Immobilien: Bauministerin Hubertz verteidigt ihren Wohnungsbauturbo
Berlin. Wo sonst Theater und Shows aufgeführt werden, hatte an diesem Mittwoch die neue Bundesbauministerin einen ihrer ersten großen Auftritte: Verena Hubertz nutzte die Bühne beim Tag der Immobilienwirtschaft im Berliner Friedrichstadt-Palast, um der Branche zu erklären, wie sie den Wohnungsbau beschleunigen will: mit dem „Wohnungsbauturbo“.
„Wir haben zu viel angestaut, es ist zu langsam und zu zäh in Deutschland, das muss sich ändern“, sagte die SPD-Politikerin. „Wie kommen wir vom Denken ins Machen?“, das treibe ihr Ministerium gerade intensiv um. Sie jedenfalls „wolle Dinge verändern“, versprach sie den anwesenden Unternehmern und Branchenvertretern.
Ins Kabinett schaffte es Hubertz’ zentrales Projekt, ebenjener „Wohnungsbauturbo“, am Mittwoch zwar nicht. Thorsten Frei, Chef des Bundeskanzleramts, sagte im Friedrichstadt-Palast jedoch eine baldige Einigung der neuen Regierung zu. „Ich bin zuversichtlich, dass wir das bald miteinander hinbekommen“, sagte Frei, auch wenn zwei Ressorts noch über die richtige Ausgestaltung diskutierten. „Wir benötigen für den Bau mehr Freiheiten“, sagte Frei. „Darüber besteht Einigkeit im Kabinett.“
Die Branche wartet sehnsüchtig auf Maßnahmen, um den Wohnungsbau zu beschleunigen. Die Lage für die Immobilienwirtschaft ist noch immer schwierig. Steigende Zinsen und hohe Baukosten infolge des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine haben den Wohnungsbau unter Druck gebracht. Im vergangenen Jahr konnten bundesweit nur 251.900 Wohnungen fertiggestellt werden – trotz hoher Nachfrage. Viele Projekte wurden verschoben oder gleich ganz aufgegeben, weil sie sich nicht mehr rentieren.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist 2024 auf den niedrigsten Stand seit 14 Jahren gesunken. Konkret wurde der Bau von nur 215.900 Wohnungen genehmigt. Eine wirkliche Trendwende im Wohnungsbau wird es vorerst also nicht geben.
Bauministerin Hubertz zögerte nicht lange, um die Probleme anzugehen. Nur gut 20 Tage ließ sie ihrem Ressort, um den Referentenentwurf für einen „Wohnungsbauturbo“ zu erstellen. Der „Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ liegt dem Handelsblatt vor.
Darin heißt es: „Ohne die vorgeschlagenen Wohnungsbauerleichterungen und Stärkungen des Mietwohnungsbestandes würde sich die bestehende Knappheit an bezahlbarem Wohnraum fortsetzen und verfestigen.“
Der Entwurf solle noch vor der Sommerpause in den Bundestag eingebracht werden, teilte das Bauministerium auf Anfrage mit. Nun ist der 18. Juni für einen Kabinettsbeschluss vorgesehen.
Befreiung von Bebauungsplänen
Hubertz’ Ressort kann dabei darauf aufbauen, was die Ampel-Vorgängerregierung vor ihrem Bruch bereits erarbeitet hatte, nämlich befristete Sonderregelungen. Der Bundestag hatte bereits darüber beraten. Union und SPD legten in ihrem Koalitionsvertrag dann fest, dass in den ersten 100 Tagen der Bau von bezahlbarem Wohnraum zu vereinfachen sei.
Konkret würde nach dem vorliegenden Entwurf ein neuer Paragraf im Baugesetzbuch eingeführt: Mit dem Paragrafen „246e“ sollen Wohnbauvorhaben zugelassen werden, ohne dass dafür ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss. Zudem würden Abweichungen vom Planungsrecht ermöglicht.
Diese „Experimentierklausel“ soll nicht nur in den aktuell 1218 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten, wie es die Vorgängerregierung vorgesehen hatte, sondern auch in den 9536 restlichen Kommunen. Für das Abweichen von den eigentlichen Bauvorschriften wäre die Zustimmung der Gemeinden erforderlich.
Nach Angaben des Bundesbauministeriums dauert die Aufstellung von Bebauungsplänen häufig mehrere Jahre. Laut Entwurf soll die Gemeinde künftig „binnen zwei Monaten“ ihre Zustimmung erteilen.
Die Idee ist, vor allem durch Nachverdichtung und Umnutzung in bereits bebauten Ortsteilen Wohnraum zu schaffen. Im Außenbereich eines Ortsteils wäre die Anwendung „auf Flächen beschränkt, die im räumlichen Zusammenhang mit dem bestehenden Siedlungsbereich stehen“. Der Entwurf geht davon aus, dass der „246e“ bestenfalls dazu führt, dass 75.000 Bauanträge gestellt werden.
Kommunen müssen mitziehen
Doch die Reaktionen auf den Wohnungsbauturbo fallen nüchtern aus. Laut Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, versetzt der Bauturbo die Kommunen zwar in die Lage, Bauland schneller auszuweisen. „Dies bedingt aber auch, dass die Kommunen dies nutzen“, sagte Voigtländer dem Handelsblatt.
„Viele Kommunen scheuen sich etwa aufgrund ökologischer Bedenken, finanzieller Belastungen oder schlicht wegen des Widerstands der Bevölkerung, Bauland auszuweisen.“ Der Begriff Turbo sei daher irreführend, eher handele es sich „um eines der vielen Puzzleteile, um dem Wohnungsbau neuen Schwung zu verleihen“.
Auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft äußert sich skeptisch. Dirk Salewski, Unternehmer und Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sieht nicht immer den politischen Willen in den Gemeinden, „vor allem nicht in Großstädten“.
Salewski ist aus einem zweiten Grund zurückhaltend. „In städtebaulichen Verträgen werden der Immobilienwirtschaft jede Menge Aufgaben aufgebrummt, die das Bauen verteuern, aber eigentlich zur staatlichen Daseinsfürsorge gehören“, sagt er und nennt beispielhaft den Umstand, dass sich Privatinvestoren häufig an kommunalen Aufgaben wie dem Kita-Bau beteiligen müssen. Der Bauturbo löse dieses Problem nicht, im Gegenteil. Salewski äußert eher die Sorge, dass Gemeinden zwar einer Bebauung zustimmen könnten, dafür aber weitere Ausgleichsmaßnahmen verlangten.
Opposition fürchtet „Bodenpreisturbo“
Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) sieht in der Zustimmung der jeweiligen Gemeinde eine verfassungsrechtlich gebotene Kompensation für den Eingriff in etablierte Planungskompetenzen. „Ohne eine solche Absicherung wäre die Einführung der neuen Abweichungsmöglichkeiten rechtlich kaum denkbar“, sagte ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa. Entscheidend sei nun, dass die neuen Spielräume in der Praxis genutzt und von den Kommunen konstruktiv begleitet würden.
Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) äußerte sich zuversichtlicher. Der Wohnungsbauturbo sei „ein erstes, wichtiges und starkes Signal für die Branche“, erklärte HDB-Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller.
Die Novellierung des Baugesetzbuches setze Akzente, die eine Starthilfe für den Wohnungsbau sein könnten. „Dass Kommunen Rechtssicherheit erhalten, von Bauplänen abweichen zu dürfen, gibt Autonomie und schafft Gestaltungsspielraum für diejenigen, die vor Ort die Lage am besten beurteilen können“, sagte Müller.
Die Opposition forderte einen Fokus auf den bezahlbaren Wohnraum: „Städte und Gemeinden sollten nur dann gezielt Bebauungspläne und demokratische Mitbestimmung umgehen, wenn sie damit bestehende Gebäude klug aufstocken, Innenverdichtung fördern oder Flächen gezielt für bezahlbaren und klimagerechten Wohnraum sichern – und zwar dort, wo es wirklich brennt am Wohnungsmarkt“, sagte der wohnungspolitische Sprecher der Grünen-Bundestagsfraktion, Kassem Taher Saleh, dem Handelsblatt.
Laut Taher Saleh sind zudem klare Vorgaben zum Bau von preisgünstigem Wohnungsbau oder eine soziale Wohnraumförderung „unverzichtbar, damit nicht am Ende schicke Luxuswohnungen auf Dächern sprießen, sondern Wohnraum entsteht, den sich alle leisten können“. Sonst werde aus dem Paragrafen 246e kein Bau-, sondern ein Bodenpreisturbo.