Immobilien: Wonach Großinvestoren jetzt auf dem Immobilienmarkt suchen

Die Zuversicht ist wieder da – zumindest ein bisschen. „Die Immobilienpreise haben sich stabilisiert, aber ein neuer Boom wie in Zeiten der Niedrigzinsen ist nicht abzusehen“, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands der deutschen Pfandbriefbanken vor wenigen Tagen. Auch viele Großinvestoren kehren an den Markt zurück. Nach zwei Jahren mit deutlichen Rückgängen des Transaktionsvolumens hat der deutsche Immobilieninvestmentmarkt im Jahr 2024 laut Daten des Beraters EY Real Estate erstmals seit dem Jahr 2021 wieder ein Wachstum verzeichnet. Doch internationale Investoren blicken zunehmend skeptisch auf die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. Was bedeutet das für die Aussichten auf dem deutschen Immobilienmarkt? Insider schildern überraschende Eindrücke. Großanleger interessieren sich längst nicht für alle Sparten des Marktes. Ein Marktreport für 2025 des Immobiliendienstleisters CBRE ermittelt Wohnimmobilien als das beliebteste Segment, das aktuell 37 Prozent der Investoren gefällt. Die Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen im vierten Quartal 2024 laut Daten des Verbands der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) bereits überdurchschnittlich stark um 2,9 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Das zeige, „dass manche große Investoren an den Markt zurückkehren“, sagt VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Ebenfalls mögen 27 Prozent der Investoren dem CBRE-Marktreport zufolge Logistikimmobilien. Auch Einzelhandels- und Hotelimmobilien gewinnen demnach an Interesse. Weiterhin beliebt bleibe auch das Segment Logistik, das 2025 bei 47 Prozent der Befragten einer Umfrage von EY Real Estate unter rund 150 Akteuren am deutschen Immobilienmarkt im Investitionsfokus steht. » Lesen Sie auch: Finanzaufsicht fordert von Banken höhere Risikopuffer für Immobilienkredite Als Nutzungsart etabliert hätten sich EY zufolge zudem Data-Center, die 2025 bei 42 Prozent der Marktakteure in den Investitionsfokus gerückt seien. Der Bedarf an Rechenzentren steigt durch das Wachstum von Cloud-Anwendungen und von Künstlicher Intelligenz. Weiter wenig gefragt sind dagegen Büroimmobilien. Diese Gebäude „sind in weiten Teilen noch ein Ladenhüter, außer in absoluter Bestlage“, sagt Carsten Loll, Rechtsanwalt von der internationalen Kanzlei Latham Watkins. Insgesamt habe der Markt für deutsche Büroimmobilien 2024 bei fünf Milliarden Euro gelegen – „das ist so gut wie gar nichts“, sagt er. Auch beim großen US-Immobilieninvestor PGIM blickt man negativ auf den Sektor. „Skeptisch bin ich für Büroimmobilien“, sagt Sebastiano Ferrante, Europachef des milliardenschweren US-Investors. Der Trend zum Homeoffice und das deutliche Überangebot an Flächen vor allem in den USA werde die Sparte für die nächsten Jahre deutlich belasten und für Investoren massive Investitionen in bestehende Gebäude nötig machen, sagt der Großinvestor. Für viele ausländische Investoren galt Deutschland als größte europäische Volkswirtschaft lange als sicherer Hafen gegen Krisen und Wirtschaftsabschwünge. Inzwischen hat dieser Nimbus leichte Risse bekommen. Anwalt Loll kann allerdings nicht ausmachen, dass die schwierige Wirtschaftslage in Deutschland ausländische Investoren vom Immobilienstandort komplett abschreckt. „Deutschland und Europa haben wirtschaftlich weiterhin viel zu bieten – und das sehen auch ausländische Investoren so“, sagt er. Für viele internationale Investoren sei Deutschland weiterhin einer der Top-Immobilienmärkte in Europa. „Und gerade der Preisverfall der vergangenen Jahre bietet inzwischen auch Aufwärtspotenzial für viele Käufer – insbesondere da im Wohnsektor die Tendenz der Mieten deutlich nach oben zeigt“, hebt Loll heraus. Diskutiert wird allerdings über einen Risikoaufschlag auf Investitionen in Deutschland – die Ansichten darüber sind geteilt. „Viele ausländische Investoren schauen inzwischen skeptisch auf den Investitionsstandort Deutschland“, sagt Ferrante von PGIM. „Der Wohnimmobilienmarkt ist angesichts niedriger Renditeaussichten kaum interessant und der Gewerbemarkt ächzt unter den schwachen Konjunkturaussichten“, meint der Investor. Die große Frage, die viele Investoren umtreibe, sei, wie das Geschäftsmodell Deutschlands in Zukunft aussehe. „Das alte Modell scheint zumindest kaputt“, lautet Ferrantes hartes Fazit. „Viele ausländische Investoren verlangen inzwischen einen Risikoaufschlag für Deutschland, wenn sie hier investieren“, berichtet er. Doch diese Einschätzung teilen nicht alle Insider. „Wir haben nicht den Eindruck, dass ausländische Immobilieninvestoren einen speziellen Deutschland-Discount verlangen“, sagt Florian Reiff, Geschäftsführer des US-Immobilienunternehmens Tishman Speyer in Deutschland, einer der größten Projektentwickler weltweit. Eher sei es so, dass viele Investoren bei Gewerbeimmobilien noch immer nach Gelegenheiten suchten und hohe Preisabschläge erwarteten. Das gelte aber für ganz Europa. Viele Großanleger zeigen sich vorsichtig optimistisch. Der Umfrage von EY Real Estate zufolge erwarten zwei Drittel der Investoren in diesem Jahr ein steigendes Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt. Vor allem am Gewerbeimmobilienmarkt herrsche aber weiterhin Zurückhaltung, betont VDP-Hauptgeschäftsführer Tolckmitt. In Deutschland dürfte sich die Erholung angesichts des konjunkturell schwachen Umfelds etwas langsamer als in anderen europäischen Ländern vollziehen, meint Marcus Lemli, Deutschlandchef des Immobiliendienstleisters Savills. Das Transaktionsvolumen könnte 2025 auf rund 40 Milliarden Euro zulegen. Im vergangenen Jahr lag es bei knapp 35 Milliarden Euro. Im Hoch des Immobilienbooms 2021 waren es noch rund 114 Milliarden Euro gewesen. Investor Ferrante fürchtet indes, dass das Immobilienjahr 2025 nicht ganz so gut wird, wie viele hoffen. „Viele Investoren unterschätzen immer noch die politischen Unsicherheiten“, sagt er, unter anderem mit Blick auf die Auswirkungen der Strafzölle von US-Präsident Donald Trump auf die Konjunktur in Europa. Mehr: So riskant gehen Käufer jetzt bei der Baufinanzierung vor