Vonovia: Die umstrittenen Klagen des Konzerns auf höhere Mieten

Es sind deutliche Worte, mit denen die Richterin am Amtsgericht Dortmund eine Klage auf Mieterhöhung von Vonovia ablehnt: „Dass das Grundstück mit Laternen versehen ist, führt nicht zu einer Erhöhung des Wohnwerts der Anlage, sondern dient allein zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten der Klägerin“, heißt es in dem Urteil, das dem Handelsblatt vorliegt. Der Fall aus Dortmund ist nur eine von tausenden Klagen, die Vonovia in mehreren deutschen Städten eingereicht hat. Allein in einem Urteil aus Dresden, welches dem Handelsblatt ebenfalls vorliegt, spricht die Richterin von circa 900 weiteren Verfahren in der sächsischen Landeshauptstadt. Der Mieterbund Nordrhein-Westfalen (NRW) hat für das Handelsblatt Urteile deutschlandweit zusammengetragen und erhebt schwere Vorwürfe gegen den Bochumer Dax-Konzern. „Vonovia führt massenhaft Prozesse ohne Aussicht auf Erfolg“, sagt Maximilian Fuhrmann, Experte für große Wohnungsunternehmen beim Deutschen Mieterbund. Das belaste die Justiz und die betroffenen Mieterinnen und Mieter. „Der Konzern verschickt offensichtlich rechtswidrige Mieterhöhungsverlangen in der Hoffnung, dass ein Großteil der Mieterschaft aus Angst oder Unwissenheit zustimmt. Leider wehrt sich nur eine Minderheit, auch wenn die Erfolgsaussichten gut sind.“ Dass Vonovia in vielen Städten versuche, den Mietspiegel auszuhebeln, „ist eine neue Dimension der Dreistigkeit“, sagt Fuhrmann. Es sei wichtig, dass die Gerichte so deutlich urteilten, damit diese Masche nicht Schule mache. „Wenn Vonovia mit ihren Mieterhöhungen durchkommt, würden andere große Unternehmen sicherlich nachziehen.“ Vonovia teilte auf Anfrage mit, dass sich die „Mieten immer an den Mietspiegeln orientieren, die jedoch nicht immer alle Merkmale festlegen“. Nur in seltenen Fällen könne man sich darüber mit den Mieterinnen und Mietern nicht einigen und die genaue Auslegung müsse leider gerichtlich geklärt werden. „Bei einem Großteil der gerichtlichen Verfahren folgen die Gerichte unserer Auffassung und entscheiden zugunsten des Vermieters“, hält Vonovia dem Mieterbund entgegen. » Lesen Sie auch: Aktionäre kritisieren lange Mitgliedschaft von Clara Streit im Vonovia-Aufsichtsrat Wie der Einblick in zahlreiche Urteile zeigt, führt Vonovia oftmals wohnwerterhöhende Merkmale, wie es im Mietrecht heißt, an, die jedoch nicht von der Systematik der Mietspiegel gedeckt sind. In einem Urteil aus Dresden kritisiert die Richterin das scharf: „Es ist gerichtsbekannt, dass die Klägerin noch nie wohnwerterhöhende Merkmale geltend gemacht hat, die sich nicht aus dem (jeweiligen) Mietspiegel ergeben“, heißt es. Vonovia ist es also wohl noch nie gelungen, mit neu definierten Merkmalen in Dresden durchzukommen beziehungsweise hat es vorher noch nie damit versucht. In einem Urteil in zweiter Instanz des Landgerichts Berlin heißt es: „Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Klägerin, dass die Orientierungshilfe nicht auf echtem Wissen und Erfahrungen von Experten des Berliner Wohnungsmarkts beruhe. Worauf die Klägerin ihre Meinung stützt, lässt sich nicht feststellen. Auch ergibt sich nicht, welche eigene Expertise sie zu einer solchen Einschätzung befähigt.“ Nach dem Berliner Urteil sowie Druck aus der Berliner Politik kündigte Vonovia an, die Erhöhungen in Berlin mit den Merkmalen „überdurchschnittliche ÖPNV-Anbindung“ und „überdurchschnittliche Nahversorgung“ zu stoppen. Darüber hatte zuerst der „Tagesspiegel“ am vergangenen Montag berichtet. Laut „Tagesspiegel“ hatte Bausenator Christian Gaebler (SPD) Anfang der Woche im Stadtentwicklungsausschuss des Abgeordnetenhauses darüber informiert, dass der Senat Vonovia angeschrieben und aufgefordert habe, das „aus unserer Sicht rechtswidrige Verhalten“, also unter anderem, „zusätzliche Erhöhungsmerkmale zu erfinden“, zu unterlassen. Vonovia teilte auf Anfrage mit: „Um unserer Verantwortung als großer Vermieter nachzukommen und die wohnungspolitische Diskussion in Berlin nicht weiter zu verschärfen, haben wir uns kürzlich entschieden, die gerichtliche Klärung bei zwei strittigen Merkmalen nicht abzuwarten“. Die aktuelle Diskussion in Berlin betreffe nur zwei Merkmale, die nur eine geringe Mietsteigerung bewirkt hätten. Die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt seien enorm, diese könne man nur im konstruktiven Dialog mit allen Akteuren lösen. „Aus unserer Sicht handeln wir nicht im Widerspruch zum Mietspiegel 2024, obwohl wir uns entschieden haben, die gerichtliche Klärung bei zwei strittigen Merkmalen nicht abzuwarten“, sagte eine Sprecherin. „Wir setzen darauf, dass die Kommission diese Themen bei der anstehenden Entwicklung des neuen Mietspiegels 2026 behandeln wird.“ In Dortmund hingegen will das Unternehmen seine Klagen weiterführen, berichtete der WDR am Mittwoch. Vonovia teilte weiter mit, dass das Prinzip der Mietspiegel zur Ermittlung angemessener Mietpreise in den Städten richtig sei. Die Mietspiegel bildeten den belastbaren Konsens für die jeweilige Stadt ab und würden gemeinsam von der Stadtverwaltung, Mietervertretungen und Vermieterverbänden beschlossen. „Daher sind die konkreten Mietspiegel auch nicht auf andere Städte anwendbar“, macht der Großvermieter deutlich. Manche Mietspiegel sähen vor, dass spezifische wohnwerterhöhende oder -senkende Merkmale herangezogen werden könnten, die nicht vorher festgelegt wurden. „Dies tun wir in verschiedenen Städten und jeweils mit nachvollziehbaren Begründungen“, sagte eine Sprecherin. Der Mieterbund hingegen warnt vor den Folgen der Vonovia-Klagen vor Gericht: „Das Vorgehen von Vonovia ist nicht nur ein Problem für die Betroffenen, sondern die gesamte Gesellschaft“, sagt Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW. Die unrechtmäßigen Erhöhungen, denen zugestimmt wurde, flössen in die Neuberechnung der Mietspiegel ein und erhöhten so das Mietniveau für alle. „Da die Jobcenter Mieterhöhungen oftmals nicht auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen, zahlt die öffentliche Hand deutlich mehr Geld für die Kosten der Unterkunft an Vonovia als nötig wäre.“ Am Ende könnte die Klagestrategie von Vonovia in manchen Fällen womöglich für das Unternehmen sogar nach hinten losgehen. In zwei Urteilen weisen die Gerichte darauf hin, dass statt der Merkmale für eine höhere Miete eher wohnwertmindernde Merkmale vorlägen. In dem Urteil aus Dortmund heißt es: „Insbesondere die fehlende Beheizbarkeit der Küche mindert den Wohnwert der Wohnung nach Auffassung des Gerichts erheblich, sodass insoweit ein Abzug von 20 Prozent in Ansatz zu bringen ist.“ Wenige Sätze weiter heißt es: „Wohnwertmindernd ist das Bad ohne Fenster zu berücksichtigen. (…) Insoweit schätzt das Gericht den sich daraus ergebenden Abzug (…) auf weitere zehn Prozent“. Grundsätzlicher wird die Richterin in Dresden: „Vorliegend hat die Klägerin zwei ‚neue‘ wohnwerterhöhende Merkmale vorgebracht, jedoch kein einziges (neues) wohnwertminderndes“, heißt es in dem Urteil. Bei der Lektüre des Mietspiegelheftes könne man sich schon die Frage stellen, „ob bei den sehr einfachen Häusern nicht der eine oder andere Abzug getätigt werden müsste/könnte“. Die Klägerin habe im Übrigen auch bei den weiteren circa 200 Mietererhöhungsverlangen bei dieser Richterin kein wohnwertminderndes Merkmal vorgetragen, das nicht im Mietspiegel stünde. „Möglicherweise gilt das auch für die weiteren circa 700 Verfahren, die Kollegen vorliegen.“ Mehr: „Die aktuelle Rechtslage ist sehr, sehr attraktiv für Kapitalanleger“ Erstpublikation: 28.11.2025, 17:30 Uhr.