Grundsteuer in Bayern: So berechnet sich die Grundsteuer im Süden Deutschlands
Ein Formular zur Angabe des Grundsteuerwerts für die Grundsteuer.
Foto: dpaDas Bundesverfassungsgericht hat die Einheitswerte als Berechnungsgrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Bis zum 31. Januar 2023 müssen alle Eigentümer in Deutschland Ihre Daten zur Feststellung des Grundstückswerts, auch Grundsteuererklärung genannt, ans Finanzamt übermitteln. Wer die Frist versäumt, riskiert einen Verspätungszuschlag. Zwar ist die Abgabe der Grundsteuererklärung deutschlandweit verpflichtend – von Bundesland zu Bundesland kann sich die konkrete Ermittlung jedoch unterscheiden. Finden Sie daher hier die wichtigsten Fragen und Antworten zur Grundsteuererklärung in Bayern.
Wer muss eine Grundsteuererklärung abgegeben?
Der Betrieb von Land- und Forstwirtschaft sowie der Besitz von bebauten und unbebauten Grundstücken geht mit der Pflicht zur Abgabe der Grundsteuererklärung einher. Das gilt auch für den Fall einer Eigentümergemeinschaft.
>> Lesen Sie dazu: So funktioniert die Grundsteuererklärung bei Eigentümergemeinschaften
Welche Daten und Unterlagen benötige ich für die Grundsteuererklärung in Bayern?
Zusammen mit Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen hat Bayern ein eigenes Modell zur Ermittlung der Grundsteuer. So hat sich das Bundesland für ein reines Flächenmodell entschieden, das grundsätzlich weniger Daten als das bundesweite Modell erfordert.
Konkret: Der sogenannte Bodenrichtwert bleibt hier außen vor. Lediglich die Flächen von Grund und Boden sowie die Wohn- oder Nutzflächen von Gebäuden sind relevante Daten. In der Wohnflächenberechnung oder dem Bauplan finden sich dabei Angaben zur Wohnfläche. Alternativ ist die Wohnfläche auch in den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung aufgeführt.
Laut Bayerischem Landesamt für Steuern werden für die Abwicklung der Grundsteuererklärung zusätzlich folgende Daten benötigt:
>> Lesen Sie dazu: Welche Daten Sie für Ihre Grundsteuererklärung brauchen
Wie berechnet sich die neue Grundsteuer in Bayern?
Wichtig für die Berechnung der Grundsteuer in Bayern sind die folgenden Faktoren:
- die Fläche des Grundstücks,
- die Fläche des Gebäudes (Wohnfläche) und
- die Nutzung der Immobilie.
Gerechnet wird mit sogenannten Äquivalenzzahlen. Letztere betragen 0,04 Euro pro Quadratmeter für das Grundstück sowie 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude (Wohnfläche). Dazu kommt die Grundsteuermesszahl. Sie beträgt für die Fläche des Grundstücks 100 Prozent, für die Wohnfläche 70 Prozent.
Denkmalgeschützte Gebäude, sozialer Wohnungsbau und Wohngebäude, bei denen eine enge räumliche Verbindung mit einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft besteht, profitieren in Bayern von einer um 25 Prozent geminderten Grundsteuermesszahl.
Zum Schluss wird das Ergebnis (Grundsteuermessbetrag) mit einem Hebesatz multipliziert, der von der jeweiligen Gemeinde definiert wird. Das Produkt ist dann die Höhe der Grundsteuer, die ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen ist. Zusammengefasst lautet die Formel zur Berechnung der Grundsteuer in Bayern also:
- (Grundstücksfläche x 0,04 Euro) x 1 + (Wohnfläche x 0,50 Euro) x 0,7 = Grundsteuermessbetrag
- Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer
Berechnungsbeispiel:
Eine bayerische Familie lebt in einem Eigenheim in München – der Hebesatz liegt hier bei 535 Prozent (5,35). Die Fläche des Grundstücks umfasst 420 Quadratmeter, als Wohnfläche sind 180 Quadratmeter angegeben. Daraus resultiert folgende Grundsteuerlast pro Jahr:
(420 x 0,04 Euro) x 1 + (180 x 0,50 Euro) x 0,7 = 79,8 Euro
79,8 Euro x 5,35 = 426,93 Euro
Welche Räume muss ich bei der Grundsteuer nicht angeben – welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Nach Bayerischem Grundsteuergesetz bestimmt die Wohnflächenverordnung, was als Wohnfläche gilt. So gelten mitunter
- Balkone,
- Loggien,
- Dachgärten und
- Terrassen
als Wohnfläche. Ihre Grundfläche wird in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Ebenso gilt nach bayerischem Gesetz das häusliche Arbeitszimmer als Wohnfläche (Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG).
Nicht zur Wohnfläche zählen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Wasch- und Heizungsräume. Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 50 Quadratmetern ebenfalls unbeachtet, andere Nebengebäude werden bis zu einer Fläche von 30 Quadratmetern nicht berücksichtigt.
>> Lesen Sie dazu: Wie Sie Ihre Wohnfläche für die neue Grundsteuer richtig berechnen
Wie und bis wann muss die Grundsteuererklärung in Bayern abgegeben werden?
Für die Abgabe der Erklärung bietet das Bundesland Bayern drei Möglichkeiten an:
- Elektronisch über Elster,
- als graues PDF-Formular zum Ausfüllen am PC und anschließendem Ausdruck,
- als grünes Papier-Formular zum handschriftlichen Ausfüllen (verfügbar in den Finanzämtern sowie den Verwaltungen der Städte und Gemeinden in Bayern).
Einsendeschluss ist der 31. Januar 2023.
Was kostet eine Grundsteuererklärung beim Steuerberater?
Wer sich dazu entscheidet, die Grundsteuererklärung vom spezialisierten Profi übernehmen zu lassen, muss mindestens mit einem Pauschalpreis zwischen 200 bis 300 Euro rechnen. Laut Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) kann der Steuerberater für die Anfertigung der Grundsteuererklärung aber auch eine Gebühr nach Tabelle A verlangen. Diese ist an den Wert des Grundstücks gekoppelt und kann im Einzelfall vereinbarte Pauschalpreise deutlich übersteigen.
Kann man die Grundsteuer auch ohne Elster machen?
Neben Niedersachsen bietet Bayern als einziges Bundesland die Möglichkeit, die Grundsteuererklärung auch analog und in Papierform einzureichen.