Deutsche Ferienimmobilien sind ein Investment mit Aussicht

Ferien in Deutschland sind beliebt. 2019 zählte das Statistische Bundesamt hierzulande 496 Millionen Übernachtungen, ein Drittel mehr als noch im Jahr 2009. Der Großteil der Übernachtungen, 406 Millionen, entfällt auf Gäste aus Deutschland. Eine Ferienimmobilie besitzen dennoch nur wenige, konkret 1,04 Millionen Deutsche. Eine Kultur und Bindung, wie sie viele Osteuropäer zu ihren Datschen und viele Skandinavier zu ihren Hütten im Hinterland aufgebaut haben, fehlt den Deutschen.

Steigende Preise

Wer sich für eine Ferienimmobilie entscheidet, bleibt damit meist innerhalb der Landesgrenzen. Laut der aktuellen Marktstudie private Ferienimmobilien von Engel & Völkers und Fewo-Direkt liegen fast zwei Drittel der Ferienimmobilien der Deutschen im Inland. Statistiken über den Markt sind nahezu so handverlesen wie die Zahl der Ferienimmobilienbesitzer. Es gibt aber Indizien dafür, dass der Markt in den letzten Jahren an Schwung gewinnt: Die Preise steigen.

Kostete eine Ferienimmobilie 2009 im Schnitt noch 183.000 Euro, waren es im vergangenen Jahr 222.000 Euro. Dass in dem Nischenmarkt kaum Schnäppchen zu holen sind, offenbart ein Blick auf die Quadratmeterpreise. Die reichen in guten Lagen auf Sylt von 8700 bis 15.500 Euro. Ähnlich teuer ist es am Tegernsee. Günstiger wird es etwa in Garmisch-Partenkirchen (5000 bis 7500 Euro) oder auf Rügen (3000 bis 4000 Euro). Das ist viel Geld für eine Immobilie, die ihre Besitzer in aller Regel nur am Wochenende, im Urlaub und maximal ein paar Wochen im Jahr selbst nutzen. Deshalb planen die meisten eine Teilvermietung ihrer Ferienwohnung. Anders als auf dem normalen Wohnungsmarkt unterliegt die Miete hier keinen Preisbremsen oder Mietendeckeln.

Bereits früher haben politische Instabilität etwa in der Türkei und in Ägypten oder Makrotrends wie mehr Klimabewusstsein den Fokus auf Reisen in Deutschland gelegt. Künftig könnte sich der Trend verstärken. „Corona ist ein Katalysator“, sagt Sebastian Fischer. Er ist der Vorstand des Berliner Projektentwicklers Primus, der aktuell Immobilien im Wert von einer Milliarde Euro baut. Neben dem Bau von Eigentumswohnungen in Berlin ist Primus seit 1998 auch an der Ostsee aktiv. Dort errichtet das Unternehmen gerade elf Projekte im Wert von 400 Millionen Euro.

Im Projekt Loev verkauft Primus beispielsweise 77 Apartments in einem ehemaligen Hotel, das seine Firma modernisiert hat. Die Apartments zwischen 17 und 60 Quadratmetern kosten ab 152.000 Euro. Um die Vermietung und Verwaltung müssen sich Käufer keine Gedanken machen.

Betrieben wird die gesamte Anlage von einer Gesellschaft von Primus. Die wiederum pachtet die Apartments von den Eigentümern und vermietet sie an Feriengäste. Vier Prozent des Kaufpreises zahlt der Betreiber den Eigentümern jährlich an Pacht. Hinzu kommt eine Beteiligung am Überschuss an der Betreibergesellschaft in Höhe von 25 Prozent.

Online wirbt Loev mit einer Eigenkapitalrendite von acht Prozent, eine Fremdfinanzierung vorausgesetzt. Eine feste Größe sei dies aber nicht, sagt Fischer. Wie hoch die Gesamtrendite liegt, hänge von den Konditionen der Finanzierung sowie auch von der Eigennutzung ab. Denn die Käufer können ihr Apartment auch teilweise selbst nutzen.

Hohe Renditeversprechen

Käufer von Ferienimmobilien versprechen sich oft üppige Renditen. Eine Garantie gebe es in den wenigsten Fällen, sagt auch Göran Holst, Vorstand beim Ferienimmobilienverband. Möglich sind die Erträge aber doch. Holst, der zudem Mit-Gründer der Ferienwohnungs-Vermietungsplattform Travanto ist und selbst mehrere Ferienimmobilien besitzt, sagt, dass er mit seinen Objekten durchaus Renditen von bis zu zehn Prozent einfahre.

Die Regel ist das nicht: Laut der Ferienmarktanalyse von Engel und Völkers und FeWo-Direkt liegt die durchschnittliche Rendite bei 4,5 Prozent in Deutschland.

Der Gewinn liegt im Einkauf – und in geschickter Vermarktung. Gute Fotos seien genauso wichtig wie ein feines Gespür für die richtige Preispolitik, erklärt Holst. Wer die Vermietung selbst organisiert und nicht auf einen Betreiber zurückgreifen will oder muss, sollte ungefähr ein Fünftel der Jahreseinnahmen dafür einplanen. Ein Verwalter kümmert sich beispielsweise um die Schlüsselübergabe und organisiert Reinigungen oder kleine Handwerkerarbeiten. In der Regel bemessen sich die Ausgaben für die Verwalter tatsächlich prozentual an den Einnahmen, erklärt Holst.

Im Durchschnitt liegen die Einnahmen aus Vermietung bei 12.800 Euro pro Jahr, geht aus der Ferienimmobilien-Studie hervor. Wer nur im kleinen Rahmen vermietet, kann diese Einnahmen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei der Einkommensteuer erklären, erläutert von Holst. Für Umsätze bis zu 17.500 Euro fällt zudem keine Umsatzsteuer an, wenn der private Ferienhausvermieter ansonsten keine gewerblichen Einkünfte hat.

Die Juristin Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus und Grund mahnt indes zur Vorsicht: Es kommt nicht nur auf die Einnahmen, sondern auch auf die Dienstleistungen an. Wenn Frühstück angeboten werde oder regelmäßig Bettwäsche und Handtücher gewechselt werden, könnte dies als gewerblicher Betrieb eingestuft werden. „Im Zweifel sollten Eigentümer bei ihrem Steuerberater oder Finanzamt nachfragen“, sagt Wagner.

Anders als ein Hotel zählt eine Ferienwohnung nicht als Gewerbeimmobilie. Sie kann wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auch nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei veräußert werden. Wie bei Wohnungen können außerdem zwei Prozent des Kaufpreises pro Jahr abgeschrieben werden.

Dennoch gibt es Unterschiede zu klassischen Wohnimmobilien. So seien die Instandhaltungskosten deutlich höher anzusetzen, weil durch den häufigen Mieterwechsel der Verschleiß höher sei, sagt Thomas Beyerle, Researchleiter beim Investmentmanager Catella in Deutschland. Anders als bei vermieteten Wohnungen „steht und fällt die Rendite mit dem Wetter“, also mit den Buchungen.

Finanzierungsfragen

Unterschiede gibt es auch bei der Finanzierung. Nicht jede Bank ist bereit, eine Ferienwohnung zu finanzieren. Banken, die sich darauf einlassen, verlangen oft einen höheren Eigenkapital-Anteil als bei Wohnungen. In der Regel müssen Käufer 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises selbst mitbringen, sagt Holst vom Ferienimmobilienverband. Erträge aus der Vermietung berücksichtigen Banken eher nicht, ergänzt Anne Ahler, Baufinanzierungsspezialistin von der Darlehensvermittlung Dr. Klein. Käufer müssen die Raten also aus ihren übrigen Einkünften zahlen können.

Wer sich für den Kauf einer Ferienimmobilie entscheidet, sollte zudem einen Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde werfen. Liegt das Objekt in einem reinen Erholungsgebiet, dann darf sie im Alter nicht als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden, erklärt Holst. Umgekehrt müssen Käufer aufpassen, dass ihre Ferienwohnung nicht in einem reinen Wohngebiet liegt. Oft ist die Ferienvermietung dort verboten.

Einige Gemeinden reglementierten zuletzt den Neubau und die Zulassung zur Nutzung von Ferienwohnungen. Für den Markt heißt das: begrenztes Angebot. Und wo begrenztes Angebot auf steigende Nachfrage trifft, ist gemäß dem Einmaleins der Ökonomie mit steigenden Preisen zu rechnen.

In Euphorie verfällt Enders von Engel und Völkers ob der Theorie aber nicht. Die Praxis sehe heute noch wie folgt aus: Im Moment gebe es zwar weniger Angebot, weil sich Neubauten verzögerten, manche Verkäufer nicht in Zeiten der Unsicherheit an den Markt gehen möchten. Doch es gebe auch weniger Suchkunden. Noch sei das Geschäft mit der Rückkehr zur Normalität beschäftigt. Nachholeffekte seien aber heute schon zu spüren.

Mehr: Wie es um Ferienimmobilien im europäischen Ausland bestellt ist.