Schenkung von Immobilien: Zu hohen Steuerzahlungen vorbeugen durch Immobilien-Wertgutachten

Immobilien Wertgutachten

17.01.2024
Sabine Moering

Die Schenkung von Immobilien an Kinder oder Verwandte, die in der Erbfolge stehen, kann sich aus mehreren Gründen lohnen. Sie hat aber auch einen Nachteil: die Schenkungssteuer. Diese wird häufig vom Finanzamt zu hoch angesetzt und dadurch zu einer Belastung für die Beschenkten. Um dem entgegenzuwirken und lediglich die angemessene Steuer zu zahlen, empfiehlt sich die Erstellung eines Immobilien-Wertgutachtens.

Warum Immobilien schon zu Lebzeiten übertragen?

Den Nachlass bereits zu Lebzeiten zu verteilen und auch die Immobilie frühzeitig an die späteren Erben zu übertragen, ist keine Seltenheit. Die Schenkung von Immobilien erfolgt sogar in den meisten Fällen als vorweggenommene Erbfolge. Das bedeutet, dass eine Person das Haus oder die Wohnung erhält, die die Immobilie ohnehin nach dem Ableben des Schenkenden erhalten hätte. Die Beschenkten sind daher oftmals leibliche oder adoptierte Kinder.

Diese Art der Vermögensübertragung lohnt sich aus folgenden Gründen:

1. Erbstreitigkeiten werden vermieden: Das sogenannte Vorausvermächtnis (die Schenkung) sorgt dafür, dass eventuelle Unstimmigkeiten zwischen den Erben frühzeitig geklärt werden können. Echte Streitigkeiten werden dadurch vermieden.

2. Sicherung des Lebensabends des Erblassers: Der Schenkende kann im Zuge der Vermögensübertragung beispielsweise ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Dadurch sichert er, dass er die Vermögenswerte weiterhin nutzen oder den Ertrag daraus genießen kann.

3. Familienplanung und -gestaltung: Der Erblasser kann durch die Schenkung die Vermögensverteilung nach seinen Wünschen gestalten. Damit kann er seine Familie aktiv unterstützen und denjenigen, die finanzielle Unterstützung brauchen, gezielt unter die Arme greifen.

4. Steuerliche Vorteile: Die vorweggenommene Erbfolge kann steuerliche Vorteile bieten, denn Schenkungen können alle zehn Jahre steuerfrei erfolgen. Dabei müssen nur folgende Freibeträge beachtet werden:

• Ehegatten: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Urenkel und andere Personen: 100.000 Euro

Durch die Nutzung dieser Freibeträge können erhebliche Steuern gespart werden, wenn der Erblasser sein Vermögen schrittweise auf die zukünftigen Erben überträgt. Werden diese Freibeträge überschritten, weil der Verkehrswert der Immobilie darüber liegt, fällt jedoch eine Schenkungssteuer an.

Wenn Schenkungssteuer anfällt: Immobilien-Wertgutachten erstellen lassen

Fällt im Zuge der Schenkung doch eine Schenkungssteuer an, richtet sich deren Höhe immer nach dem Verkehrswert der Immobilie. Je höher eine Immobilie bewertet wird, desto höher ist die damit verbundene Steuerlast. Trotzdem wird die Steuer häufig zu hoch angesetzt. Daher ist es ratsam, eine professionelle Verkehrswertermittlung durchführen zu lassen; mit diesem Wertgutachten kann man der zu hohen Steuerforderung proaktiv entgegenwirken.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es unterschiedliche Möglichkeiten: Sie kann vom Finanzamt, von einem Immobiliensachverständigen oder von einem Notar durchgeführt werden. Das Finanzamt nimmt allerdings nur eine grobe Schätzung vor, die meistens höher ist als der tatsächliche Immobilienwert. Das kommt daher, dass das Finanzamt die Immobilie nicht vor Ort bewertet und daher auch Besonderheiten nicht berücksichtigt. Hinzu kommt noch, dass seit der Novellierung der Bewertung ab dem 01.01.2023 deutlich erhöhte Werte beim Massenbewertungsverfahrens seitens des Finanzamtes herauskommen. Von einer Bewertung durch das Finanzamt ist daher abzuraten.

Ein Notar erstellt ebenfalls oft nur ein Kurzgutachten, um nachzuweisen, dass der Schenkungsbetrag unter der Schenkungsfreigrenze liegt sowie um die eigenen Kosten zu kalkulieren.

Ein Sachverständiger hingegen begutachtet das Schenkungsobjekt mit eigenen Augen und berücksichtigt weitere Kriterien wie die Lage, die Qualität der Bausubstanz, Bau- und Altlasten, die Wohnfläche oder auch objektspezifische Grundstücksmerkmale. Dadurch erhält er einen möglichst genauen Immobilienwert und das Ergebnis des Immobiliensachverständigen entspricht dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Indem Beschenkte dem Finanzamt ein solches Gutachten zur Verfügung stellen, können sie einen niedrigeren gemeinen Wert nach §198 des Bewertungsgesetzes nachweisen und damit seine Steuerlast reduzieren.

Immobilien-Wertgutachten erstellen lassen von der RevaGo Real Estate

Die RevaGo Real Estate ist eine von der IHK München und Oberbayern öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken. Das Unternehmen unter Führung von Berit Schumann versteht sich als unabhängiger Partner bei der Wertermittlung von Immobilien im In- und Ausland und greift dabei auf umfassende Erfahrung und Kompetenz zurück. Die Inhaberin Berit Schumann ist als Branchen-Expertin bekannt und verfügt über 15 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich. Sie ist nicht nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, sondern auch RICS Chartered Surveyor und zertifizierte Sachverständige nach CIS HypZert (F). Im Unternehmen und in der Zusammenarbeit mit Kunden und Geschäftspartnern legt sie Wert auf Professionalität, Menschlichkeit, Verantwortung und eine offene Kommunikation.