Unentdecktes Potenzial: Bestandsimmobilien als lukrative Investitionschance

Investition Bestandsimmobilie

04.03.2025

Der deutsche Immobilienmarkt hat in den letzten 15 Jahren durch hohe Nachfrage, insbesondere in Großstädten, einen massiven Preisanstieg erlebt. Während Neubauten und moderne Objekte im Fokus vieler Investoren stehen, bleibt ein erhebliches Potenzial für Investitionen in Bestandsimmobilien, insbesondere Wohnungen ab den 1980er-Jahren, weitgehend ungenutzt. Vor allem unsanierte Objekte bieten Investoren aktuell eine einzigartige Gelegenheit, einen erheblichen Mehrwert über Förderungen und direkte Zuschüsse zu schaffen. Durch gezielte Sanierungsmaßnahmen, vor allem im Bereich der energetischen Modernisierung, und unter Nutzung staatlicher Fördermittel, lassen sich Renditen erzielen, die vergleichbare Neubauten oft nicht erreichen können.

Immobilienmarkt in Niedersachsen

Investition in eine Bestandsimmobilie — Tassu Degen, Gründer und Geschäftsführer von DERECO DERECO

Auch wenn Bestandsimmobilien bundesweit eine spannende Investmentopportunität darstellen, gibt es von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Herausforderungen und Fördermöglichkeiten, die eine Investition in eine Bestandsimmobilie mehr oder weniger attraktiv machen. Ein besonders interessantes Beispiel ist Niedersachsen. Das zweitgrößte Bundesland Deutschlands ist bekannt für seine wirtschaftliche Stabilität und sein breites Spektrum an Immobilienmärkten, die sowohl städtische als auch ländliche Gebiete abdecken. Im Vergleich zu Metropolen wie München oder Frankfurt am Main sind die Immobilienpreise in Niedersachsen auch in urbanen Regionen moderater, was das Bundesland für Investoren, die langfristige Strategien verfolgen, besonders attraktiv macht. Für Investoren, wie zum Beispiel Single Family Offices und Stiftungen, sucht das Multi Family Office DERECO genau solche Opportunitäten, die langfristigen Vermögensaufbau durch geschickte Immobilieninvestitionen ermöglichen.

Während der Immobilienboom in Deutschland mit Beginn der Zinswende abrupt abgekühlt ist, bieten viele niedersächsische Städte wie Hannover, Braunschweig, Oldenburg oder Osnabrück eine weiterhin wachsende Nachfrage nach Wohnraum, unterstützt durch das starke wirtschaftliche Umfeld und Bevölkerungswachstum. Ähnlich wie auch in den meisten anderen Bundesländern, trifft dieser Trend in Niedersachsen auf einen beinahe gänzlich stillstehenden Wohnungsneubau, was vor allem ältere Bestandsimmobilien in diesen Städten interessant macht. Diese werden in naher Zukunft erheblich an Wert gewinnen, wenn sie mit modernen Standards durchdacht saniert werden.

Bestandsimmobilien der 1980er Jahre: Ein unterschätztes Segment

Immobilien aus den 1980er-Jahren gelten oftmals als unscheinbar. Diese Baujahre sind geprägt von einfachen, oft standardisierten Bauweisen, die den Wohnbedarf der damaligen Zeit deckten. Im Vergleich zu älteren Altbauten aus den 1950er- oder 1960er-Jahren weisen Objekte aus den 1980er-Jahren in der Regel solide Bausubstanz und eine funktionale Struktur auf, die jedoch häufig nicht den heutigen energetischen Standards entspricht.

Gerade dieser vermeintliche Nachteil birgt jedoch das größte Potenzial: Unsanierte Immobilien aus den 1980er-Jahren lassen sich durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen deutlich im Wert steigern, insbesondere durch energetische Sanierungen, die nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch die Energieeffizienz der Gebäude erheblich verbessern. Damit können gleich zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden: Neben der Möglichkeit zu überschaubaren Preisen Immobilien mit großem Wertschöpfungspotenzial zu erstehen, kann durch die energetische Sanierung dieser Gebäude auch ein großer Schritt hin zur Erreichung der Klimaziele im Immobiliensektor getätigt werden. Um zu vermeiden, dass ein nicht unerheblicher Anteil der bundesweiten Bestandsimmobilien zu stranded assets verkommen, wird man an solchen Maßnahmen ohnehin nicht vorbeikommen – je früher man diesen Schritt geht, desto besser!

Wertschöpfungspotenzial durch energetische Sanierung

Die deutsche Bundesregierung fördert die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien durch verschiedene Programme wie die KfW-Förderung oder Zuschüsse der BAFA für bestimmte Maßnahmen, die den CO₂-Ausstoß von Gebäuden reduzieren. Für Investoren bieten diese Förderungen eine Möglichkeit, den Kapitalaufwand für Sanierungen zu senken und die Rentabilität des Investments zu erhöhen.

Die Sanierungsmöglichkeiten umfassen:

Dämmung von Dächern und Fassaden: Dies reduziert den Energieverbrauch und die Heizkosten erheblich und erhöht den Immobilienwert.

Erneuerung der Heizungsanlage: Moderne Heizsysteme, insbesondere der Einbau von Wärmepumpen oder die Umstellung auf Fernwärme, sind nicht nur effizienter, sondern werden auch staatlich gefördert.

Einbau moderner Fenster und Türen: Doppelt oder dreifach verglaste Fenster können den Energieverlust drastisch reduzieren.

Durch eine Sanierung wird nicht nur der Wohnkomfort gesteigert, sondern auch die Attraktivität der Immobilie für Mieter und Käufer erhöht, was sich langfristig positiv auf Mieteinnahmen oder Verkaufspreise auswirken kann.

Fördermöglichkeiten für Investoren

Die Förderprogramme zielen darauf ab, die energetische Modernisierung von Immobilien zu beschleunigen und gleichzeitig den CO₂-Ausstoß zu senken. Zudem ist deren Nutzung für Investoren ein wesentlicher Hebel zur Optimierung der Rentabilität von Immobilienprojekten.

Einige der wichtigsten Förderprogramme sind:

KfW-Programme: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierungen. Besonders attraktiv ist das Programm „Energieeffizient Sanieren“, das für verschiedene Maßnahmen wie Dämmung, Heizungsmodernisierung und den Einbau erneuerbarer Energieerzeuger genutzt werden kann.

BAFA-Förderung: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet ebenfalls Zuschüsse, insbesondere für den Einbau von effizienten Heizsystemen wie Wärmepumpen oder Solaranlagen.

Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten: Die lineare Abschreibung wurde auf 3 Prozent erhöht, zudem kann ein Teil der Modernisierungen direkt auf die Mieter umgelegt werden. Bei Modernisierung aller Gewerke wird der Gebäudeanteil um circa 80 Prozent erhöht, was sich bei der dreiprozentigen Abschreibung pro Jahr deutlich bemerkbar macht. Zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten gibt es bei denkmalgeschützten Sanierungsobjekten.

Durch die Inanspruchnahme dieser Fördermöglichkeiten wird das finanzielle Risiko für Investoren gesenkt, während gleichzeitig der Immobilienwert und die langfristigen Renditen gesteigert werden können.

Der geografische Fokus: Warum Niedersachsen?

Niedersachsen bietet eine ideale Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität und moderatem Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt. Während in anderen Bundesländern die Immobilienpreise in den letzten Jahren regelrecht explodiert sind, bietet Niedersachsen nach wie vor gute Einstiegsmöglichkeiten für Investoren, die in Immobilien mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial investieren möchten.

Die niedersächsische Landeshauptstadt Hannover hat sich in den letzten Jahren zu einem dynamischen Wirtschaftsstandort entwickelt und verzeichnet ein stetiges Bevölkerungswachstum. Auch Städte wie Braunschweig und Oldenburg haben sich als wirtschaftliche Zentren etabliert, die eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum aufweisen. Dank des über Jahre gewachsenen, umfangreichen Netzwerks an Immobilienentscheidern, kann DERECO seinen Kunden Investitionsopportunitäten auch jenseits der allgemeinen Marktplätze bieten.

Vor allem in mittelgroßen Städten und Randlagen locken die vielen unsanierten Immobilien aus der Zeit ab den 1980er-Jahren Investoren zu vergleichsweise günstigen Preisen an. Diese Objekte bieten ein erhebliches Potenzial zur Wertsteigerung, da sie mit verhältnismäßig geringem Aufwand in attraktive Wohnobjekte umgewandelt werden können. Als Assetmanager kennen die Experten von DERECO die Stellschrauben, mit denen sich die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition optimieren lässt.

Marktaussichten und Langzeitvorteile

Die langfristigen Marktaussichten für Investitionen in Bestandsimmobilien sind vielversprechend. Auch wenn sich der Immobilienboom in Deutschland in einigen Regionen verlangsamt hat, bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Zudem sind Bestandsimmobilien, die energetisch modernisiert wurden, besonders gefragt, da steigende Energiekosten Mieter und Käufer dazu veranlassen, auf energieeffiziente Wohnungen zu setzen.

Ein weiterer Vorteil von Investitionen in sanierte Bestandsimmobilien ist die relative Wertstabilität. Während Neubauten oft hohen Preisschwankungen unterliegen, behalten sanierte Bestandsimmobilien in etablierten Wohngegenden meist ihren Wert und bieten langfristig stabile Renditen.

Bestandsimmobilien: eine strategische Investition mit großem Hebel

Investitionen in unsanierte Immobilien aus den 1980er-Jahren in Niedersachsen bieten ein enormes Potenzial zur Wertschöpfung. Durch die Kombination von energetischen Sanierungsmaßnahmen und der Nutzung staatlicher Förderungen können Investoren erhebliche Renditen erzielen, während sie gleichzeitig den Immobilienwert steigern und zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes beitragen. Nicht nur in Niedersachsen, sondern auch in allen anderen Bundesländern bieten sich zahlreiche Chancen, um in diesen wenig beachteten Markt zu investieren und von der langfristigen Wertsteigerung zu profitieren.