Immobilien: In diese Objekte investieren Immobilien-Profis aktuell ihr Geld

Es ist ein Befund, der Immobilienbesitzer endlich wieder hoffen lässt. Fast zwei Jahre dauerte die Krise. Jetzt aber sind die ersten Profis nach und nach wieder an den Immobilienmarkt zurückgekehrt, berichten Insider. Das dürfte auch Privatanleger interessieren. Denn das Verhalten der institutionellen Investoren ist ein wichtiger Indikator für die Stimmung am Markt. So hatten die Institutionellen die Immobilienkrise frühzeitig kommen sehen. Und nun sind sie diejenigen, die frühzeitig wieder einsteigen. Ulrich Höller, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienentwicklers ABG Real Estate Group, hatte erst jüngst berichtet: Dominiert werde der Markt derzeit von internationalen Investoren sowie Family-Offices, mit denen reiche Familien ihr Vermögen verwalten. Deutsche institutionelle Investoren hielten sich noch zurück. Doch welche Objekte sind für Profiinvestoren aktuell besonders attraktiv, und wie können Privatanleger am aktuellen Trend teilhaben? Die wichtigsten Antworten. Stephen Schwarzman, Chef der weltgrößten Private-Equity-Firma Blackstone, hat eine Einkaufstour durch Europa hinter sich. Für Milliardenbeträge habe Blackstone europäische Gewerbeimmobilien aufgekauft, sagte er kürzlich dem Handelsblatt. Besonders interessant sind dabei nach Einschätzung des Topmanagers Rechenzentren. „Ich gehe davon aus, dass in den nächsten fünf Jahren weltweit 1,5 Billionen Dollar in Rechenzentren investiert werden müssen“, prognostiziert er angesichts des Booms von Künstlicher Intelligenz. So einen Megatrend gebe es nur alle zehn bis fünfzehn Jahre. Der deutsche Markt für Rechenzentren erfreut sich laut einer Studie des Immobiliendienstleisters JLL zunehmender Beliebtheit. Das weiß auch Daniel Kress, der bei Hengeler Mueller Experte für Refinanzierung und Restrukturierung ist: „Viele Beteiligungsgesellschaften setzen darauf, dass der Bedarf für Server durch den Boom der KI in den kommenden Jahren deutlich zulegen wird.“ Neben Blackstone plant auch PGIM Real Estate, einer der größten Immobilieninvestoren weltweit, spätestens im kommenden Jahr ein erstes Rechenzentrum in Deutschland zu kaufen. In Deutschland konzentriert sich laut JLL der Markt vor allem auf Berlin und Frankfurt. Das bestätigt Helge Scheunemann, Chef des Researchs von JLL Germany, und erläutert: Frankfurt profitiere neben der zentralen Lage und der internationalen finanzpolitischen Bedeutung besonders vom weltweit größten Internetknoten, der durch die Stadt gehe. In Berlin hingegen sorgten eine digitalaffine Wirtschaft, der Internetknoten BCIX, der Bezug von Windenergie aus Brandenburg sowie die vergleichsweise günstigen Flächenpreise für eine hohe Nachfrage. Ein komplettes Rechenzentrum zu kaufen dürfte für die meisten Privatanleger kaum möglich sein. Wer aber das Verhalten der Profis imitieren möchte, kann über entsprechende ETFs an der Marktentwicklung teilhaben. In ein Bündel von Rechenzentren können Anleger etwa mit dem „Global X Data Center REITs & Digital Infrastructure ETF“ (WKN: A2QPB0) investieren. Aktuell investiert der Fonds in 25 Einzelwerte. Im vergangenen Jahr erzielte er ein Plus von 11,9 Prozent. Als Einzelinvestment können Privatanleger auch Aktien des US-Netzwerkanbieters Equinix (WKN: A14M21) kaufen. Das Unternehmen unterhält 260 Rechenzentren in mehr als 70 Ballungsräumen rund um den Globus. Das börsennotierte Unternehmen Digital Realty betreibt ebenfalls Rechenzentren und zählt zu den größten börsennotierten Verwaltern von Immobilienvermögen der USA. Bei Einzelaktien ist das Risiko aber nicht so breit gestreut wie bei einem ETF. In der zurückliegenden Niedrigzinsphase waren vermietete Wohngebäude eine begehrte Geldanlage. Dann aber sorgte die Immobilienkrise dafür, dass die Preise deutlich fielen. In der Folge galt die Sparte bei Investoren zeitweise als unattraktiv. Inzwischen aber sind vor allem Family-Offices wieder an den Objekten interessiert, wie Experten berichten. Ein Beispiel dafür: Erst jüngst wurde bekannt, dass Logistik-Milliardär Klaus-Michael Kühne auf einen Schlag für rund eine Viertelmilliarde Euro den überwiegenden Teil des neuen Münchener Wohnquartiers „Welfengarten“ gekauft hat. Es liegt auf dem Gelände der ehemaligen Paulaner-Brauerei am Nockherberg. Laut aktuellen Finanzierungsdaten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) legte das Neugeschäft mit Krediten für Mehrfamilienhäuser im zweiten Quartal 2024 um satte 57,6 Prozent zu. Das ist der stärkste Zuwachs unter allen Wohnsegmenten im Vergleich zum Vorjahresquartal. „Family-Offices können derzeit Mietshäuser in ordentlichen Lagen von Berlin für gut 2500 Euro pro Quadratmeter kaufen“, sagt Hengeler-Mueller-Experte Kress. Gleichzeitig stiegen in der Hauptstadt die Mieten weiter deutlich an. „Wer da zehn Millionen Euro übrig hat und so sein Geld anlegt, der hat für die nächsten Jahrzehnte sicher eine attraktive Investition getätigt.“ Viele Family-Offices nutzen derzeit diese Chance. Da mache es dann auch nichts, urteilt der Marktkenner, wenn noch einmal rund 600 Euro pro Quadratmeter für die energetische Sanierung fällig seien. Steigende Mieteinnahmen und deutlich gesunkene Kaufpreise – diese attraktive Kombination lockt die Profis auf den Markt. So sanken binnen Jahresfrist im zweiten Quartal die Preise für Mehrfamilienhäuser um 2,8 Prozent. Das geht aus einer Analyse der VDP-Daten hervor. Die Neuvertragsmieten legten dagegen binnen Jahresfrist im zweiten Quartal 2024 um 6,1 Prozent zu. Wem es nicht möglich ist, als Privatanleger ein vermietetes Mehrfamilienhaus in guter Lage einer deutschen Metropole zu erwerben, der kann dennoch vom Trend profitieren: durch das Investment in Immobilienaktien aus dem Wohnsektor. Anleger können dabei zu einem ETF wie „iShares Stoxx Europe 600 Real Estate“ (WKN: A0Q4R4) oder „Xtrackers FTSE EPRA Developed Europe Real Estate“ (WKN: DBX0F1) greifen, die aber nicht nur Wohnimmobilien im Portfolio haben. Alternativ könnten Aktien einer der großen deutschen Immobilienkonzerne wie Vonovia (WKN: A1ML7J) oder der Düsseldorfer LEG Immobilien (WKN: LEG111) erworben werden. Beide Firmen verfügen über ein großes Portfolio von Mietwohnungen in Deutschland. Der Aktienkurs der Unternehmen litt in diesem Jahr allerdings zeitweise darunter, dass Investoren nicht mehr von einer zügigen Zinswende im Euro-Raum ausgingen. Dennoch stufte die Berenberg Bank jüngst Vonovia mit einem Kursziel von 34 Euro als Kauf ein. Zuletzt hatten sich viele institutionelle Adressen mit ihren Investitionen auf dem Immobilienmarkt zurückgehalten. Anders agierten die privaten Anleger: Sie investierten vergleichsweise konstant. Im bisherigen Jahresverlauf seien die Privaten mit zehn Prozent des Gesamttransaktionsvolumens im ersten Halbjahr ungewöhnlich präsent, heißt es in einer aktuellen JLL-Studie. Vor allem Büroimmobilien stehen laut JLL dabei auf den Einkaufslisten der Family-Offices und privaten Investoren: Seit 2014 hätten sie fast immer den höchsten oder zumindest zweithöchsten Anteil am investierten Volumen inne. Rüdiger Herrmann, Experte für privates Kapital bei JLL, erläutert: „Der Großteil privater Investoren arbeitet allerdings sehr diskret, was bedeutet, dass viele Transaktionen zwar Eingang in die Marktstatistik finden, jedoch nicht publik werden.“ Büroimmobilien stehen allerdings seit Längerem unter Druck – wegen des Trends zum Homeoffice sowie der Entwicklung hin zu kleineren Büroflächen. Das führt dazu, dass allein die Spitzenmieten für Top-Büroflächen noch steigen. Demgegenüber steigt in der Breite der Leerstand im Segment. Kleinanleger sollten deshalb genau prüfen, ob es sich lohnt, in den Markt zu investierten. Viele Portfolios stehen noch unter Abwertungsdruck. Wer das Risiko trotzdem eingehen möchte, kann beispielsweise in sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren. Bei dieser Sonderform einer Aktiengesellschaft muss ein Großteil des Nettoergebnisses an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Dafür erhält die Gesellschaft steuerliche Begünstigungen. Einer der größten REITs für US-Offices ist der an der New York Stock Exchange (Nyse) gehandelte „Boston Properties“ (WKN: 907 550). Der „Alstria Office REIT“ (WKN: A0LD2U) hat seinen Schwerpunkt dagegen in Deutschland. Vorsichtig sollten private Investoren bei offenen Immobilienfonds sein. Die massive Wertberichtigung des milliardenschweren Fonds „Uni Immo ZBI Wohnen“ zeigte unlängst, dass noch nicht alle Fonds den Verfall der Immobilienpreise in ihrem Portfolio nachvollzogen haben – und Anleger weiter aus den Fonds flüchten. So mussten offene Immobilien-Publikumsfonds laut dem Analysehaus Barkow Consulting im Juli zum zwölften Mal in Folge Nettomittelabflüsse hinnehmen. Diese beliefen sich auf minus 729 Millionen Euro und erreichten damit einen neuen Höchststand seit Mitte 2010. Insgesamt beläuft sich nach Berechnungen der Experten der Nettomittelabfluss nun auf 3,6 Milliarden Euro innerhalb eines Jahres. Mehr: Kommt jetzt die Trendwende am Immobilienmarkt? Diese Prognose geben die Experten bis 2025 Erstpublikation: 07.09.2024, 10:03 Uhr.