Immobilien: „Gefährliches Spiel“ – Diesen Rat gibt ein Manager zu Bauzinsen

Die Zinswende hatte den Traum vom eigenen Haus für viele Menschen in weite Ferne gerückt. Die Bauzinsen waren im Frühjahr zeitweise über vier Prozent gestiegen, fielen später wieder unter diese Marke und pendelten sich bei rund 3,7 Prozent ein. Doch Deutschlands größter Baufinanzierer Europace warnt jetzt vor Spekulationen auf weiter sinkende Zinsen. „Das ist ein gefährliches Spiel“, sagte Co-Chef Thomas Heiserowski dem Handelsblatt. „Die Korrektur ist durch.“ Der Manager prognostiziert, dass die Bauzinsen kurzfristig stabil blieben, schließt aber auf längere Sicht höhere Konditionen nicht aus, da der Kapitalbedarf der Staaten zu steigenden Renditen führen könnte. Für Interessenten, die bereits eine Immobilie im Blick haben, hat Heiserowski einen eindeutigen Rat. Herr Heiserowski, die EZB hat jetzt die Leitzinsen erneut stabil gehalten. Einige Experten halten es für möglich, dass sie bereits 2026 eine Zinswende nach oben einleitet. Wie sollten sich Interessenten verhalten?Wer eine Immobilie kauft, trifft eine Lebensentscheidung. Das sollten Sie nicht von einem halben Prozentpunkt abhängig machen. Ich würde eher schauen, ob ein Kauf für mich in den nächsten zehn, 15 Jahren planbar ist. Passt der Ort für mich, passt die Immobilie, passt es zu meiner Lebenspartnerschaft? Das sollte das wichtigste Kriterium sein. Die Zinswende hatte den Traum vom eigenen Haus für viele Menschen platzen lassen. Nun haben sich die Zinsen vorerst bei rund 3,7 Prozent eingependelt. Können Käufer noch auf sinkende Zinsen spekulieren?Das ist ein gefährliches Spiel. Denn Immobilien stehen ja nicht im Regal, wo man sie einfach herausnimmt. Das Angebot ist einfach sehr schwer zu kalkulieren. Wenn ich eine passende Immobilie gefunden habe und ich sie mir leisten kann, würde ich eher zugreifen. Rechnen Sie also mit weiter fallenden Bauzinsen, oder ist der Tiefpunkt erreicht?Tendenziell würde ich erwarten, dass die Bauzinsen in nächster Zeit nicht deutlich nach oben gehen werden. Aber ich rechne auch nicht damit, dass sie noch deutlich fallen. Die Korrektur ist durch. Auf längere Sicht könnten die Bauzinsen sogar wieder steigen, weil der Kapitalbedarf der Staaten zu steigenden Renditen und damit steigenden Zinsen führt. Wer lange zögert, kann Pech haben. Kreditnehmer können zwischen sehr kurzen und sehr langen Laufzeiten für einen Kredit wählen – im Durchschnitt liegt die Bindung bei elf Jahren. Was halten Sie momentan für die richtige Wahl?Das kommt darauf an, wie viel Risiko Sie schultern wollen. Ich persönlich würde sagen, 15 Jahre ist eine gute Wahl. Wenn Sie Sicherheit wollen, sollten Sie lange Laufzeiten abschließen, da wissen Sie, woran Sie sind. Wenn Sie absolut eine Preisoptimierung betreiben wollen und Risiko mögen, ist dagegen vielleicht eine kurze Laufzeit besser. Aber Sie können damit auch auf die Nase fallen. Die Immobilienkaufpreise in Deutschland haben im ersten Halbjahr 2025 wieder angezogen. Welche Entwicklung erwarten Sie bei Kaufimmobilien für den Rest des Jahres?Wir glauben, dass die Preise im zweiten Halbjahr weiter zulegen werden. Es wird einen Zuwachs im niedrigen Prozentwert geben. Doch es ist eine knifflige Situation. Wir sind noch nicht wieder bei einem starken Käufermarkt angelangt, wie wir ihn schon mal gesehen haben. Warum glauben Sie an weitere Zuwächse?Vor allem aus zwei Gründen: Ein Treiber ist das knappe Angebot auf dem Mietmarkt. Es ist nach wie vor anspruchsvoll, eine passende Immobilie als bezahlbare Mietwohnung zu finden. Und der Einbruch beim Neubau in den letzten Jahren sorgt dafür, dass kaum neue Angebote auf den Markt kommen. Im dritten Quartal zeigten die Angebotspreise auf den Portalen für Wohnimmobilien nur noch moderate Zuwächse. Geht dem Aufschwung am Immobilienmarkt schon die Luft aus?Nach unseren Zahlen steigen die Preise in den meisten Wohnsegmenten, nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der Zuwachs zum Vorquartal bei plus/minus null. Ich glaube, das liegt aber vor allem daran, dass es nicht genügend passende Immobilien gibt – und die Leute einfach weitersuchen. Das auf die Immobilienbranche spezialisierte Pestel-Institut sagt voraus, dass allein in Westdeutschland rund 1,2 Millionen Wohnungen jedes Jahr fehlen. Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?Letztlich bedeutet das, dass die Mieten in den nächsten Jahren nur eine Richtung kennen werden: aufwärts. Ich hoffe zwar nicht, dass wir Verhältnisse wie in London oder Tokio sehen werden, wo Menschen mit Mitte 30 in WGs wohnen, weil das Wohnen sonst nicht leistbar ist. ... aber möglich wäre es?Meine persönliche Meinung ist, dass eine Stadt wie Berlin auch in den nächsten Jahren noch deutlich teurer werden wird. Der Zuspruch für die Stadt erinnert mich an das New York in den 80er-Jahren, und wir wissen, was dort mit den Immobilienpreisen seitdem passiert ist: Auch die Preise in Berlin können noch weiter durch die Decke gehen. Die Preise in den großen deutschen Metropolen werden also weiter steigen?Ja, definitiv: Es wird noch teurer. Die Kaufpreise gehen erst wieder runter, wenn die Mieten nicht mehr deutlich steigen – und dafür spricht in den nächsten Jahren wenig. Wir haben weiter Zuzug in die Großstädte, steigende Einkommen und eine wachsende Bevölkerung. Das ist nicht die Umgebung, in der Kaufpreise in den Metropolen weiter sinken. Sind wir noch in einem Käufermarkt, wo Erwerber die Kaufkonditionen deutlich mitbestimmen können?Es kippt wieder in Richtung Verkäufermarkt. Es hängt indes davon ab, in welchem energetischen Zustand die Immobilie ist. Je schlechter, desto geringer ist die Verhandlungsmacht der Verkäufer. Bei einer Eigentumswohnung in einer Metropole in sehr guter Lage haben Sie als Interessent dagegen keinen großen Spielraum mehr. Welchen Fehler sollten Kreditnehmer nicht machen, wenn eine Baufinanzierung ansteht?Ein klassischer Fehler ist es, dass Sie für ein Angebot einfach nur zur Hausbank gehen. Vergleichen lohnt sich, gerade wenn es um hohe Kredite geht. Mitunter lassen sich durch einen Überblick über die Konkurrenzangebote bis zu 200 Euro pro Monat sparen. Das addiert sich über zehn Jahre auf eine fünfstellige Summe. Die Banken schauen inzwischen bei Krediten genauer hin. Lehnen sie mehr Kreditanfragen als früher ab?Die Banken sind strenger geworden, keine Frage. Aber wir sehen keinen signifikant höheren Anteil an Ablehnungen durch die Kreditinstitute. Letztlich finden wir meist doch noch ein passendes Angebot. Selbst Finanzierungen über 100 Prozent sind noch möglich, allerdings nur, wenn Sie Gutverdiener sind. Die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baufinanzierungen steigt wieder deutlich. Erwarten Sie bald alte Höchststände wie im Jahr 2021?Ja, davon gehe ich aus. Im Schnitt liegen die Darlehen bei uns jetzt schon auf der Höhe von 322.000 Euro bei zehnjähriger Zinsbindung für Kauf und Neubau. Da die Preise tendenziell weiter steigen, werden wir auch neue Höchststände bei den Darlehenssummen sehen. Um sich solche Kredite noch leisten zu können, senken viele immer weiter die monatliche Tilgung – der Satz bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau. Wie gefährlich ist das?Wir haben uns das angeschaut, und wir sind nicht alarmiert: Wir haben für die zehnjährigen Kredite aus den Jahren 2015 und 2016 ausgerechnet, dass selbst für den, der damals nur eine minimale Tilgung nahm, der Zinssatz jetzt über 5,6 Prozent klettern müsste, bevor die Raten beim Anschlusskredit höher liegen als beim ersten Kredit. Der Grund ist, dass die Restschuld einfach kleiner geworden ist. Sie rechnen also nicht mit deutlich mehr Zwangsversteigerungen, wenn Kredite jetzt in die Prolongation kommen, also die Konditionen neu verhandelt werden?Ja, das wird immer gerne als Schreckensbild an die Wand gemalt. Aber ich halte es, ehrlich gesagt, vor diesem Hintergrund für die kommenden zwei Jahre für ziemlich ausgeschlossen, dass deutlich mehr Häuser in die Zwangsversteigerung gehen. Da ist noch so viel Puffer bei der Zinshöhe, dass Käufer die neuen Modalitäten aushalten können. Es wird keine Welle von Zwangsversteigerungen geben, die Prognose ist Nonsens. Die Zeiten, in denen Immobilien automatisch mehr wert wurden, sind allerdings vorbei. Ist ein Hauskauf heute eher eine emotionale Entscheidung als eine wirtschaftlich rationale?Eigennutzer kaufen ihre Immobilie nicht aus Renditegründen, sondern als Lebensentscheidung – und das sind sehr viele. Wer ein Objekt als Geldanlage kauft, sollte dagegen stark auf die Rendite achten. Es gibt aber Studien, die zeigen, dass Menschen mit einer eigenen Immobilie zehnmal mehr Eigenkapital besitzen als Mieter. So falsch kann die Idee vom Betongold also nicht sein. Viele Vermieter verdienen laut Umfragen dennoch kaum Geld mit ihrer Immobilie. Woran liegt das?Ich denke, zum einen an einer strengen Mietregulierung in Deutschland, die den Markt zuungunsten der Vermieter verzerrt. Zum anderen daran, dass viele Vermieter die Nebenkosten für Instandhaltung und Hausverwaltung unterschätzen. Wenn Sie Geld am Kapitalmarkt anlegen, bekommen Sie zwischen vier bis acht Prozent Zinsen pro Jahr. Das können Sie mit einer Wohnimmobilie heute faktisch meist kaum mehr schaffen. Ab 2030 wird die Bevölkerung in Deutschland laut Prognosen wieder sinken, sagen Experten voraus. Sinken dann auch wieder die Kaufpreise?So schnell nicht. Sie haben selbst die Pestel-Studie mit dem Mangel an neuen Wohnungen erwähnt. Bis 2030 wird sich so ein Mangel an Wohnraum aufgetürmt haben, dass es weitere Jahre brauchen wird, um diesen abzubauen. Es lohnt nicht, auf einen Absturz der Immobilienpreise zu wetten. Gibt es dennoch Immobilien, von denen Sie Erstkäufern auf der Suche nach Rendite eher abraten würden?Mein Tipp wäre: Kaufen Sie eher eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Dort können Sie die Last der Immobilie und deren Verwaltung mit mehreren anderen Parteien teilen. Wer gleich ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte als Geldanlage kauft, muss sofort alles allein schultern. Das überfordert schon mal den einen oder anderen Erstkäufer. Herr Heiserowski, vielen Dank für das Interview. Mehr: So verkaufen Sie Ihre Immobilie nach weniger als zehn Jahren steuerfrei

Immobilien: „Gefährliches Spiel“ – Diesen Rat gibt ein Manager zu Bauzinsen

Lesen Sie hier das vollständige Interview mit Europace-Co-Chef Heiserowski: