Das Ende der Niedrigzinsen – BETTERHOMES-CEO Cyrill Lanz erklärt, was beim Immobilienkauf und -eigentum jetzt zu beachten ist

Die vergangenen zwölf Jahre waren geprägt von Minimalzinsen bis hin zu Verwahrgebühren auf Sichteinlagen. Dadurch verloren die Ersparnisse vieler Menschen an Wert und sie sahen sich nach alternativen Anlageformen um. Gleichzeitig wurden Immobilienfinanzierungen immer günstiger, sodass Hauskäufe für mehr und mehr Menschen interessant wurden. Im Vordergrund standen dabei drei Nutzungskonzepte.

• 1. Selbstnutzung und Wertbewahrung
• 2. Spekulation auf Werterhöhung
• 3. Vermietung zur Renditeerzielung

In Aussicht lukrativerer Anlagepotenziale stieg die Nachfrage nach Immobilien deutlich an, was in Zusammenhang mit der geringen Angebotselastizität zu steigenden Preisen führte. Diese erhöhten wiederum die Nachfrage, da immer mehr Investor*innen von weiteren Preissteigerungen ausgingen. Vor allem in Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg und München hat sich diese Dynamik in den vergangenen Jahren deutlich verstärkt.

Dabei darf aber eines nicht außer Acht gelassen werden. Weisen Immobilien anders als viele andere Anlageformen auch einen beständigen und systematisch ermittelbaren Realwert auf, so geht mit der aktuellen Entwicklung doch das Risiko einer Marktüberhitzung und Blasenbildung einher. Sinkende Preise gelten dabei als eminente Gefahrenherde, wie sie angesichts der aktuell im Raum stehenden Zinserhöhungen denkbar sind.

Zinserhöhungen als notwendige Antwort auf die Inflation

Aktuell ist ein weltweiter Anstieg der Teuerungsraten zu verzeichnen – vor allem in den USA. Hier belief sich der Wert im April dieses Jahres auf 8,3 Prozent. Zum Vergleich: 2020 hatte die durchschnittliche Inflationsrate noch bei 1,25 Prozent gelegen. Ähnliche Werte zeigen sich in Deutschland (7,4 Prozent im April 2022 nach 2,3 Prozent im Juni 2021). Wesentliche Ursachen hierfür sind die anhaltende Rohstoffknappheit, die steigende CO2-Bepreisung und internationale Handelskonflikte.

Rohstoffknappheit:

Spricht man über Rohstoffknappheit, kommt man nicht an dem Thema COVID-19 vorbei. Da die Konsumentennachfrage besonders zu Beginn der Pandemie deutlich zurückgegangen war, wurden Produktionskapazitäten und Fördermengen weltweit reduziert. Entsprechend drosselten auch die Rohstofflieferanten ihre Förderung. Bis Beschaffungs- und Produktionsprozesse nach dem Auslaufen der Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie wieder an die gewohnten Umfänge angepasst werden konnten, dauerte es zudem einige Zeit – bei deutlich gestiegener Nachfrage.

Doch auch unabhängig von Corona sind die Preise für Rohstoffe deutlich gestiegen. Das gilt vor allem für Kohle und Gas. Dadurch wurde die Energieproduktion teurer, was sich wiederum auf die Großmarktpreise auswirkte. Einer der anfänglichen Hauptgründe dafür waren die ungewöhnlich leeren europäischen Gasspeicher im vergangenen Jahr, die unter anderem darauf zurückzuführen waren, dass der russische Gazprom-Konzern weniger Gas über Pipelines durch die Ukraine nach Europa lieferte – einigen Expert*innen zufolge, um ein Faustpfand für die damals noch nicht gecancelte Ostsee-Pipeline "Nord Stream 2" in der Hand zu halten. Das knappe Gasangebot traf dann auf eine nach der Corona-Krise wieder deutlich anziehende Nachfrage. In dem Maße, in dem sich die Wirtschaft erholte, erhöhten sich dadurch auch die Preise.

Aktuell treibt vor allem die Situation in der Ukraine die Preise. Russland ist nach den Vereinigten Staaten und Saudi-Arabien der drittgrößte Rohölproduzent der Welt. Befürchtungen, dass weitere Entwicklungen der Situation zu Versorgungsengpässen führen, zogen zuletzt erhebliche Preissteigerungen nach sich.

CO2-Bepreisung:

In der EU ansässige Industrieunternehmen und Kraftwerksbetreiber müssen für ihren CO2-Ausstoß Emissionszertifikate vorhalten. Die Preise für diese Zertifikate sind in den vergangenen Monaten drastisch gestiegen. Viele Jahre lagen sie bei gerade einmal zehn Euro pro Tonne CO2, 2021 erhöhten sie sich auf mehr als 60 Euro pro Tonne. Dadurch ist die Energieproduktion deutlich teurer geworden. Das gilt vor allem für Kohle, bei der im Vergleich besonders viel CO2 ausgestoßen wird. Diese Entwicklung hat wiederum zu einer Erhöhung der Preise für den Endverbraucher geführt.

Handelskonflikte:

Seit Monaten gibt es gravierende Probleme bei den Lieferketten. Diese sind unter anderem auf fehlende Übersee-Container und mangelnde Frachtkapazitäten zurückzuführen. Zu den Hauptursachen hierfür zählen globale handelspolitische Konflikte, die dazu führen, dass sich Container in den USA ansammeln. Verstärkt wird die Problemlage durch pandemiebedingte Einschränkungen an zentralen Umschlaghäfen in China.

Weitere Ursachen:

Darüber hinaus tragen zahlreiche weitere Umstände zur aktuellen Rohstoffknappheit und der damit verbundenen Inflation bei. Hier sind etwa der steigende Bedarf an Lithium und Kobalt für die E-Mobilität, der Halbleiter-Boom mit starker Nachfrage nach hochreinem Silizium und Gallium sowie Produktionsausfälle bei Platingruppenelementen in Südafrika und Russland zu nennen.

Die auf all diese Faktoren zurückzuführende Inflation hat gravierende volkswirtschaftliche Auswirkungen nach sich gezogen. Durch die Entwertung von Ersparnissen ging die Sparneigung in der Bevölkerung zurück, weshalb Vermögen mehr und mehr in Sachwerte investiert wurden. Diese Entwicklung beschnitt wiederum die Banken in ihren Möglichkeiten, Kredite an Unternehmen zu vergeben, die damit Investitionen finanzieren müssen. Die Folgen sind Produktionseinschränkungen und Arbeitslosigkeit.

Ein zentrales Mittel zur Bekämpfung der Probleme ist in den vergangenen Wochen und Monaten immer stärker in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt - die Erhöhung der Leitzinsen.

Vorreiter war hierbei die US-Notenbank FED, die ihren Leitzins um 0,5 Prozentpunkte stark angehoben hat (aktuell zwischen 0,75 bis 1,0 Prozent). Es handelt sich dabei um die zweite Anhebung seit Beginn der Corona-Pandemie und um die erste derart starke seit 22 Jahren. Üblicherweise wird der Leitzins lediglich in Schritten von 0,25 Prozent angehoben.

Die EZB hat den Leitzins aktuell noch nicht erhöht, allerdings stellt Zentralbankchefin Christine Lagarde eine Erhöhung im Juli in Aussicht. Eine Anhebung könnte wenige Woche nach dem Auslaufen der Anleihenkäufe erfolgen, was im dritten Quartal der Fall sein wird. Nach einer ersten Zinserhöhung sollen in kleinen Schritten weitere Anhebungen folgen. Wie hoch diese ausfallen werden, ist aktuell noch nicht bekannt.

Für Konsument*innen sind Zinserhöhungen aber bereits heute spürbar. Viele Geschäftsbanken nehmen diese nämlich vorweg, wenn sie Immobilienfinanzierungen vergeben. Das liegt daran, dass sie sich nicht so sehr nach dem Leitzins der EZB, sondern nach der Situation auf den Kapitalmärkten und der Inflationserwartung richten. Deshalb haben sich die Zinsen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen von Jahresbeginn bis Anfang Juli von 1 auf 2,8 Prozent erhöht. Das bedeutet, dass Immobilienkäufer*innen monatlich deutlich höhere Ratenzahlungen leisten müssen. Expert*innen gehen davon aus, dass die Zinsen bis zum Jahresende noch weiter steigen werden. Im Raum stehen Konditionen zwischen 3 und 3,5 Prozent.

Die Folgen steigender Zinsen

Die höheren Zinsen wirken sich auf vielfältige Weise auf Immobilienkäufer*innen und -eigentümer*innen aus. Hervorzuheben sind dabei vor allem die folgenden Aspekte.

Immobilienkäufer*innen:

Da Kredite mit den steigenden Zinsen teurer werden, steigt die monatliche Belastung für alle, die eine Immobilie finanzieren. Das hat zwei Auswirkungen.

Zum einen werden sich nicht mehr alle Kaufwilligen eine Finanzierung leisten können. Das liegt nicht zuletzt daran, dass die BaFin deutsche Banken angehalten hat, Kreditanfragen besonders genau zu prüfen. Das hat wiederum ein Absinken der Nachfrage zur Folge. Da es aktuell noch einen Nachfrageüberhang gibt, ist das zunächst kein Problem. Es könnte aber zu einem werden, wenn die Zinsbindungsfrist vieler Finanzierungen nach zehn bis fünfzehn Jahren ausläuft und Käufer*innen eine Anschlussfinanzierung benötigen. Dann muss unter Umständen zu deutlich ungünstigeren Konditionen weiterfinanziert werden, die nicht von jeder Kaufpartei getragen werden können.

Die zweite Auswirkung steigender Zinsen besteht darin, dass Anschlussfinanzierungen nicht mehr bedient werden können und Immobilien verkauft werden müssen. Dadurch kommen mehr Immobilien auf den Markt, was zunächst zu einer Entspannung der Nachfragesituation, aber auch zu einer deutlichen Verteuerung führen kann. In dem Fall werden Immobilien durch die höheren Kreditraten für viele Menschen unerschwinglich, was wiederum dazu führt, dass ein vergrößertes Angebot auf eine sinkende Nachfrage trifft. Eine solche Situation kann zur Gefahr werden, wenn Häuser aufgrund geplatzter Anschlussfinanzierungen verkauft werden müssen. Die Banken werden dann mit Kreditausfällen konfrontiert, da sie aus dem Verkauf hypothekenbelasteter Immobilien nicht mehr genug erlösen können, um ihre Kosten zu decken.

Eigentümer*innen:

Führen steigende Zinsen mittelfristig zu einem Rückgang der Nachfrage, kann sich das auf all diejenigen auswirken, die Immobilien zum Werterhalt und zum Schutz gegen Inflation gekauft haben. Dann sinken die Preise und bei einem Verkauf erlösen sie mitunter weniger, als sie bezahlt haben. So haben sie sich zwar vor der Geldentwertung geschützt, aber nicht vor der Entwertung der Immobilie.

Zunächst einmal empfiehlt es sich, Risiken nicht überzubewerten. Wirft man einen Blick auf die durchschnittliche Zinsentwicklung der vergangenen zehn Jahre, erkennt man, dass viele Kreditnehmer*innen Finanzierungen mit 3,2 bis 4,0 Prozent abgeschlossen haben. Ein moderater Anstieg des Zinsniveaus stellt für diese Menschen aktuell kein Problem dar. Sie können ihre Kreditraten weiterzahlen. Eine Gefahr bestünde lediglich in einem Wirtschaftseinbruch mit stark ansteigenden Arbeitslosenzahlen. Aber auch hier war die Quote 2011 mit 7,1 Prozent noch deutlich höher als heute mit 5,7 Prozent.

Der wichtigste Tipp besteht darin, sich die im historischen Vergleich noch immer niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern. Entsprechend früh sollte man sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Eine Möglichkeit besteht hier etwa in der Inanspruchnahme eines Forward-Darlehens. Da dabei allerdings ein Zinsaufschlag anfällt, sollte das Angebot vorher gewissenhaft durchgerechnet werden.

Über BETTERHOMES

BETTERHOMES steht für Erfolg in der Immobilienvermittlung zu fairen Konditionen und konnte sich mit der Idee der Immobilienfairmittlung® – einer innovativen Kombination aus neuester Technologie und lokaler Expertise – zum größten unabhängigen Immobilienmakler im Heimmarkt Schweiz etablieren und ist ebenso erfolgreich in Deutschland wie auch in Österreich tätig.

Das Unternehmen garantiert Immobilienanbieter*innen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis einer Maklerdienstleistung und bietet Immobiliensuchenden ein möglichst großes und attraktives Immobilienangebot an.

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BETTERHOMES – Transparente und faire Immobilienvermittlung aus der Schweiz https://firmen.stern.de/immobilienvermittlung.html
BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz erklärt – Wie wird man Immobilienmakler https://www.immobilien.de/BETTERHOMES-CEO-Cyrill-Lanz-erklaert-wie-wird-man-Immobilienmakler--1007178.html