Immobilien: Vorsicht vor geldwertem Vorteil – Wenn der neue Job eine Wohnung beinhaltet
München. Eine Wohnform aus vergangenen Jahrzehnten kommt wieder in Mode: Mitarbeiter beziehen eine Werkswohnung. Weil der Wohnraum in vielen Städten knapp ist, trifft das Angebot der Unternehmen bei neuen Mitarbeitern auf Interesse.
Bis zu 10.000 Mitarbeiterwohnungen könnten künftig pro Jahr in Deutschland entstehen, hat das Bündnis „Wirtschaft macht Wohnen“ errechnet. Mit einem Jobwechsel könnten Mitarbeitende so an eine preisgünstige Wohnung kommen.
Bis zu 450.000 Mitarbeiterwohnungen gab es in den 1970er-Jahren in Deutschland. Bahn-Mitarbeiter, Bundeswehr-Angehörige oder Kirchenangestellte wohnten oftmals in Wohnungen, die ihnen ihre Arbeitgeber anboten, Großkonzerne und Kleinbetriebe folgten dem Beispiel. Weil viele Unternehmen ihre Bestände über die Jahre veräußert haben, war die Zahl zuletzt auf 100.000 gesunken.
In Zeiten des Fachkräftemangels entdecken immer mehr Betriebe das Wohnungsangebot nun als die Recruiting-Idee wieder, um Mitarbeiter an sich zu binden. Darunter sind Volkswagen, Audi, BASF und die Deutsche Bahn. Auch der Bund will bis zu 8000 Wohnungen für eigene Leute errichten. Für kleinere Betriebe erstellen Industrie- und Handelskammern sogar Leitfäden zur Werkswohnung.
Wer als Mitarbeitender das Wohnungsangebot seines Arbeitgebers annimmt, sollte dabei allerdings einiges beachten.
Eindeutiger Vertrag
Für Mitarbeitende bedeutet es einen großen Unterschied, ob eine Werksmiet- oder eine Werksdienstwohnung bezogen wird. Bei einer Werksdienstwohnung gehört die Überlassung des Wohnraums zum Arbeitsvertrag und ist ebenso wie das Gehalt Teil der Gegenleistung. Für eine Werksmietwohnung werden zwei Verträge geschlossen – einer über das Arbeitsverhältnis, einer über das Mietverhältnis.
Diese Unterscheidung ist auch entscheidend, wenn das Arbeitsverhältnis endet. Denn bei einer Werksdienstwohnung erlischt das Wohnrecht direkt mit dem beendeten Arbeitsverhältnis. Dazu ist keine explizite Kündigung nötig. Einen Werksmietvertrag müssen Arbeitgeber und Mitarbeiter separat beenden.
Theoretisch kann ein Mitarbeiter also auch nach seinem Ausscheiden aus dem Unternehmen in dessen Wohnung leben. In der Praxis wollen Unternehmen ihre Wohnungen jedoch nicht ehemaligen, sondern aktuellen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern zur Verfügung stellen, wie Rechtsanwalt Martin Hamm von der Kanzlei Buse sagt. §576 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sieht deshalb bei Werksmietverträgen verkürzte Kündigungsfristen vor. Das gilt vor allem, wenn bereits ein neuer Mitarbeiter auf die Wohnung wartet.
Wer ist Vermieter
In der Regel werden Mitarbeiterwohnungen von dem Unternehmen des Arbeitgebers oder dessen Immobilientochter angeboten. Der Mitarbeiter sollte genau klären, ob die Wohnung im Eigentum von ihm oder der Tochter ist oder nicht. Eigene Wohnungen könnte ein Unternehmen verkaufen und dadurch ein Problem für die Bewohner erzeugen.
Häufig mietet ein Arbeitgeber allerdings die Wohnungen an, die er dann verbilligt seinen Mitarbeitenden überlässt. Oder er erwirbt Belegungsrechte, mit denen er einen Vermieter anweisen kann, die Wohnung einem seiner Mitarbeitenden zu überlassen. Der Vermieter verlangt dann eine günstigere Miete als üblich. Den Rest übernimmt der Arbeitgeber.
Mitarbeitende sollten daher vor dem Einzug gleich mehrere Fragen stellen: Wem gehört die Wohnung? Gibt es Pläne, einen Bestand zu verkaufen? Oder: Wie lang laufen die Verträge der angemieteten Wohnungen?
Ortsübliche Miete
Ein Arbeitnehmer muss mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Mitarbeiterwohnung zahlen. Sonst entsteht ein geldwerter Vorteil, den er versteuern muss.
Sind beispielsweise in einer Stadt zwölf Euro je Quadratmeter üblich, muss der Arbeitgeber mindestens acht Euro Miete verlangen, damit sich keine Zahlungen für Lohnsteuer und Sozialversicherungen ergeben.
Zahlt ein Mitarbeiter in derselben Stadt dagegen je Quadratmeter lediglich vier Euro, errechnet sich der steuerpflichtige geldwerte Vorteil bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung so: Von der ortsüblichen Miete von 1200 Euro wird der Bewertungsabschlag von einem Drittel abgezogen, es bleiben 800 Euro. Davon geht die verminderte Mietzahlung von 400 Euro ab. Die verbleibenden 400 Euro müssen als geldwerter Vorteil versteuert werden.
Eine Sonderregelung greift zudem, wenn der Arbeitgeber einem Mitarbeiter oder einer Mitarbeiterin eine Luxuswohnung zur Verfügung stellt, die mehr als 25 Euro Miete je Quadratmeter kostet. Dann kann der Bewertungsabschlag von einem Drittel nicht angewendet werden. Stattdessen bleibt nur die sogenannte Sachbezugsfreigrenze von 50 Euro steuer- und beitragsfrei. Für die Luxuswohnung darf der Arbeitgeber also maximal 50 Euro weniger Miete berechnen als üblich.