Wohnungsbau: Was Bauministerin Hubertz mit dem Deutschlandfonds plant
Berlin. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) will mit dem Deutschlandfonds private Investitionen im Bausektor anreizen. „Der Deutschlandfonds, der derzeit im Wirtschafts- und Finanzministerium unter Beteiligung meines Hauses erarbeitet wird, kann ein Instrument sein, um Finanzierungen im Wohnungsbau zu erleichtern und privates Kapital zu mobilisieren“, sagte Hubertz dem Handelsblatt.
„Wir schauen uns dort insbesondere Möglichkeiten an, wie der Bund Finanzierungsrisiken gezielt reduziert und so privates Kapital für Projekte mobilisiert, die heute an hohen Finanzierungskosten scheitern“, sagte die Ministerin.
Nach monatelangen Verhandlungen hatte sich die schwarz-rote Koalition Mitte November auf den Deutschlandfonds geeinigt. Dieser soll als „Andockstelle für privates Kapital“ dienen und für einen Investitionsschub in der Wirtschaft sorgen.
„Unter seinem Dach werden mehrere im Koalitionsvertrag vorgesehene Finanzierungsinstrumente miteinander verbunden“, heißt es im Ergebnispapier zum betreffenden Koalitionsausschuss. Darin werden mögliche „Beteiligungs- und Finanzierungsplattformen“ erwähnt, die gezielt Investitionen unterstützen.
Von öffentlichen Mitteln in Höhe von zehn Milliarden Euro war die Rede, die als Anreiz für private Investitionen von 100 Milliarden Euro dienen sollen. Diese Zahlen hat Vizekanzler und Finanzminister Lars Klingbeil (SPD) bislang allerdings nicht bestätigt. Welche Summen in welche Unterfonds fließen, ist ebenfalls offen.
Branche hält „breite Neubauwelle“ für möglich
Schon während der Koalitionsverhandlungen hatte sich Hubertz – damals als Vizeleiterin der SPD beim Thema Wirtschaft – für ein solches Unterstützungsinstrument starkgemacht und schließlich den Deutschlandfonds durchgesetzt.
Konkret für den Wohnungsbau könnte die angespannte Lage verbessert werden. Auch wenn sich die Baugenehmigungen zusehends stabilisieren, dürften die Fertigstellungen für das laufende Jahr noch schlechter ausfallen als 2024. Im vergangenen Jahr wurden nur gut 250.000 Wohnungen fertiggestellt. Dabei ist der Bedarf groß, vor allem in Großstädten und Ballungsräumen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hält jährlich 320.000 neue Wohnungen bis 2030 für erforderlich.
Hier könnte der Deutschlandfonds ansetzen, zum Beispiel als Instrument für eigenkapitalentlastende Maßnahmen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, hält das für vielversprechend. „Der Deutschlandfonds kann der Hebel sein, um aus kleinen Schritten große Sprünge zu machen“, sagte ZIA-Präsidentin Iris Schöberl. „Mit stabilen Regeln wird aus jedem öffentlichen Euro ein Vielfaches an privatem Kapital – und aus diesem Kapital eine breite Neubauwelle.“
Eigenkapitalmangel überwinden
Eine Möglichkeit wäre, dass der Bund über Garantien und Bürgschaften bestehende Finanzierungshürden bei Wohnungsgesellschaften beseitigt. Bernd Hoepfner, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius in Berlin, sieht das als „eine Hilfe“ und „ersten Schritt in eine Richtung, um den Wohnungsbau anzukurbeln“. Es müsse aber mehr sein als nur eine Verlagerung von Töpfen der staatlichen Förderbank KfW in den Deutschlandfonds.
Die Ankündigung von „Plattformen“ klingt laut Hoepfner danach, dass privates Kapital eingesammelt werden soll. Das wäre in Ordnung, „wenn der Bund dafür Garantien übernimmt als Mittler zwischen der Bauwirtschaft und dem Kapital“ – vergleichbar mit den staatlichen Hermesgarantien bei Exporten.
Konkret würde der Staat als Bürge für die Immobilienfinanzierung gegenüber den finanzierenden Banken auftreten. Auf diese Weise könnte ein Eigenkapitalmangel überwunden werden.
Der Immobilienökonom hält indes die Idee eines Staatsfonds mit eigenen Immobilien für besser: „Denn wenn der Staat schon bürgt, kann er – wenigstens zu einem Teil – doch auch eigenes Immobilienvermögen aufbauen.“
Im Koalitionsvertrag hatten Union und SPD verabredet, dass ein „Investitionsfonds für den Wohnungsbau“ aufgelegt werden soll, im „Zusammenspiel von öffentlichen Garantien (zum Beispiel der KfW) und privatem Kapital“. Auch kommunale Wohnungsbaugesellschaften seien durch eigenkapitalentlastende Maßnahmen zu unterstützen.
Es gelte, die „günstigen Finanzierungskonditionen des Bundes“ und die „Expertise der Wohnungswirtschaft für schnelles und effizientes Bauen“ zusammenzubringen. Daher wolle die Koalition „zeitnah“ durch eine Beteiligung des Bundes, zum Beispiel durch Garantien, die Finanzierungskosten so senken, „dass gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft in großer Zahl Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten für unter 15 Euro pro Quadratmeter entstehen können“.
Zum Vergleich: Laut dem Immobilienverband ZIA lag die Kostenmiete – also der Betrag, den es braucht, um Bau- und Grundstückskosten zu refinanzieren – zuletzt bei etwa 21 Euro pro Quadratmeter.
Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW), betonte, der Deutschlandfonds diene in erster Linie dazu, neue Technologien und Start-ups zu unterstützen, was auch notwendig sei. „Sofern kluge Ideen für den Bau und die Sanierung entwickelt werden, hilft das auch der Immobilienwirtschaft“, sagte Voigtländer. Der klassische Wohnungsbau oder Sanierung würden aber bereits auf anderen Wegen unterstützt.
„Generell müssen wir davon wegkommen, alles zu fördern“, forderte der IW-Experte. „Freilich müssen wir dazu aber Reformen einleiten, die die Baukosten senken.“