Christophe Lemery von Albert Immo zum Thema Immobilienbewertung – wie wirken sich Belastungen auf den Immobilienwert aus?

Albert Immo

13.04.2022
Philip Leung

Bei Immobilientransaktionen spielt der Verkehrswert eine zentrale Rolle. Schließlich will ein Eigentümer für sein Objekt die größtmögliche Summe erzielen, während ein Käufer nicht mehr zahlen will, als es eigentlich wert ist. Von Bedeutung sind dabei nicht nur der Zustand der Gebäudesubstanz, die technische Ausstattung und die Lage, sondern auch eingetragene Belastungen wie Dienstbarkeiten, Hypotheken und Nießbrauchrechte. In diesem Artikel erklärt Immobilienexperte Christophe Lemery von Albert Immo, wodurch sie sich auszeichnen und worauf man achten sollte.

Was sind Belastungen?

Im deutschen Recht ist der Eigentumsbegriff sehr eng definiert. Demnach ist man entweder Eigentümer einer Sache oder nicht. Dazwischen gibt es kaum Abstufungen. Problematisch kann dies vor allem in Hinblick auf große Vermögensgegenstände wie Grundstücke werden – erst recht, wenn das Eigentum am Grundstück und damit in Verbindung stehende Rechte getrennt werden sollen. Grundsätzlich lassen sich dabei folgende Konstellationen unterscheiden.

1. Der Eigentümer will weiter im Besitz seines Grundstücks bleiben, benötigt aber Kapital, das er nicht durch einen Verkauf aufbringen möchte.

2. Der Eigentümer ist zum Verkauf des Grundstücks bereits, will sich aber bestimmte Rechte daran vorbehalten.

3. Der Eigentümer möchte Dritten besondere Rechte dauerhaft sichern, zum Beispiel Wegerechte für Nachbarn oder Leitungsrechte für Betreiber.

In diesen Fällen spricht man von Belastungen. Dabei erhält der Begünstigte ein bestimmtes Recht, das vertraglich individuell ausgestaltet werden kann. Dieser Aspekt ist vor allem beim Hauskauf und -verkauf von Bedeutung, da bestehende Belastungen einen Einfluss auf das Ergebnis von Immobilienbewertungen haben.

Überblick über die verschiedenen Arten von Belastungen

Man unterscheidet verschiedene Arten von Belastungen, die sich jeweils durch spezifische Besonderheiten auszeichnen.

Hypothek:

Der bekannteste Typ der Grundstücksbelastung ist die Hypothek (§ 1113 BGB). Als dingliches Pfandrecht dient sie der Besicherung von Geldforderungen. Wenn ein von der Bank gewährter Kredit nicht zurückgezahlt werden kann, holt sie sich das Geld über den mit der Hypothek belasteten Anteil des Hauses zurück.

Grundschulden:

Die Funktionsweise einer Grundschuld (§ 1191) entspricht im Wesentlichen der einer Hypothek. Sie unterscheidet sich nur darin, dass keine Abhängigkeit von einer bestimmten Forderung besteht. Dementsprechend kann sie wiederverwendet werden. Das damit einhergehende geringere Risiko ist auch ein Grund dafür, dass sie bei Banken beliebter ist als eine Hypothek.

Rentenschuld:

Bei der Bestellung einer Grundschuld in der Form, dass zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen ein bestimmter Betrag aus dem Grundstück zu zahlen ist, spricht man von einer Rentenschuld (§ 1199 BGB). Die Einzelzahlungen stellen dabei eine Form von Zinsen dar. Es erfolgt also keine Tilgung der Schuld. Für Eigentümer besteht die Möglichkeit, die Grundschuld zu kündigen und durch eine festgelegte Einmalzahlung abzulösen.

Dienstbarkeiten:

Als Dienstbarkeiten bezeichnet man eingeschränkte dingliche Rechte an Grundstücken, die zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen verpflichten. Grundsätzlich unterscheidet man dabei zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten. Grunddienstbarkeiten räumt man dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ein. Hier ist beispielhaft das Wegerecht zu nennen, das man einem Nachbarn gewährt, wenn er anders nicht auf sein Grundstück gelangen kann, oder Leitungsrechte, zum Beispiel, um ein Nachbargrundstück mit Fernwärme versorgen zu können.

Nießbrauch:

Mit einem Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) regelt man, wer Nutzungen aus einem Grundstück ziehen kann. Das kann zum Beispiel im Rahmen der Vermietung und Verpachtung geschehen. Dabei unterscheidet man befristete und unbefristete Nießbrauchrechte.

Daneben gibt es noch zahlreiche weitere Arten von Belastungen. Zu nennen sind hier etwa Leibgedinge und Reallasten.

Über Albert Immo

Albert Immo ist seit 2015 als Immobilieninvestor aktiv. Das Hauptaugenmerk des Unternehmens liegt auf Wohnimmobilien in Deutschland, mit Berlin als Schwerpunkt. Das Portfolio des Teams um Christophe Lemery besteht zum Großteil aus Wohnobjekten, die langfristig gehalten und entwickelt werden. Daher hat sich Albert Immo auch auf Maßnahmen zur Instandhaltung und nachhaltigen Wertsteigerung spezialisiert.

Weiterführende Informationen:

- http://albert-immo.eu/
- http://albert-immo.org/
- https://www.lifepr.de/inaktiv/albert-immo-holding-s-rl/Albert-Immo-erreicht-wichtiges-Zwischenziel-auf-dem-Weg-zur-10-Bestandsausweitung/boxid/792194
https://www.lifepr.de/inaktiv/albert-immo-holding-s-rl/Die-taegliche-Arbeit-eines-Real-Estate-Asset-Managers-Christophe-Lemery-von-Albert-Immo-klaert-auf/boxid/881187?utm_source=Belegmail&utm_medium=Email&utm_campaign=Inaktiv