Stolpersteine im Mietrecht bei Eigentümerwechsel: Neuer Eigentümer muss Mitnutzung nicht gestatten!

Gewerberaummiete

22.07.2020
Mirijam Annina Merkoffer

Die Miete von Gewerberäumen birgt zahlreiche Stolpersteine. Das gilt bereits, wenn es um die Gestaltung von Mietverträgen oder um die Durchsetzung oder Abwehr mietrechtlicher Ansprüche geht. Denn die Gesetzeslage ist komplex und viele Mieter sowie auch Vermieter kennen ihre Rechte sowie Pflichten nicht ausreichend. Dadurch entsteht Konfliktpotenzial und schlimmstenfalls kommt es zu einem erheblichen finanziellen oder wirtschaftlichen Schaden. Hohes Konfliktpotenzial besteht, wenn Vermieter Mietern die Mitbenutzung von Flächen gestatten, die nicht Teil des Mietvertrages sind. Findet ein Eigentümerwechsel statt, dann tritt der neue Eigentümer zwar als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich aber entschieden: Das vom Voreigentümer eingeräumte Mitbenutzungsrecht muss er nicht gewähren.

Wenn bei einer vermieteten Immobilie der Eigentümer wechselt, dann tritt dieser nach § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als neuer Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Durch die Regelung soll der ungestörte Besitz des Mieters geschützt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil vom 04.09.2019, Az.: XII ZR 52/18, allerdings klargestellt, dass § 566 BGB nicht gilt, wenn der Vermieter dem Mieter lediglich ein Mitbenutzungsrecht an Flächen eingeräumt hat. In dem Rechtsstreit ging es um eine Fläche, die nicht mitvermietet war, dem Mieter jedoch zur Mitbenutzung für den Lieferverkehr überlassen wurde. Nach einem Eigentümerwechsel an den mitbenutzten Flächen, entfiel das Recht des Mieters zur Mitbenutzung gegenüber dem neuen Eigentümer. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter vom neuen Eigentümer also nicht verlangen, die Flächen weiterhin nutzen zu dürfen.

Folgen aus dem BGH-Urteil

In der Praxis bedeutet das: Wirtschaftliche Zusammenhänge allein sind nicht von ausschlaggebender Bedeutung, wenn es um den Anwendungsbereich der Vorschrift § 566 Abs.1 BGB geht. Maßgeblich ist für die Beurteilung stattdessen gemäß § 566 BGB der Schutzzweck. Dieses Beispiel macht deutlich, wie kompliziert die Rechtslage sein kann, wenn es um die Miete oder Vermietung von Gewerberäumen geht. Dementsprechend ist es wichtig, von Beginn an die richtigen Grundlagen zu schaffen, um die eigenen Rechte zu schützen und Ansprüche durchzusetzen. Eine ganzheitliche Beratung ist daher gleichermaßen für Vermieter und Mieter zu empfehlen. Hierfür brauchen sie einen erfahrenen Anwalt, der sich mit den gültigen Rechten sowie der aktuellen Rechtsprechung, wie im genannten Beispiel, bestens auskennt und über entsprechende Erfahrung verfügt.

Beratung zur Gewerberaummiete

Die Kanzlei WISTA Rechtsanwalts AG offeriert daher eine ganzheitliche Beratung zu Mietverträgen über gewerblich genutzte Flächen, ebenso wie den Entwurf, die Gestaltung und Prüfung von Gewerberaummietverträgen, eine Streitschlichtung zwischen Mietvertragsparteien sowie die Durchsetzung und Abwehr von mietrechtlichen Ansprüchen. Denn die Kanzlei ist im Immobiliensektor gut vernetzt und berät sowie vertritt seit vielen Jahren gewerbliche Vermieter im Rahmen von Dauermandaten. Dazu gehört zum Beispiel eine Unternehmensgruppe, die im Bereich Ankaufsprüfung, Finanzierung, Portfolio, Asset und Property Management tätig ist und im Portfolio verschiedene Objekte wie Fachmärkte und Fachmarktzentren in Deutschland von rund einer Milliarde Euro hält.

Folgen aus dem BGH-Urteil

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