Absicherung und Übertragung von U.S.-Immobilien in Florida

Absicherung Immobilie Florida

23.07.2024

Immobilieneigentümer in den USA zu werden ist leicht und für jeden ohne große Bürokratie selbst aus dem Ausland machbar. Das (Immobilien-)Vermögen abzusichern, wird jedoch unterschätzt oder nur halbherzig umgesetzt. Das birgt Risiken. Eine international zertifizierte Immobilienmaklerin und U.S.-Notarin berät zur Absicherung der Immobilie in Florida.

Warum die Absicherung einer U.S.-Immobilie wichtig ist

Viele Investoren erfüllen sich in Florida ihren Wunsch vom eigenen Haus, dem eigenen Apartment, oder kaufen sich ein unbebautes Grundstück. Der Kaufvertrag und die elektronische Grundbucheintragung in den USA werden in der Regel unter dem eigenen Namen getätigt – oder gemeinsam mit dem Ehepartner. "Doch dies birgt vielfältige Risiken und Haftungsansprüche, über die weder Immobilienmakler noch U.S. Title Companies aufklären", sagt Alena Knöpfler. Sie berät mit ihrer Partnerschaft PM Associates seit Jahren U.S.-Investoren und Immobilienbesitzer in den USA, wie sie ihre Immobilien absichern oder an Familienmitglieder übertragen können.

"Jeder kennt das Beispiel mit dem Hamster in der Mikrowelle, das zu einer Klage gegen die Mikrowellenfirma führte – und den Besitzer des Tierchens trotz (oder gerade aufgrund) des Ablebens des Hamsters reich machte. Aber die wenigsten Immobilieneigentümer beschäftigen sich mit potenziellen Klagen gegen ihre eigenen Vermögens- und Eigentumswerte in Amerika", so Alena Knöpfler weiter. "Dabei reicht ein Unfall aus: Das Nachbarskind betritt das Grundstück und verletzt sich oder fällt in den Pool. Vor allem das Vermieten der Immobilie in den USA kann von Mietern ausgenutzt werden, die zum Beispiel über eine unbefestigte Fliese stürzen ("slip and fall") oder im Bad ausrutschen. Auch ein Mietwagenunfall in den USA kann dazu führen, dass hiesige Vermögenswerte recherchiert werden, die im eigenen Namen und damit ungeschützt vor Schadensersatzklagen sind", fasst Alena Knöpfler zusammen.

Absicherung der Immobilie in Florida durch Übertragung in eine LLC

Da das elektronische Grundbuch in Florida öffentlich einsehbar ist, ist es auch einfach, Eigentumswerte ausfindig zu machen und anschließend gegen den Eigentümer zu klagen. Meist ist die Verteidigung auch mit nicht unerheblichen Kosten und Gebühren verbunden, sodass es schlau ist, sich bereits vor einem U.S.-Immobilienkauf mit Haftungsausschluss- und Absicherungsmöglichkeiten zu beschäftigen.

Die gängigste Form des Haftungsausschlusses ist die Übertragung der Immobilie in eine LLC, eine Limited Liability Company. Dabei wird eine U.S.-Firma gegründet, einzig zu dem Zweck der Haftungsbeschränkung. Das heißt, die U.S.-Immobilie wird aus dem Privatvermögen herausgelöst und in eine "unantastbare" Firma als Vermögensgegenstand eingebracht.

Damit sind im Falle des Falles der Eigentümer und seine Immobilie in Florida abgesichert, da diese nicht als Privatvermögen belangt werden kann.

"Ich rate meist direkt bei Kauf zu der Einbringung der Immobilie in eine LLC, da anschließend die Übertragung umständlicher und auch mit mehr Kosten und Gebühren, bis hin zu einer höheren Steuerlast, verbunden ist", sagt Alena Knöpfler, die auch steuerlich bei Kauf, Verkauf und Übertragung versiert ist.

Die Gründung und der Unterhalt der LLC ist für relativ kleines Geld zu bekommen und auch bürokratiearm zu erledigen, da weder steuerlich noch mit der jährlichen Aktivmeldung großer Aufwand verbunden ist. Grundsätzlich ist das Steuerthema in den USA auch irrelevant, es sei denn, man vermietet die Immobilie – und auch dann muss man "so oder so" eine Einkommensteuererklärung in den USA einreichen, ob als LLC oder Privatperson.

Weitere Vorteile des LLC-Modells

LLCs sind oft aus versicherungstechnischer Perspektive ebenfalls Privateigentümern geführten Immobilien gleichgestellt und spätestens wenn es um die Übertragung der Immobilie innerhalb der Familie geht, wird sehr gerne auf eine LLC zurückgegriffen:

Die Eigentümerstruktur lässt sich komplett frei gestalten und so können neben den Ehepartnern auch Kinder als "Manager" der LLC eingetragen werden – ohne dass es einer Änderung der Warranty Deed, der Eigentumsurkunde, beziehungsweise des elektronischen Grundbuchs bedarf.

Die Änderungen und demnach auch Übertragungen von Immobilien sind denkbar einfach: Die Eigentümer der LLC werden über das Firmenregister geändert (meist reicht allein eine Änderung des "Operating Agreements" der LLC aus) und damit sind die Eigentumsrechte an der Immobilie selbst auch geändert, ohne dass es einer formellen Umtragung oder eines formellen Freigebeprozesses (wie der hiesigen Ein- und Austragung) aus dem Grundbuch bedarf. Es fallen keine Übertragungssteuern an und auch "der Staat Florida" wird über den Eigentümerwechsel nicht informiert.