund um den Kölner Speckgürtel“, sagt Krabbe. Auch Kraschl von KSK Immobilien teilt diese Beobachtung. Er sagt: „Das Wichtigste ist weiter eine gute Verkehrsanbindung – trotz Homeoffice.“ Wer es sich irgendwie leisten könne, bleibe so nah wie möglich an der Stadt. » Lesen Sie auch: Baufinanzierungs-Experte zu Immobilien: „Wir stehen wieder kurz vor einem Verkäufermarkt“ Traditionell sei dabei vor allem der Kölner Westen und begehrt. „Frechen, Hürth und Pulheim sind sehr hochpreisig, weil sie an die teure Kölner Wohnlage Lindenthal angrenzen.“ Hinzu kommt: „Es gibt wenig qualitative Unterschiede, ob man in Weiden oder Pulheim-Brauweiler wohnt.“ Auch an der anderen Seite der Stadt gibt es seit Langem großes Interesse: „Das Bergische ist landschaftlich besonders attraktiv, sodass auch dort die Immobilienpreise sehr hoch sind.“ Allerdings sei es dort schwieriger zu bauen, denn dort existieren weniger Bauflächen. Im Rhein-Erft-Kreis hingegen gebe es große ebene Flächen, die landwirtschaftlich genutzt werden und einfacher als im Bergischen als Bauflächen ausgewiesen werden könnten. Weiterhin im Vergleich eher unattraktiver für viele Interessenten seien der Norden und Süden der Stadt. „Wesseling im Süden und Leverkusen Opladen im Norden sind gut angebunden und bieten viel, haben aber als stark industriell geprägte Standorte ein Imageproblem“, beobachtet Kraschl. Dem widerspricht der Leverkusener Voigtländer entschieden. „Gerade Schlebusch, Bergisch Neukirchen oder Lützenkirchen trotzen dem Vorwurf einer Chemiestadt“, sagt der Immobilien-Experte. Darüber hinaus betont er die wirtschaftliche Stärke der Stadt: „Leverkusen hat sich zuletzt auch wirtschaftlich sehr gut entwickelt, gerade im Chempark haben sich neue Unternehmen angesiedelt und gut bezahlte Arbeitsplätze geschaffen.“ Für Leverkusen sprechen auch die möglichen Pendelkosten nach Köln hinein. Eine exklusive Analyse vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) für den Postbank-Wohnatlas zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Im Modell pendelt je Haushalt ein Arbeitnehmer. Dabei wurde auch der Faktor Homeoffice mit drei statt fünf Pendeltagen pro Woche einberechnet sowie größere Wohnungen etwa für Familien berücksichtigt. Der Kaufpreisvorteil im Speckgürtel wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Dabei haben die Experten neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Auto inklusive Benzin auch den höheren Zeitaufwand einbezogen. In allen analysierten Varianten, das heißt für kleine und große Wohnungen sowie für viel oder wenig Homeoffice, liegt Leverkusen in der Untersuchung vorn. Für eine 70 Quadratmeter-Wohnung hält der Vorteil rein rechnerisch beispielsweise 37 Jahre an, bis die im Vergleich zur Metropole günstigeren Kaufpreise durch tägliches Pendeln mit dem ÖPNV aufgebraucht sind. Es folgen mit Abstand Hürth (30,8 Jahre) und Brühl (25,3 Jahre). Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank, sagt: „In einigen Regionen hält der Kaufpreisvorteil für größere Eigentumswohnungen so lange an, dass ein Kauf auch für jüngere Familien und Paare im Speckgürtel vorteilhaft ist, selbst wenn ein Mitglied der Familie für den Rest des Berufslebens noch täglich in die Großstadt pendelt.“ Auf den hinteren Plätzen der Postbank-Auswertung landen hingegen Orte, die weit weg von Köln liegen und eine vergleichsweise schlechte ÖPNV-Anbindung haben wie Wermelskirchen, Bedburg oder Rheinbach. Hier hält der Vorteil des Pendelns weniger als zehn Jahre an. In den ländlicheren Regionen gibt es im Vergleich zu den Jahren der Niedrigzinsphase die größten Unterschiede in der Nachfrage. Während in der Boom-Zeit immer mehr Käufer in diese Gegenden auswichen, hält sich das Kaufinteresse aktuell in Grenzen. „Die ländlicheren Gebiete werden etwas weniger nachgefragt“, sagt Claudia Flotho, Geschäftsstellenleiterin bei von Poll in Bergisch Gladbach. Das sei insbesondere der Fall, wenn die Gebäude eine schlechte Energiebilanz hätten. „Sanierungsbedürftige Immobilien werden wenig bis gar nicht nachgefragt“, beobachtet sie. Auch der Neubau steckt weiterhin in der Krise. „Wir haben im Neubau über die hohen Baupreise ein Mindestpreisniveau“, sagt Karschl. „Je weiter man ins Ländliche geht, desto weniger gibt es die Bereitschaft, diese Preise zu bezahlen.“ Selbst in den besseren Lagen sei der Neubauvertrieb weiterhin schwierig, weil die Investoren fehlten: „Früher wurden 50 bis 60 Prozent der Neubauten an Kapitalanleger verkauft, diese sind nahezu komplett weg.“ Der Neubaueinbruch erhöht auch den Druck innerhalb Kölns: „Wir haben mit Köln eine Wachstumsstadt, in der es viel zu wenig Angebot gibt“, sagt der Experte. Kaufinteressierte hätten vielleicht übergangsweise aufgrund des starken Zinsanstiegs aufgehört, nach einer Immobilie zu suchen, aber der Wille, sich zu verändern, sei weiter da. „Doch viele können den Wunsch nach Veränderung nicht in Köln umsetzen.“ Am Ende geht der Kauf einer Immobilie derzeit immer noch oft mit Kompromissen einher, beobachtet Kraschl: „Entweder kauft man kleinere Immobilien mit weniger Fläche oder verzichtet auf Kostentreiber wie beispielsweise im Neubau auf den Keller.“ Mehr: „Zieht sich durch alle Schichten“ – Scout24-Chef sieht soziale Sprengkraft beim Wohnungsmangel Erstpublikation: 26.10.2024, 09:58 Uhr.

Immobilien: „Es finden Bieterverfahren statt“ – Die Lage in Kölns Umland

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