Transaktionsberatung in Deutschland bietet Lösungen für Immobilien-Erbengemeinschaften

Immobilien Erbengemeinschaft

06.02.2025
Sabine Moering

Das Vererben von Immobilien ist für viele Familien ein zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite stellt das Vermögen eine solide Grundlage für nachfolgende Generationen dar, auf der anderen Seite können Immobilien zum Auslöser von Konflikten und finanziellen Belastungen werden. Besonders dann, wenn Erbschaftssteuer anfällt oder die Interessen in einer zerstrittenen Immobilien-Erbengemeinschaft auseinandergehen, werden Lösungen in Form eines strukturierten und vor allem transparenten Vorgehens notwendig. Nur wenige Immobilienmakler in Deutschland bieten ein solches Verfahren an.

Die Transaktionsberatung BGA Invest hat sich darauf spezialisiert, Erben in einem strukturierten, transparenten und revisionssicheren Verkaufsprozess gegen Gebot zu begleiten. Marco Schlottermüller, Geschäftsführer von BGA Invest, fasst die Herausforderung zusammen: „Wir erleben immer wieder, dass nach einem Todesfall in einer vermögenden Familie mit mehreren Immobilien die Erben auf einmal vom Finanzamt zur Kasse gebeten werden und auf einen Schlag einen hohen Betrag an Erbschaftssteuer zahlen müssen. Der Wert solcher Immobilien liegt meist jeweils im zwei- bis dreistelligen Millionenbereich. Auch wohlhabende Immobilien-Erbengemeinschaften verfügen jedoch meist nicht über die notwendige Liquidität zur Begleichung der anfallenden Erbschaftssteuer.“

Zerstrittene Immobilien-Erbengemeinschaften: Immobilienverkauf als Lösung

Ein klassisches Problem bei Erbengemeinschaften in der dritten Generation ist die Vielzahl der Erben. Während Großeltern und Eltern das Vermögen oft aufgebaut haben und gemeinschaftlich pflegten, führt die Aufteilung unter vielen Erben aufgrund der unterschiedlichen Interessenslagen zu Konflikten. Oft können sich die Erben bei anstehenden Entscheidungen hinsichtlich der Immobilie nicht auf einen gemeinsamen Nenner verständigen. Die Einnahmen aus den Mieten reichen häufig nicht aus, um alle zufriedenzustellen und erfordern einen hohen Verwaltungsaufwand. Oder anstehende Instandhaltungen, beispielsweise energetische Sanierungsmaßnahmen, können nicht aus den laufenden Erträgen gedeckt werden – die Liquidität bleibt in den Immobilien gebunden.

Ein strukturierter Immobilienverkauf kann in solchen Fällen eine gute Lösung sein. Marco Schlottermüller betont: „Durch einen transparenten und gleichzeitig diskreten Verkaufsprozess gegen Gebot wissen alle Beteiligten jederzeit, wo sie stehen und kein Mitglied der Erbengemeinschaft muss Sorge haben, übervorteilt zu werden. Am Ende ermöglicht der Verkauf eine faire Aufteilung des Erlöses, sodass Konflikte beendet werden und jeder frei über seinen Anteil verfügen kann.“

BGA Invest begleitet Immobilien-Erbengemeinschaften von der Erstberatung über die Wertermittlung bis zur erfolgreichen Veräußerung der Immobilien. So werden Streitigkeiten vermieden und ein optimales wirtschaftliches Ergebnis für alle wird erzielt.

Erbschaftssteuer: Wenn das Vermögen in Immobilien gebunden ist

Immobilien-Erbengemeinschaft — Adobe Stock

Ein weiteres häufiges Szenario betrifft Familien, die von hohen Erbschaftssteuern überrascht werden. Viele Immobilienbesitzer haben zwar ein stattliches Vermögen in Form von Immobilien aufgebaut, aber verhältnismäßig wenig liquide Mittel. Stirbt das Familienoberhaupt, kann die Steuerforderung des Finanzamts zur existenziellen Belastung werden.

„Wir hatten kürzlich einen Fall, bei dem das Finanzamt nach dem Tod des Familienoberhaupts eine Erbschaftssteuer in Höhe von 15 Millionen Euro forderte. Die Familie hatte jedoch nur zwei Millionen an liquiden Mitteln verfügbar – der Rest war in Immobilien gebunden,“ berichtet Schlottermüller.

In solchen Situationen bleibt den Erben oft nichts anderes übrig, als Immobilien unter Zeitdruck zu verkaufen. Dies kann jedoch bedeuten, dass nicht der beste Preis erzielt wird. Schlottermüller rät daher, rechtzeitig zu handeln: „Wir empfehlen Familien, frühzeitig darüber nachzudenken, was im Todesfall mit den Immobilien passieren könnte. Ein rechtzeitig geplanter, strukturierter Verkaufsprozess sorgt dafür, dass Immobilien zum besten Preis und an den am besten zum Verkäufer passenden Käufer verkauft werden können – und nicht unter Zwang zu schlechteren Konditionen.“

Zu Lebzeiten handeln: Planung schafft Sicherheit

Die Beratung von BGA Invest richtet sich nicht nur an Immobilien-Erbengemeinschaften, sondern auch an Immobilienbesitzer, die vorausschauend handeln wollen. Mit einem gezielten Verkauf von Immobilien, die beispielsweise energetisch ineffizient oder weniger rentabel sind, können liquide Mittel geschaffen werden, um Erbschaftssteuerforderungen abzufedern.

„Es geht nicht nur um wirtschaftliche Optimierung, sondern auch darum, den nächsten Generationen finanzielle Sicherheit zu geben,“ betont Schlottermüller. „Ein durchdachter Plan sorgt dafür, dass die Erben nicht in Schwierigkeiten geraten.“

Anders als viele Immobilienmakler in Deutschland bietet BGA Invest den Erben einen strukturierten und für alle Beteiligten transparenten sowie diskreten Transaktionsprozess. Über das umfangreiche, langjährig gewachsene Netzwerk hat das Unternehmen Zugang zu vermögenden Privatkunden, Family Offices und Investoren, sodass im Bieterverfahren eine maximale Anzahl an werthaltigen Kaufangeboten erzielt wird – auch in schwierigen Marktphasen. Durch diverse Kooperationen mit Privatbanken und einem großen Netzwerk an Investoren hat sich BGA Invest in den letzten 20 Jahren den Zugang zu bonitätsgeprüften Käufern bundesweit aufgebaut. Die Experten von BGA Invest geben eine Handlungsempfehlung ab, die Entscheidung für ein Angebot liegt aber natürlich bei der Immobilien-Erbengemeinschaft. Die Vergütung erfolgt abhängig vom Verkaufserfolg ohne Fixkosten.