Erbpacht-Immobilie in München bewerten und verkaufen

Erbpacht München

29.05.2023
Philip Leung

In der bayerischen Landeshauptstadt München sind Wohnungen und Häuser im Erbbaurecht (beziehungsweise auf Erbpacht) nach wie vor keine Seltenheit. Der Hauptunterschied zum Besitz von herkömmlichen Immobilien besteht darin, dass man im Erbbaurecht kein Grundstück beziehungsweise keinen Grundstücksanteil mit dem Haus oder der Wohnung kauft. Stattdessen muss der Grund und Boden von einem Grundstückseigentümer durch die Zahlung des sogenannten Erbbauzinses gepachtet werden. Häufig gehören solche Grundstücke in München der Stadt, der Kirche oder dem Freistaat Bayern. Zum Teil sind auch Privatpersonen oder Stiftungen Grundstückseigentümer beziehungsweise "Erbbaurechtsgeber".

So lässt sich ein marktüblicher Preis finden

Erbpacht in München — Erbpacht-Immobilien in München bewerten und verkaufen Tiberius Gracchus // Adobe Stock

Bei Erbpacht-Immobilien in München gilt die Bewertung als relativ kompliziert – schließlich müssen nicht nur die üblichen Faktoren wie Lage und Zustand berücksichtigt werden, sondern auch die Parameter aus dem Erbbaurechtsvertrag. Hierzu zählen unter anderem die Restlaufzeit und die Höhe des Erbbauzinses – und nicht zu vergessen die eventuell vereinbarte Entschädigung bei Zeitablauf. Häufig wird außer Acht gelassen, dass sich der Marktwert von Immobilien im Erbbaurecht nicht nur aus dem Sachwert des Gebäudes ergibt, sondern auch der Ablösebetrag auf den Bodenwertanteil berücksichtigt werden muss. Sachverständige greifen daher auf das Ertragswertverfahren zurück. So können sie alle wertrelevanten Einflussfaktoren miteinbeziehen und einen marktgerechten Preis ermitteln.

Darüber hinaus sollte vor einer Vermarktung in Erfahrung gebracht werden, ob es für die Immobilie eine Beleihungsobergrenze gibt. Das heißt, der Käufer kann das Erbbaurecht unter Umständen nicht mit einer Grundschuld in voller Höhe des Kaufpreises belasten. In einigen Fällen lehnt der Erbbaurechtsgeber eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch auch grundsätzlich ab. Um eine mögliche Rückabwicklung des Verkaufs zu vermeiden, sollten diese Punkte also unbedingt geklärt sein.

Warum sich auch die Käufer von Erbpacht-Immobilien genau informieren sollten

Es kursiert leider viel Halbwissen rund um das Thema Erbpacht. Um Falschinformationen einen Riegel vorzuschieben, gelten eine fachkundige Beratung und die fundierte Aufklärung der Kaufinteressenten als wichtige Grundlagen für einen erfolgreichen Verkauf.

Nur wenige Immobilienmakler in München haben sich auf die Vermittlung von Erbbaurechten spezialisiert. LEHMANN HUEBER Immobilien zum Beispiel verfügt dank ihrer Fortbildungen und mehr als 25 Verkäufen in den vergangenen Jahren über ein fundiertes Know-how in diesem Bereich, von dem Käufer und Verkäufer gleichermaßen profitieren können.

Zum LEHMANN HUEBER TALK

Erbpacht-Immobilie in München: der LEHMANN HUEBER TALK bringt Licht ins Dunkel

Beratung zu Erbpacht-Immobilien in München

Die Geschäftsführer Marc Lehmann und Sebastian Hueber möchten Immobilienverkäufer und -käufer mit ihrem Podcast "LEHMANN HUEBER TALK" umfassend zum Thema Erbpacht in München informieren, beispielsweise in Folge 17: "Erbbaurecht – Absolutes No-Go oder echte Alternative?" Diese Folge widmet sich den hartnäckigen Gerüchten im Erbbaurecht und zeigt die aktuelle Rechtslage. Die beiden Experten erklären die Unterschiede zum Volleigentum und erläutern im Einzelnen, worauf man bei der Ankaufsprüfung besonders achten muss. Im Fokus sind unter anderem die Wertermittlung und die Frage, welche Rolle die Restlaufzeit, der Erbbauzins und die Entschädigung spielen. Dabei wird auch die Perspektive des Käufers näher beleuchtet.

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