Immobilien: Deshalb macht Vonovia den harten Schnitt bei Projektentwickler

Noch vor wenigen Tagen gab sich Rolf Buch gewohnt dynamisch. „Wir haben die Bremse gelöst und stehen wieder auf dem Gaspedal“, sagte der Vorstandschef des größten europäischen Wohnungskonzerns Vonovia bei der Vorlage der Jahreszahlen. Doch in einem Bereich hat der Dax-Konzern jetzt unbemerkt nachgesteuert: bei der Beteiligung am Leipziger Projektentwickler Quarterback. So bewertet der Dax-Konzern den Buchwert der Quarterback-Beteiligung nunmehr mit einer Null, wie eine Analyse der neuen Geschäftsberichte von Vonovia und der Deutschen Wohnen durch das Handelsblatt ergibt. Lediglich die Projektgesellschaften von Quarterback haben in den Bilanzen noch einen Wert ausgewiesen. Der Vorgang ist ein beachtlicher Schritt und geht mit Abschreibungen von mehreren Hundert Millionen Euro auf gewährte Darlehen einher. Warum jetzt die neue Skepsis in Bochum? Das sind die Hintergründe. Die Beteiligung von 40 Prozent an den Leipzigern stammt noch aus der Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia im Jahr 2021. Deutsche Wohnen war ein Jahr zuvor bei Quarterback eingestiegen, weil es sich davon mehr Zugriffsmöglichkeiten auf Neubauprojekte versprochen hatte. Vonovia hat jedoch seit 2018 mit der österreichischen Buwog bereits selbst einen großen, ehemals börsennotierten Projektentwickler unter seinem Dach. Diese Doppelstrukturen werden nun zu großen Teilen abgeschafft. Eine Vonovia-Sprecherin sagte: „Die damalige Entscheidung der Deutschen Wohnen wollen wir heute nicht bewerten. Nach dem Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen ist das Engagement im Rahmen der Integration neu bewertet und nach Prüfung der Projekte entschieden worden, den überwiegenden Teil auf die Buwog-Developmentplattform zu übertragen, um in den kommenden Jahren neue Wohnungen zu schaffen. Eine Übernahme der Quarterback wird es nicht geben.“ Vonovias finanzielle Verbindung über die Tochter Deutsche Wohnen mit Quarterback war lange Zeit sehr eng. Mit hohen Krediten, die teilweise zu mehr als acht Prozent verzinst wurden, finanzierten die Bochumer die Projektpipeline des Entwicklers in erheblichem Umfang. Ende 2024 hatte der Dax-Konzern noch offene Forderungen von 836 Millionen Euro an den Projektentwickler – Geld, dass der Dax-Konzern nun in beachtlichem Maße als verloren betrachtet. 340 Millionen Euro davon seien nicht mehr werthaltig, heißt es im Geschäftsbericht. Zum Vergleich: In den kriselnden Immobilieninvestor Adler steckte Vonovia Ende 2021 nur 250 Millionen Euro. Die Wertberichtigung bei der Quarterback-Beteiligung trifft die Bochumer empfindlicher: Die Abschreibungen auf die Quarterback-Forderungen waren einer der Gründe für den Nettoverlust von 962 Millionen Euro im Jahr 2024. Die deutliche Abschreibung wurde nötig, weil die großen Probleme der Projektentwickler auch vor Quarterback nicht haltgemacht haben, wie der Geschäftsbericht der Deutschen Wohnen zeigt, der diese Woche veröffentlicht wurde. Der Aufsichtsrat sieht die Restrukturierung des Entwicklers neben dem Verkauf des Pflegeportfolios, über das das Handelsblatt frühzeitig berichtet hatte, als eines von zwei Ereignissen, die die besondere Aufmerksamkeit des Gremiums erforderten. „Vor dem Hintergrund der angespannten Marktsituation erörterte unser Gremium die potenziellen Folgen für die Projektentwicklungen und besprach einen Plan zur Anpassung der strategischen Ausrichtung“, heißt es im Bericht der Berliner. Auch im Geschäftsbericht von Vonovia aus der vergangenen Woche wird die „Restrukturierung von Quarterback“ als eines von wenigen wesentlichen Ereignissen in der Berichtsperiode erwähnt. Diese sei auch Gegenstand einer vertiefenden Prüfung des Vonovia-Abschlussprüfers PwC gewesen, heißt es im Geschäftsbericht des Dax-Konzerns. Zur Verrechnungen der Forderungen von Vonovia an die Leipziger wurden laut Geschäftsbericht im vergangenen Jahr unter anderem Grundstücke an Vonovia verkauft. Über insgesamt rund 1,3 Milliarden Euro wurden laut Geschäftsbericht 2024 Kaufverträge mit Quarterback abgeschlossen. Der Vollzug der Transaktionen solle voraussichtlich im 1. Halbjahr 2025 erfolgen. Für die 1. Jahreshälfte 2025 seien zudem weitere Transaktionen im Rahmen des Erwerbs von Baugrundstücken der Quarterback-Projektgesellschaften in Höhe von rund 200 Millionen Euro geplant. Auch der Versuch Quarterbacks, in der Krise als Energie-Entwickler, der großflächig Solaranlagen auf landwirtschaftlichen Flächen installiert und betreibt, ein zweites Standbein aufzubauen, scheint bisher nicht den erhofften Erfolg zu bringen. Ein erst im Jahr 2024 von Vonovia gewährtes Darlehen in Höhe von 90 Millionen Euro für den Bereich wurde Ende 2024 nur noch mit 45 Millionen Euro Wert verbucht. Insgesamt wird Vonovia beziehungsweise das Tochterunternehmen Deutsche Wohnen mit der Restrukturierung fast 1,5 Milliarden Euro Wert aus dem Unternehmen genommen haben. Vonovia fokussiert sein Projektentwicklungsgeschäft damit auf die österreichische Buwog, die im Gegensatz zu Quarterback Vonovia komplett gehört und deutlich größer ist. Die Projektentwicklungen der Deutschen Wohnen werden zukünftig über die „Strukturen der Buwog-Organisation“ abgebildet, unter anderem, um so Skalenerträge zu erzielen, heißt es im Geschäftsbericht der Vonovia. Damit einher gehe eine „Entflechtung von der Quarterback-Development-Plattform“. Eine Quarterback-Sprecherin sagte, das Unternehmen konzentriere sich damit perspektivisch auf kurzfristig realisierbare Bauprojekte, insbesondere in den Kernregionen in Mitteldeutschland wie Leipzig und Dresden sowie Berlin und Berliner Umland. „Projekte mit langfristiger Perspektive sowie Projekte außerhalb dieser Quarterback-Kernregionen wurden von der Deutschen Wohnen erworben und werden auch von ihren Projektentwicklungs-Teams entsprechend fortgeführt und realisiert.“ Laut dem Datenanbieter Bulwiegesa ist Vonovia in den größten deutschen Städten der führende Projektentwickler. Das Unternehmen hat nach einer krisenbedingten Pause den Neubau mittlerweile wieder aufgenommen und plant, in den kommenden Jahren rund 3000 neue Wohnungen zu bauen. Alle großen Bauentwicklungsträger kämpfen angesichts der stark gestiegenen Zinsen sowie eines eingebrochenen Neubaus in Deutschland mit anhaltend großen Problemen. In keiner Sparte der Immobilienwirtschaft wird die Lage so skeptisch beurteilt wie in diesem Sektor. Die Projektentwicklung sei das einzige Segment, das sowohl die Geschäftslage als auch Aussichten sehr negativ bewerte und insgesamt das schlechteste Geschäftsklima aufweise, berichtete gerade Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), aus dem jüngsten Immobilien-Stimmungsindex in Zusammenarbeit mit dem Spitzenverband ZIA. Zahlreiche Projektentwickler meldeten in den vergangenen zwei Jahren bereits Insolvenz an. Betroffen waren unter anderem der Luxus-Immobilienentwickler Euroboden, die Nürnberger Project-Immobilien-Gruppe, die Holding des Düsseldorfer Projektentwicklers Gerch Group sowie als prominentester Fall die Milliardenpleite des Österreichers René Benko mit seiner Signa Holding. In dieser Woche rutschte auch der vor allem in Berlin tätige Entwickler Ziegert in die Pleite. Laut einer Umfrage der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY unter rund 150 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, sind die Aussichten für die Sparte auch 2025 noch düster: 96 Prozent glauben, dass die Situation schwierig bleibe. Die Branche leidet darunter, dass viele Grundstücke noch zu hohen Preisen eingekauft wurden, die Refinanzierung der Banken bisweilen infrage steht und durch gestiegene Baukosten viele alte Kalkulationen nicht mehr aufgehen. Das Geschäft am Immobilien-Investmentmarkt wird nach Meinung von Experten zwar wieder leicht zulegen. Doch gerade der Gewerbeimmobilienmarkt bleibe schwierig. „Die Krise ist nicht in allen Segmenten ausgestanden, wir werden weitere Korrekturen sehen“, warnte vor wenigen Tagen der deutsche Immobilien-Topanwalt Carsten Loll, der als Partner bei der global tätigen Anwaltskanzlei Latham & Watkins arbeitet. Für neue Unsicherheit sorgt vor allem der jüngste drastische Anstieg der Finanzierungskosten. So sind die Bauzinsen seit der Ankündigung des mittlerweile beschlossenen 500-Milliarden-Schuldenpakets für Infrastruktur deutlich in die Höhe gesprungen. Für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit zahlen Kreditnehmer inzwischen 3,7 Prozent. Vor wenigen Wochen lag der Satz noch bei 3,4 Prozent. Das erhöht die Finanzierungskosten der kapitalintensiven Branche deutlich. „Sollten die Zinsen noch weiter steigen, dann könnte das die Erholung im Baugewerbe verzögern“, sagt der Wohnungsmarktexperte Günter Vornholz, Chef des Marktforschungsunternehmens Immobilienresearch. Dies betreffe sowohl den Bau neuer Immobilien als auch die Projektentwicklungen. „Durch die Zinserhöhungen wird die Zwischenfinanzierung und insgesamt der Bau von Immobilien teurer“, mahnt Vornholz. Mehr: Höhere Dividende, neue Unsicherheit: Sieben Erkenntnisse zu den Vonovia-Zahlen Erstpublikation: 26.03.2025, 15:38 Uhr.